FG Nürnberg - Urteil vom 03.09.2014
7 K 1452/11
Normen:
EStG § 6 Abs. 1 Nr. 2 S. 2; EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 3;
Fundstellen:
DStR 2015, 8
DStRE 2015, 1092

Teilwertabschreibung für ein Betriebsgrundstück bei Nichtverwirklichung eines nahegelegenen Gewerbeparks

FG Nürnberg, Urteil vom 03.09.2014 - Aktenzeichen 7 K 1452/11

DRsp Nr. 2015/3421

Teilwertabschreibung für ein Betriebsgrundstück bei Nichtverwirklichung eines nahegelegenen Gewerbeparks

1. Die Ableitung des Bodenwerts aus Verkaufspreisen und aus Richtwerten setzt normale Preisbildungsverhältnisse voraus. Ansiedlungspolitisch bedingte oder auf anderen Erwägungen beruhende Vorzugspreise sind daher auszuklammern. Diese könnten sich nur dann mit dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis decken, wenn die Gemeinde mit den Vorzugspreisen den Grundstücksmarkt zum Stichtag so stark bestimmt, dass auch andere Eigentümer ihre Grundstücke nicht teurer verkaufen können. Ist dies nicht der Fall, beruhen Vorzugspreise auf ungewöhnlichen Umständen, die - selbst bei einer Häufung von stichtagsnahen Verkäufen durch die Gemeinde - nicht zu berücksichtigen sind 2. Für die Bestimmung des Teilwerts nichtabnutzbarer Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens gilt die Vermutung, dass der Teilwert im Zeitpunkt ihres Erwerbs und an den folgenden Bilanzstichtagen den Anschaffungskosten entspricht. Diese Vermutung ist lediglich durch den Nachweis widerlegbar, dass sich entweder die Zahlung als eine Fehlmaßnahme erwiesen hat oder der Wert des betreffenden Wirtschaftsgutes unter den seinerzeit gezahlten und aktivierten Betrag dauerhaft gesunken ist bzw. das Wirtschaftsgut überhaupt nicht mehr vorhanden ist. 3. Aus der Betriebsbezogenheit des Teilwertbegriffs folgt, dass die Teilwertvermutung auch bei Zahlung eines "Überpreises" gilt, weil der Steuerpflichtige auch in diesem Fall nur so viel aufwendet, wie das Wirtschaftsgut für den Betrieb wert ist. Diese betrieblichen Gründe schließen daher auch die Berufung auf eine Fehlmaßnahme allein im Hinblick auf die Zahlung eines überhöhten Kaufpreises aus . 4. Zuschlagspreise im Zwangsversteigerungsverfahren sind nicht geeignet, die Teilwertvermutung zu widerlegen, da zu den Anschaffungskosten im Zwangsversteigerungsverfahren nicht nur die Beträge gehören, die bei der Ersteigerung im Zuschlagsbeschluss aufgeführt sind, sondern alle Verpflichtungen, die der Ersteigerer gegenüber dem Schuldner oder auch gegenüber Dritten übernimmt. 5. Bei einem Grundstück kann unter Berücksichtigung der grundsätzlich unbegrenzten Nutzungsdauer im Regelfall nicht von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung ausgegangen werden, wenn zwischen der Anschaffung des Grundstücks und dem Zeitpunkt der begehrten Teilwertabschreibung weniger als 10 Jahre liegen.

Normenkette:

EStG § 6 Abs. 1 Nr. 2 S. 2; EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 3;

Tatbestand:

Streitig ist, ob die Voraussetzungen einer Teilwertabschreibung für das Betriebsgrundstück 1, vorliegen.

Die Kläger werden als Ehegatten zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Ehemann betreibt einen Einzelhandel mit Gebrauchtwagen und erzielt hieraus Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Das Betriebsgrundstück besteht aus zwei, eine wirtschaftliche Einheit bildenden Teilflächen aus der Flur-Nr. xxx (7.089 qm) und der Flur-Nr. xxxx (3.391 qm), die 1998 bzw. 2000 erworben wurden.

