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OLG Karlsruhe - Urteil vom 20.03.2026
14 U 128/25
Normen:
BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a); BGB § 546 Abs. 1;
Vorinstanzen:
LG Freiburg, vom 13.10.2025 - Vorinstanzaktenzeichen 4 O 74/24

Auslegung einer Klausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume; Ansehen einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung als vertraglich vereinbarte Abmahnung

OLG Karlsruhe, Urteil vom 20.03.2026 - Aktenzeichen 14 U 128/25

DRsp Nr. 2026/3862

Auslegung einer Klausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume; Ansehen einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung als vertraglich vereinbarte Abmahnung

1. Eine Klausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung insbesondere vorliegt, "wenn die Mieterin trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung der Vermieterin für zwei (2) aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei (2) Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei (2) Monate erreicht", ist dahingehend auszulegen, dass eine außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam nur nach vorheriger Abmahnung ausgesprochen werden kann. Durch eine solche Klausel wird § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich modifiziert. 2. Eine unwirksame außerordentliche Kündigung kann als vertraglich vereinbarte Abmahnung anzusehen sein.

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 13.10.2025, Az. 4 O 74/24, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.