10.18 Verbotene Selbsthilfe im gewerblichen Mietrecht

Autor: Mettler

10.18.1 Beratungssituation

Ein Mandant hat an einen Mieter ein Bürogebäude zur gewerblichen Nutzung vermietet. Das Mietverhältnis wurde vom Mandanten aufgrund verschiedener Vertragspflichtverletzungen des Mieters außerordentlich fristlos gekündigt. Da der Mieter die Mieträume nicht herausgibt, möchte der Mandant die Türschlösser zum Mietobjekt austauschen. Er fragt Sie, ob er dies veranlassen kann.

10.18.2 Rechtliche Einordnung

Verbotene Eigenmacht des Vermieters

Wird nach fristloser Kündigung das Türschloss zum gewerblichen Mietobjekt ausgetauscht, um dem ehemaligen Nutzer keinen Zutritt mehr zu ermöglichen, stellt dies eine verbotene Eigenmacht dar, der sich der Mieter sogar mit Gewalt erwehren kann.42 Ein Mieter hat insofern Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes selbst dann, wenn es dem Berechtigten möglich ist, die tatsächliche Gewalt über einen Teil der entzogenen Mietsache auszuüben, etwa durch gewaltsames Aufbrechen des vom Vermieter ausgetauschten Schlosses. Bei verschlossenen Räumen steht die Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass von einer Verschaffung des Besitzes an den Mieter erst dann ausgegangen werden kann, wenn der Berechtigte ordnungsgemäßen Zugang zu sämtlichen Räumen hat und die entsprechenden Schlüssel besitzt.