Die Anschaffungskosten betrugen einschließlich Nebenkosten insgesamt 255.906 €. Als Kaufpreis für den Grund und Boden ergaben sich damit durchschnittlich 23,71 €/qm.

Das Betriebsgelände liegt in einem von der Marktgemeinde ausgewiesenen gewerblichen Sondergebiet südlich der Autobahn A6, direkt an diese angrenzend. Die dortigen Grundstücke standen im Eigentum eines privaten Investors, der auch die Erschließung des Gebiets vorgenommen, und von dem der Kläger das Betriebsgrundstück erworben hatte.

Nördlich der Autobahn befindet sich ein weiteres, von der Gemeinde gefördertes Gewerbe- und Industriegebiet mit der Bezeichnung ’Gewerbepark 1’. Nachdem für das Streitjahr 2007 zunächst keine Einkommensteuer- und Gewerbesteuererklärung eingereicht worden war, schätzte das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen mit Bescheiden vom 09.07.2009.

Hiergegen legten die Kläger mit Schreiben vom 27.07.2009 jeweils Einspruch ein und reichten die der Begründung dienenden Steuererklärungen nach. Darin wurde unter anderem für das Betriebsgrundstück eine Teilwertabschreibung auf 141.978 € geltend gemacht. Mit Schreiben vom 07.08.2009 verwies der Prozessbevollmächtigte der Kläger zu deren Begründung auf den umfangreichen Schriftverkehr mit der Betriebsprüfung und der Rechtsbehelfsstelle für das Jahr 2004.

Mit gemeinsamer Einspruchsentscheidung vom 13.10.2011 lehnte das beklagte Finanzamt den Ansatz eines niedrigeren Teilwerts ab und wies die Einsprüche insoweit als unbegründet zurück.

Hiergegen richtet sich die Klage vom 25.10.2011 (Eingang FG Nürnberg am 26.10.2011).

Die Voraussetzungen der begehrten Teilwertabschreibung lägen vor. Für den Kläger sei beim Erwerb seiner Betriebsgrundstücke und der Akzeptanz des damaligen Grundstückspreises von entscheidender Bedeutung gewesen, dass der damalige Investor ein umfassendes Erschließungsprojekt für das Gewerbegebiet "." vorgestellt habe. So hätten auf den angrenzenden Grundstücken erhebliche Baumaßnahmen durchgeführt werden sollen (z.B. LKW-Reparatur mit Werkstatt und LKW-Waschanlage mit An- und Verkauf gebrauchter LKWs sowie LKW-Teile, bäuerlicher Handelshof, Fast-Food-Restaurant, Tankstelle, Billard-Café, Erotikmarkt etc.). Aus diesen Ansiedlungen habe der Kläger einen erheblichen Geschäftsverkehr für den von ihm betriebenen Gebrauchtfahrzeughandel erwartet. Von diesen geplanten Maßnahmen sei jedoch bis heute keine einzige verwirklicht worden. Lediglich auf dem Grundstück Flur-Nr. xxxxx sei zwischenzeitlich ein Binnenzollamt mit Büros für Speditionen errichtet worden. Insgesamt hätten sich daher die geschäftlichen Erwartungen, die für den Erwerb des Grundstücks durch den Kläger wesentlich gewesen seien, bis heute nicht eingestellt. In Kenntnis dieser Sachlage wäre der Kläger nicht bereit gewesen, den damals geforderten Preis zu bezahlen.

Aus einem vom Kläger in Auftrag gegebenem Verkehrs-Wertgutachten über den Bodenwert der Betriebsgrundstücke vom 16.10.2008 zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2004 ergäbe sich beim Ansatz eines Quadratmeterpreises von 17,28 € eine Teilwertabschreibung in Höhe von 68.497 €.

Zudem seien am 20.09.2011 in einem öffentlichen Zwangsversteigerungsverfahren die unmittelbar an das Grundstück des Klägers angrenzenden Flächen Flur-Nr. x (9.639 qm) und Flur-Nr. xxxxxx (7.800 qm) zu einem Preis von 120.000 € bzw. 45.000 € versteigert worden. Dies entspräche einem durchschnittlichen Verkehrswert von 9,46 €/qm.

