V&V: Wann energetische Sanierungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen können

Die energetische Sanierung von Immobilien wird immer wichtiger - zumindest für Mandanten, die die gesetzlichen Vorgaben einhalten und gleichzeitig energieeffiziente Objekte vermieten möchten. Während wir bisher den Fokus auf die steuerliche Förderung solcher Maßnahmen gerichtet haben, klären wir diesmal, wie die Kosten entsprechender Arbeiten bei vermieteten Immobilien einzuordnen sind. Liegen weder Anschaffungs- noch Herstellungskosten vor, handelt es sich um sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben. Dabei ist auch § 82b EStDV, der eine Verteilung auf bis zu fünf Jahre ermöglicht, zu beachten.

Kosten der energetischen Sanierung als Anschaffungskosten

Nach § 255 Abs. 1 HGB sind Anschaffungskosten alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Eine Immobilie ist „betriebsbereit“, wenn sie für den individuellen Zweck, für den sie der Steuerpflichtige erworben hat und zukünftig nutzen möchte, auch tatsächlich nutzbar ist.

Aufwendungen für eine energetische Sanierung sind also immer dann Anschaffungskosten, wenn sie der Herstellung der Betriebsbereitschaft dienen. Dies kann z.B. in den folgenden Fällen einschlägig sein:

  • Der Steuerpflichtige hat eine Schrottimmobilie erworben, die für eine Vermietung nicht geeignet ist. Im Rahmen der notwendigen Kernsanierung erfolgt auch eine Hebung des energetischen Standards.