Herstellungs- und Erhaltungskosten müssen abgegrenzt werden!

Wendet ein Grundstückseigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eines Mietobjekts das Siebenfache der Anschaffungskosten für Instandsetzungsmaßnahmen auf, darf dennoch nicht im Wege einer Vermutung aus der Höhe der Aufwendungen im Verhältnis zum Kaufpreis ohne nähere Prüfung von einer Standarderhöhung ausgegangen und auf das Vorliegen von Herstellungskosten geschlossen werden.

Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, also die bloße Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, sind i.d.R. sofort als Werbungskosten abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Indes können solche Maßnahmen in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung i.S.d § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen, wenn dadurch der Gebrauchswert (das Nutzungspotential) des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand, d.h. hier dem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs, deutlich erhöht wird. Das ist der Fall, wenn die Maßnahmen bei mindestens drei der Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) jeweils zu einer Standarderhöhung geführt haben (z.B. von einem einfachen zu einem mittleren Standard). Im zweiten Rechtszug wird daher zu prüfen sein, ob derartige Standardverbesserungen gegenüber dem Zeitpunkt des Erwerbs eingetreten sind.

Hinweis: Für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen worden ist, gilt indes § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, wonach zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (vgl. auch BMF-Schreiben v. 18.07.2003 - IV C 3 - S 2211 - 94/03, BStBl I, S. 386).

BFH, Urt. v. 22.09.2009 - IX R 21/08

Quelle: Redaktion Steuern vom 13.07.2010