Am 24.02.2012 sei zudem das Grundstück Flur-Nr. xxxxxxx (9.316 qm) zu einem Preis von 57.000 € (6,12 €/qm) versteigert worden.

Daraus ergebe sich insgesamt ein durchschnittlicher Verkehrswert von 8,30 €/qm.

In einem weiteren öffentlichen Bieterverfahren habe der Freistaat dem Kläger zudem auf der gegenüberliegenden Autobahnseite eine Teilfläche aus der Flur-Nr. y der Gemarkung 1 von 4.200 qm zu einem Preis von 6,50 €/qm zum Kauf angeboten.

Der Klägervertreter beantragt,

1. den Einkommensteuerbescheid für 2007 vom 09.07.2009 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.10.2011 dergestalt zu ändern, dass für das Betriebsgrundstück eine Teilwertabschreibung i.H.v. 98.000 € auf 157.906 € anerkannt und die Einkommensteuer 2007 entsprechend niedriger festgesetzt wird;

2. den Gewerbesteuermessbescheid für 2007 vom 09.07.2009 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.10.2011 dergestalt zu ändern, dass für das Betriebsgrundstück eine Teilwertabschreibung i.H.v. 98.000 € auf 157.906 € anerkannt und der Gewerbesteuermessbetrag 2007 entsprechend niedriger festgesetzt wird.

Für den Fall des Unterliegens beantragt der Klägervertreter hilfsweise die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung, die er in der Frage sieht, ob aufgrund einer enttäuschten Geschäftserwartung beim Grundstückserwerb eine Teilwertabschreibung zulässig ist.

Die Vertreterin des beklagten Finanzamts beantragt Klageabweisung.

Die Voraussetzungen einer Teilwertabschreibung lägen nicht vor. Bei nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens spräche nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zunächst eine Vermutung dafür, dass ihr Teilwert auch zu späteren, dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung nachfolgenden Bewertungsstichtagen den Anschaffungs- oder Herstellungskosten entspräche und sich mit den Wiederbeschaffungskosten decke (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 21.07.1982, BStBl II 1982, 758 und BFH-Urteil vom 08.09.1994, BStBl II 1995, 309).

Bei einem Grundstück ließen sich die Wiederbeschaffungskosten aus dem Verkehrswert ableiten.

Der Verkehrswert unbebauter Grundstücke sei nach der Rechtsprechung des BFH entweder unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte vergleichbare Grundstücke oder auf der Grundlage von Durchschnittswerten (Richtwerten) oder - in Ausnahmefällen - durch Einzelgutachten zu ermitteln (z.B. BFH-Urteil vom 26.09.1980 III R 21/78, BFHE 132,101 und vom 21.07.1993 II R 13/91, BFH/NV 1994, 610).

Der Wertermittlung durch Verkaufspreise für benachbarte Vergleichsgrundstücke komme dabei der Vorrang vor anderen Wertermittlungsmethoden zu (BFH-Urteil vom 08.09.1994, BStBl II 1995, 309).

Diesen Grundsätzen folgend habe das Finanzamt die Wertermittlung des Betriebsgrundstücks aus den nachstehenden Verkäufen vorgenommen:

Lage Datum Größe in qm Kaufpreis in € Preis in €/qm
Fl.Nr. xxxxx + 27.02.2004 12.076 351.049.32 29,07
xxxxxxxx
Fl.Nr. xx 28.12.2005 3.919 109.732,00 28,00
Fl.Nr. x1 und Teil x2 16.08.2001 4.382 151.267,27 € 34,51
(295.785 DM)
Fl.Nr. x 08.10.1998 2.556 140.961,00 55,14
(275.696 DM)

Nachdem der Kläger für den Grund und Boden durchschnittlich 23,71 €/qm bezahlt habe und eine Veränderung der Marktlage bis zum Streitjahr nicht ersichtlich sei, ergebe die vorrangig vorzunehmende Ableitung des Verkehrswertes aus den Vergleichsverkäufen, dass der Teilwert nicht unter den Anschaffungskosten liege.

