Sachwertverfahren bei besonders ausgestatteten Immobilien

Für die Berechnung des Wertes vererbter und verschenkter Ein- und Zweifamilienhäuser kommen im Regelfall Gebäudeertragswerte [(Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten - Bodenverzinsung) x Vervielfältiger] zum Ansatz. Zwar soll der Preis vorrangig aus Verkäufen vergleichbarer Immobilien ermittelt werden. Während bei Eigentumswohnungen eher Referenzwerte aus der Nachbarschaft vorhanden sind, ist das beim Ein- und Zweifamilienhaus in der Praxis seltener gegeben, da diese nicht in genügender Anzahl vorliegen. Sind weder der Vergleichswert noch eine übliche Miete ermittelbar, ist das Sachwertverfahren maßgebend.

Vergleichs- und Ertragsverfahren kommen nach einem aktuellen Urteil des BFH nicht zum Einsatz, wenn Grundstücke sich durch ihre besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von herkömmlichen Wohnungen abheben. Denn der Preis von Mietwohngrundstücken wird nur dann im pauschalen Ertragswertverfahren ermittelt, wenn innerhalb derselben Region nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte vorhanden sind. Außergewöhnlich gestaltete Häuser sind jedoch nur in Ausnahmefällen vermietet, sondern werden in der Regel vom Eigentümer und seiner Familie selbst bewohnt, weil nur der Eigentümer bereit ist, den besonderen Aufwand für die Annehmlichkeit des Wohnens nach seiner Vorstellung zu tragen.

Entschieden wurde über ein großes Grundstück an einem See. Das Wohngebäude hat einen kreuzförmigen Grundriss und verfügt über Erd-, Ober- und ausgebautes Dachgeschoss sowie über zwei Untergeschosse. Alle Etagen sind über einen Personenaufzug erreichbar. Im Erdgeschoss befinden sich ein Teil der Hauptwohnung, das Herren-Bibliothekszimmer, Esszimmer, Küche, Anrichte, Eingangshalle und Windfang sowie eine Einliegerwohnung. Dem Wohnzimmer zur Seeseite vorgelagert ist eine große Terrasse, der Eingangsbereich ist mit einer von Säulen getragenen Überdachung versehen. Unter dem Wohnhaus befinden sich Schwimmbad, Whirlpool, Fitness- und Ruheraum, Trockensauna, Dampfbad, Tauchbecken, Solarium, Personalküche mit Garderobe und Bad, Wirtschaftsraum mit Waschküche sowie mehrere Vorrats- und Lagerräume

Solche besonders ausgestatteten Immobilien heben sich von herkömmlichen Wohnungen ab. Deswegen ist das individuelle Sachwertverfahren anzuwenden. Der BFH betont, dass bei solchen und vergleichbaren Konstellationen nicht mehr die übliche Miete mit einem Zuschlag auf die höchsten im Mietspiegel ausgewiesenen Preise geschätzt werden kann, weil das Ertragswertverfahren dann eine mit dem Gleichheitssatz nicht vereinbare Bevorzugung gegenüber herkömmlichen Ein- und Zweifamilienhäusern wäre. Eine Schätzung aufgrund von Mietspiegeln setzt voraus, dass diese aus den tatsächlich gezahlten Mieten für Wohnungen gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung abgeleitet wurden. Für Objekte, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von normalen Wohnungen abheben, ist dies realitätsfern.

Auf die besondere Ausstattung einer Immobilie können etwa hinweisen:

• Verwendung von wertvollem Material,
• Wohnfläche ab 220 Quadratmeter,
• größeres Schwimmbecken,
• individuelle Gestaltung, die keine Trennung der einzelnen Bereiche des Hauses in mehrere Hauptwohnungen ermöglicht, oder
• Grundstück mit ganz besonderem, einmaligem Charakter, das tatsächlich nicht vermietet wird.

Praxishinweis

Die mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz 2009 neu geregelte Sonderbehandlung nach dem Sachwertverfahren bringt in der Praxis meist höhere Preise als der Ansatz von ortsüblichen Mieten oder von Vergleichspreisen, weil sich in deren Höhe die besondere Gestaltung oder Ausstattung nur unwesentlich widerspiegelt. Die Berechnung sieht wie folgt aus:

Regelherstellungskosten
x Bruttogrundfläche
= Gebäuderegelherstellungswert
- Alterswertminderung
= Gebäudesachwert
+ Bodenwert (Fläche x Bodenrichtwert je qm)
= Vorläufiger Sachwert
x Wertzahl
= Grundbesitzwert
+ Aktueller Bodenrichtwert für die gesamte Grundstücksfläche
- Abschlag 10 % bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien
= Bemessungsgrundlage

Hinweis: Für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2012 kommt es zu Anpassungen bei den Regelherstellungskosten und Gebäudeklassen. Dies wird anhand der Daten des Statistischen Bundesamts aktualisiert.

Das mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz 2009 neu geregelte Sachwertverfahren wird durch eine Anpassung des II. Teils der Anlage 24 des BewG (Regelherstellungskosten 2010, einschließlich Baunebenkosten, Preisstand IV. Quartal 2010) überarbeitet. Dies wurde zur Gewährleistung der Ermittlung des gemeinen Werts im Sachwertverfahren nach §§ 189 bis 191 BewG erforderlich. Mit der Präzisierung der Gebäudeklassen werden erste praktische Erfahrungen bei der Anwendung des Erbschaftsteuerreformgesetzes umgesetzt. Die Regelherstellungskosten werden anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes an die Entwicklung der Baupreise angepasst.

Quelle: Dipl.-Finanzwirt Robert Kracht vom 08.11.2011