Insbesondere die Preise des Marktes 1 speziell für die im Gewerbepark angebotenen Grundstücke seien kein geeignetes Kriterium für die Wertbestimmung der gewerblichen Grundstücke außerhalb des geförderten Gebietes, da diese geringeren Quadratmeterpreise nur für Grundstücke in diesem Gewerbegebiet bezahlt worden seien. Solche ansiedlungspolitisch bedingten oder auf anderen Erwägungen beruhenden Vorzugspreise könnten sich jedoch nur dann mit dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis decken, wenn die Gemeinde mit den Vorzugspreisen den Grundstücksmarkt zum Stichtag so stark bestimmen würde, dass auch andere Eigentümer ihre Grundstücke nicht teurer würden verkaufen können (BFH-Urteil vom 08.09.1994, BStBl II 1995, 309).

Im Streitfall habe der Kläger für die angeschafften Grundstücke zwar einen höheren Preis als den für die von der Marktgemeinde angebotenen Flächen im Gewerbepark gezahlt. Bei diesem Preis habe es sich dennoch um den im Streitjahr marktüblichen und damit um den Verkehrswert gehandelt, da auch andere Erwerber in den Jahren 1998-2005 für gewerbliche Grundstückskäufe außerhalb des Gewerbeparks zu Marktpreisen gehandelt worden seien. Aus der Bereitschaft des Klägers, für das Grundstück einen höheren Quadratmeterpreis aufzuwenden, sei außerdem zu schließen, dass hierfür offenbar grundstücksspezifische Eigenschaften, wie z.B. die unmittelbare Lage an der und die direkte Einsehbarkeit von der Autobahn, entscheidend gewesen seien. Die von der Marktverwaltung angebotenen Grundstückspreise von 6,50 €/qm hätten somit offensichtlich keinen Einfluss auf die Preise außerhalb des geförderten Gebietes ausgeübt, wie die konkret ermittelten Grundstücksverkäufe, die sich ausnahmslos zwischen ca. 20 und 50 €/qm bewegt hätten, zeigen würden.

Auch das vorgelegte Gutachten, das im finanzgerichtlichen Verfahren als Privatgutachten zu behandeln sei, könne zudem keinen Nachweis für die Richtigkeit des klägerischen Vortrags darstellen, da es diverse Mängel aufweise. Insbesondere habe es als Grundlage zur Bestimmung des Verkehrswertes der Flächen des Klägers ausschließlich die Grundstückspreise im Gewerbepark der Marktgemeinde verwendet und nicht auf die speziellen Gegebenheiten des Betriebs sowie die in der Lage gehandelten höheren Grundstückspreise Bezug genommen.

Auch könne der Teilwert von Grund und Boden nicht aus den vom Kläger angeführten Grundstücksversteigerungen abgeleitet werden. Nach allgemeiner Lebenserfahrung lasse sich bei öffentlichen Zwangsversteigerungen regelmäßig keine den Verkehrswerten entsprechenden Erlöse erzielen.

Im Übrigen wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 03.09.2014 sowie die dem Gericht vorliegenden Steuerakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I. Die zulässige Klage ist unbegründet.

Das Finanzamt hat zu Recht die Voraussetzungen für die Annahme einer Teilwertabschreibung verneint.

Der Einkommensteuerbescheid für 2007 vom 09.07.2009 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.10.2011 und der Gewerbesteuermessbescheid für 2007 vom 09.07.2009 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.10.2011 sind rechtmäßig ergangen und verletzen die bzw. den Kläger nicht in ihren bzw. seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).

1. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 EStG in der für das Streitjahr geltenden Fassung sind andere als die in Nummer 1 bezeichneten Wirtschaftsgüter des Betriebs (Grund und Boden, Beteiligungen, Umlaufvermögen) mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem an deren Stelle tretenden Wert, vermindert um Abzüge nach § 6b und ähnliche Abzüge, anzusetzen. Ist der Teilwert (Nummer 1 Satz 3) auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger, so kann dieser angesetzt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG in der für das Streitjahr geltenden Fassung).

2. Der Grund und Boden eines Betriebs ist grundsätzlich mit den tatsächlichen Anschaffungskosten anzusetzen; statt der Anschaffungskosten kann der niedrigere Teilwert angesetzt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG in der für das Streitjahr geltenden Fassung). Für die Bestimmung des Teilwerts gilt die Vermutung, dass der Teilwert eines Wirtschaftsguts im Zeitpunkt des Erwerbs den Anschaffungskosten entspricht und sich zu einem späteren Zeitpunkt mit den Wiederbeschaffungskosten deckt (z.B. BFH-Urteil vom 20. Mai 1988 III R 151/86, BStBl II 1989, 269 m.w.N.). Bei einem Grundstück lassen sich die Wiederbeschaffungskosten aus dem Verkehrswert ableiten (vgl. BFH-Urteil vom 25. August 1983 IV R 218/80, BStBl II 1984, 33).

Der Verkehrswert (gemeiner Wert) unbebauter Grundstücke ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs entweder unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte vergleichbare Grundstücke oder auf der Grundlage von Durchschnittswerten (Richtwerten) oder - in Ausnahmefällen - durch Einzelgutachten zu ermitteln (z.B. BFH-Urteile vom 26. September 1980 III R 21/78, BStBl II 1981, 153 und vom 21. Juli 1993 II R 13/91, BFH/NV 1994, 610). Der Wertermittlung unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke kommt grundsätzlich der Vorrang vor den anderen Wertermittlungsmethoden zu.

Voraussetzung für die Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Verkaufspreisen ist jedoch, dass eine ausreichende Zahl repräsentativer und stichtagsnaher Verkaufsfälle in der näheren Umgebung vorliegt. Andernfalls verdient aus Gründen der gleichmäßigen Besteuerung die Ableitung des gemeinen Werts aus Richtwerten den Vorzug (z.B. BFH-Urteil vom 21. Juli 1993 II R 13/91, BFH/NV 1994, 610, unter 2. m.w.N.).

Die Ableitung des Bodenwerts aus Verkaufspreisen und aus Richtwerten setzt normale Preisbildungsverhältnisse voraus.

Das heißt, dass ansiedlungspolitisch bedingte oder auf anderen Erwägungen (etwa beim Verkauf von Einfamilienhausgrundstücken nach sozialen Gesichtspunkten) beruhende Vorzugspreise auszuklammern sind. Diese könnten sich nur dann mit dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis decken, wenn die Gemeinde mit den Vorzugspreisen den Grundstücksmarkt zum Stichtag so stark bestimmt, dass auch andere Eigentümer ihre Grundstücke nicht teurer verkaufen können. Ist dies nicht der Fall, beruhen Vorzugspreise auf ungewöhnlichen Umständen, die - selbst bei einer Häufung von stichtagsnahen Verkäufen durch die Gemeinde - nicht zu berücksichtigen sind (vgl. zum Ganzen BFH-Urteil vom 08. September 1994 IV R 16/94, BStBl II 1995, 309 m.w.N.).

3. Für die Bestimmung des Teilwerts nichtabnutzbarer Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens gilt die Vermutung, dass der Teilwert im Zeitpunkt ihres Erwerbs und an den folgenden Bilanzstichtagen den Anschaffungskosten entspricht (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 28. Oktober 1976 IV R 76/72, BStBl II 1977, 73 und vom 21. Juli 1982 I R 177/77, BStBl II 1982, 758). Diese Vermutung ist lediglich durch den Nachweis widerlegbar, dass sich entweder die Zahlung als eine Fehlmaßnahme erwiesen hat oder der Wert des betreffenden Wirtschaftsgutes unter den seinerzeit gezahlten und aktivierten Betrag dauerhaft gesunken ist bzw. das Wirtschaftsgut überhaupt nicht mehr vorhanden ist (BFH-Urteil vom 28. Oktober 1976 IV R 76/72, BStBl II 1977, 73, m.w.N.).

4. Aus der Betriebsbezogenheit des Teilwertbegriffs (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG in der für das Streitjahr geltenden Fassung) folgt, dass die Teilwertvermutung auch bei Zahlung eines "Überpreises" gilt, weil der Steuerpflichtige auch in diesem Fall nur so viel aufwendet, wie das Wirtschaftsgut für den Betrieb wert ist (BFH-Beschluss vom 21. März 1995 IV B 95/94,BFH/NV 1996, 211, m.w.N.). Diese betrieblichen Gründe schließen daher auch die Berufung auf eine Fehlmaßnahme allein im Hinblick auf die Zahlung eines überhöhten Kaufpreises aus (vgl. zum Ganzen BFH-Urteil vom 07. Februar 2002 IV R 45/01, BFH/NV 2002, 1021).

5. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze haben die bzw. hat der Kläger den Nachweis einer dauerhaften Wertminderung nach der Überzeugung des erkennenden Senats nicht erbracht. Die bzw. den Kläger trifft insoweit die Feststellungslast.

So bestehen bereits Zweifel am Vorliegen einer Wertminderung.

aa) Das vorgelegte Gutachten, das, wie der Beklagte zutreffend ausführt, lediglich als Parteivorbringen zu werten ist, ist nach Auffassung des Senats jedenfalls nicht geeignet, eine solche zu belegen.

Es zieht als Ausgangsbasis lediglich die Preise der Gemeinde für das dem Betriebsgrundstück des Klägers gegenüberliegende Gewerbegebiet nördlich der Autobahn heran, das sich überwiegend im Gemeindebesitz befindet und vom Markt 1 erschlossen wurde. Wie in dem Gutachten selbst angeführt, stehen die vom Markt 1 angebotenen Quadratmeterpreise unter der Prämisse, einen Anreiz zur Ansiedelung von Betrieben zu schaffen. Solche Überlegungen sind jedoch nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich aus der Teilwertbestimmung auszuscheiden.

Die Aussage, dass wegen der näheren Lage zum Ortskern 1 das Gewerbegebiet des Marktes wertungsmäßig höher einzuschätzen sei als das Sondergebiet, erscheint zudem als bloße Behauptung und ist in dem Gutachten nicht nachvollziehbar belegt.

Eine Bewertung von im gleichen Gebiet wie die Grundstücke des Klägers belegenen Grundstücken erfolgt in dem Gutachten gerade nicht.

Die zusätzlich im Gutachten angeführten Gründe, die einen weiteren Abschlag von 20 % rechtfertigen sollen (eingeschränkte Bebaubarkeit durch die spitz zulaufende Form, vorgenommene Auffüllung etc.), sind zudem nicht neu, sondern waren zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs durch den Kläger bereits gegeben und für den Betrag, den er bereit war, für die Grundstücke zu zahlen, nachweislich unerheblich.

Im Gegenteil mögen sie sogar der Grund gewesen sei, weshalb der Kauf für ihn, vergleicht man die Preise, die ansonsten in dieser Lage gezahlt wurden, ein "gutes Geschäft" gewesen sein mag:

Lage Datum Größe in qm Kaufpreis in € Preis in €/qm
Fl.Nr. xxxxx + xxxxxxxx 27.02.2004 12.076 351.049.32 29,07
Fl.Nr. xx. 28.12.2005 3.919 109.732,00 28,00
Fl.Nr. x 08.10.1998 2.556 140.961,00 55,14
(275.696 DM)

Selbst wenn der Kläger einen Überpreis bezahlt hätte, folgt aus der Betriebsbezogenheit des Teilwertbegriffs (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG in der für das Streitjahr geltenden Fassung), dass die Teilwertvermutung auch diesen "Überpreis" erfasst, weil der Steuerpflichtige auch in diesem Fall nur so viel aufwendet, wie das Wirtschaftsgut für den Betrieb wert ist (BFH-Beschluss vom 21. März 1995 IV B 95/94, BFH/NV 1996, 211, m.w.N.).

bb) Ebenso wenig vermögen nach der Überzeugung des erkennenden Senats die angeführten Zuschlagspreise in Zwangsversteigerungsverfahren die Teilwertvermutung zu widerlegen.

Diese Argumentation der Klägerseite lässt bereits unberücksichtigt, dass zu den Anschaffungskosten im Zwangsversteigerungsverfahren nicht nur die Beträge gehören, die bei der Ersteigerung im Zuschlagsbeschluss aufgeführt sind, sondern alle Verpflichtungen, die der Ersteigerer gegenüber dem Schuldner oder auch gegenüber Dritten übernimmt. Der Bundesfinanzhof hat bereits in seinem Urteil vom 26.04.1979 (IV R 199/74, BStBl. II 1979, 667) angeführt, dass es eine Erfahrungstatsache sei, dass ein Grundstück in der Zwangsversteigerung, wenn sie bspw. vom Gläubiger der ersten oder der einzigen Hypothek betrieben wird, diesem zu einem außerordentlich geringen Gebot zugeschlagen werden kann, weshalb dieses nur wenig über die tatsächlichen Anschaffungskosten aussagen könne.

Hinsichtlich des Grundstückspreises, den die Immobilien Freistaat Bayern dem Kläger für eine Teilfläche aus der FlNr. y der Gemarkung 1 gewähren würde, bleibt festzuhalten, dass sich dieses Grundstück zum einen auf der gegenüberliegenden Autobahnseite befindet und zudem nicht erschlossen ist. Der angegebene Grundstückspreis von 6,50 €/qm erscheint daher nach Auffassung des Senats nicht geeignet, eine Wertminderung des Betriebsgeländes des Klägers nachzuweisen.

cc) Im Gegenteil zeigen die vom Beklagten angeführten Vergleichsverkäufe in dem Gebiet, in dem auch das Betriebsgelände des Klägers belegen ist, und die im Zeitraum von 1998 bis 2005 stattfanden, nach Auffassung des erkennenden Gerichts, dass eine Wertbeständigkeit des Betriebsgrundstücks gegeben ist:

Lage Datum Größe in qm Kaufpreis in € Preis in €/qm
Fl.Nr. xxxxx + xxxxxxxx 27.02.2004 12.076 351.049.32 29,07
Fl.Nr. xx 28.12.2005 3.919 109.732,00 28,00
Fl.Nr. x 08.10.1998 2.556 140.961,00 55,14
(275.696 DM)

Im Übrigen darf ein niedrigerer Teilwert schon deshalb nicht angesetzt werden, weil, selbst bei Unterstellung einer Wertminderung, diese jedenfalls nicht "voraussichtlich dauernd" i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG in der für das Streitjahr geltenden Fassung ist.

Der Begriff "voraussichtlich dauernde Wertminderung" ist weder im Handelsgesetzbuch noch im Steuerrecht definiert. Er bezeichnet im Grundsatz eine Minderung des Teilwerts (handelsrechtlich: des beizulegenden Werts), die einerseits nicht endgültig sein muss, andererseits aber nicht nur vorübergehend sein darf. Ob eine Wertminderung "voraussichtlich dauernd" ist, muss unter Berücksichtigung der Eigenart des jeweils in Rede stehenden Wirtschaftsguts beurteilt werden (BFH-Urteil vom 24. Oktober 2012 I R 43/11, BStBl II 2013, 162, m.w.N.).

Für Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass eine Teilwertabschreibung voraussetze, dass der Wert des jeweiligen Wirtschaftsguts zum Bilanzstichtag mindestens für die halbe Restnutzungsdauer unter dem planmäßigen Restbuchwert liegt (BFH-Urteil vom 23. April 2009 IV R 62/06, BStBl II 2009, 778; BFH-Urteil vom 09. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423).

Ob bei nichtabnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens (u.a. Grund und Boden) eine Wertminderung voraussichtlich andauern wird, richtet sich nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs danach, ob aus Sicht des Bilanzstichtages mehr Gründe für ein Andauern der Wertminderung sprechen als dagegen. Welcher Prognosezeitraum hier zugrunde zu legen ist, kann nach der Auffassung des Bundesfinanzhofs nicht generell beantwortet werden, sondern richtet sich nach den prognostischen Möglichkeiten zum Bilanzstichtag, die je nach Art des Wirtschaftsguts und des auslösenden Moments für die Wertminderung unterschiedlich sein können (BFH-Urteil vom 09. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 433 m.w.N.).

Im konkreten Fall ist nach Auffassung des erkennenden Senats zu bedenken, dass die Nutzungsdauer eines Grundstücks grundsätzlich unbeschränkt ist, da es keinem Verbrauch im klassischen Sinn unterliegt.

Wertschwankungen im Verlauf der Nutzungsdauer von Grundstücken, insbesondere auch durch Einflüsse ihrer unmittelbaren Umgebung, sind daher nicht ungewöhnlich. Um den Grad einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung zu erreichen und die Teilwertvermutung des § 6 Abs. 1 EStG zu widerlegen, muss nach der Überzeugung des erkennenden Senats daher insbesondere dem Zeitmoment entscheidende Bedeutung zukommen.

Im Streitfall, in dem zwischen der Anschaffung der Grundstücke und dem Zeitpunkt der begehrten Teilwertabschreibung weniger als 10 Jahre liegen, kann daher, unter Berücksichtigung der grundsätzlich unbegrenzten Nutzungsdauer eines Grundstücks, jedenfalls noch nicht von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung ausgegangen werden, mögen die bzw. der Kläger auch in ihrer bzw. seiner Gewinnerwartung aktuell enttäuscht worden sein. Da der Gewerbebetrieb des Klägers tatsächlich Gewinne erwirtschaftete, ist jedenfalls keine Fehlmaßnahme gegeben. Ungeachtet dessen, ob die ursprünglich geplanten Ansiedlungen den Betrieb des Klägers auch tatsächlich gefördert hätten, vermag allein die Nichtrealisierung eines ggf. erwarteten höheren Gewinns keine dauerhafte Wertminderung des Betriebsgrundstücks zu begründen.

Zum Bilanzstichtag war nach der Auffassung des Senats jedenfalls noch nicht mit der notwendigen Sicherheit absehbar, wie sich das Gebiet, in dem sich das Betriebsgelände des Klägers befindet, weiter entwickeln wird. Hinzu kommt, dass die unmittelbare Nähe des Grundstücks zur Autobahn bzw. dem Grenzübergang, die für die Entwicklung und den Erfolg des Gewerbegebiets wesentlich erscheint, unverändert gegeben ist.

Fehlverhalten von LKW-Fahrern, die das angrenzende Grundstück des Zollamts anfahren und die Einfahrt des Klägers erschweren bzw. in seinem Gelände wenden, ist ggf. zivilrechtlich entgegenzutreten. Eine Teilwertabschreibung mag dies, jedenfalls zum Bilanzstichtag 31.12.2007, nicht zu begründen. Entsprechendes gilt für den Vortrag des Klägers, viele Besucher des Zollamts würden ihren Müll an seinem Zaun hinterlassen.

Vor diesem Hintergrund bedurfte es daher auch keiner weiteren Sachaufklärung durch das Gericht.

Insbesondere die Einholung eines Sachverständigengutachtens steht grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts. Die Ermessensfreiheit findet zwar dort ihre Grenzen, wo sich die Notwendigkeit der Hinzuziehung eines Sachverständigen mangels eigener Sachkunde dem Gericht aufdrängen musste (BFH-Beschluss vom 16. Juni 2005 IV B 187/03, BFH/NV 2005, 2015). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall jedoch nicht vor, da die Frage der Dauerhaftigkeit einer Wertminderung vom Gericht in eigener Sachkunde entschieden werden kann und auch zu entscheiden ist (vgl. auch BFH-Beschluss vom 26. Mai 2009 X B 255/08, ZSteu 2009 R 684).

Entsprechend bedurfte es weder einer Ortsbesichtigung der Grundstücke bzw. einer Vernehmung der 1. Bürgermeisterin von 1 zur Situation der Gewerbegrundstücke. Der Klägervortrag diesbezüglich wird durch das Gericht nicht in Zweifel gezogen. Unterschiedliche Auffassungen bestehen lediglich hinsichtlich seiner rechtlichen Bewertung.

II. Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zugelassen.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Da der Kläger die Kosten des gerichtlichen Verfahrens zu tragen hat, kann das Gericht die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren nicht für notwendig erklären (vgl. BFH-Beschluss vom 13. Juli 2006 IV E 1/06,BFH/NV 2006, 1874).

Revision eingelegt (BFH X R 58/14)

Fundstellen
DStR 2015, 8
DStRE 2015, 1092