BayObLG - Beschluß vom 13.06.1996
2Z BR 28/96
Normen:
UStG § 4 Nr. 13, § 9, § 15a Abs. 1 ;
Fundstellen:
DRsp I(152)273b-c
NJW-RR 1997, 79
NJWE-MietR 1997, 35
WuM 1996, 656
Vorinstanzen:
LG München I, - Vorinstanzaktenzeichen 1 T 5382/95
AG München UR II 232/94 ,

Gesonderte Ausweisung der Umsatzsteuer in den Einzelabrechnungen eines Verwalters

BayObLG, Beschluß vom 13.06.1996 - Aktenzeichen 2Z BR 28/96

DRsp Nr. 1996/28586

Gesonderte Ausweisung der Umsatzsteuer in den Einzelabrechnungen eines Verwalters

»Der Verwalter ist nur dann den einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümern zur gesonderten Ausweisung der Umsatzsteuer in den Einzelabrechnungen verpflichtet, wenn die Wohnungseigentümer auf die Steuerbefreiung ihrer Leistungen an die Wohnungs- und Teileigentümer insgesamt oder an einen einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümer verzichtet haben. Die Frage, ob die Wohnanlage als sog. Bauherrenmodell errichtet worden ist, spielt dabei keine Rolle.«

Normenkette:

UStG § 4 Nr. 13, § 9, § 15a Abs. 1 ;

Gründe:

Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird. Die Anlage wurde in Form des sog. Bauherrenmodells errichtet, d. h. die zukünftigen Wohnungseigentümer traten als Bauherren auf; sie war 1984 fertiggestellt. Der Antragsteller hat seine Gewerbeeinheit, die er 1989 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat, vermietet.

In den Wohngeldjahresgesamt- und -einzelabrechnungen wies die Antragsgegnerin bis einschließlich des Abrechnungszeitraums 1991 die Mehrwertsteuer getrennt aus. In den Abrechnungen für die Jahre 1992 bis 1994 nahm sie eine getrennte Ausweisung der Mehrwertsteuer nicht vor. Die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1992 wurde durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß genehmigt.

Der Antragsteller vertritt die Auffassung, die Verwalterin müsse auch weiterhin in den Jahresabrechnungen 1992 bis 1994 die Mehrwertsteuer getrennt ausweisen, da die Treuhänder der früheren Bauherrengemeinschaft für die Bauherren gemäß § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichtet hätten und die Wohnungseigentümer gemäß § 15a Abs. 1 Satz 2 UStG 10 Jahre lang an die Option gebunden seien; er hat deshalb u. a. beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, für die Abrechnungszeiträume 1992 bis 1994 Jahresabrechnungen zu erteilen, in denen die auf die einzelnen Positionen entfallende Mehrwertsteuer gesondert ausgewiesen werde.

Während des Verfahrens erster Instanz haben die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 23.6.1994 die Ausweisung der Mehrwertsteuer erörtert. Im Protokoll über die Eigentümerversammlung heißt es:

ZU TOP 2:

Nach ausführlicher Besprechung der Voraussetzungen und Folgen einer Mehrwertsteueroption für die WEG sowohl für die Vergangenheit als auch für die Zukunft und für den Antragsteller (gewerbliche Einheit) faßt die WEG folgenden Beschluß:

Die WEG optiert nicht zur Mehrwertsteuer (mehrheitlich; dagegen Antragsteller).

Die Jahresabrechnung 1993 haben die Wohnungseigentumer genehmigt; dem Verwalter haben sie Entlastung erteilt.

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 21.2.1995 den Antrag des Antragstellers abgewiesen. Gegen diese Entscheidung hat der Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt. Ferner hat er am 25.10.1995 bei dem Amtsgericht - in einem anderen Verfahren - beantragt, den in der Eigentümerversammlung vom 23.6.1994 gefaßten Beschluß zu TOP 2 für ungültig zu erklären und ihm als Antragsteller wegen Versäumung der Anfechtungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Im vorliegenden Verfahren hat er bei dem Landgericht die Aussetzung des Verfahrens beantragt bis zur Entscheidung über seine beim Amtsgericht am 25.10.1995 gestellten Anträge. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 18.1.1996 sein Rechtsmittel zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II. Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Das Rechtsmittel des Antragstellers sei zulässig, denn nach seinem Vortrag betrage die Beschwer mangels getrennter Ausweisung der Mehrwertsteuer für die Jahre 1991 bis 1994 2 912 DM. Das Rechtsmittel habe jedoch keinen Erfolg. Eine Aussetzung des Verfahrens bis zur Entscheidung über die Anträge des Antragstellers vom 25.10.1995 sei nicht veranlaßt, denn die Entscheidung im vorliegenden Verfahren hänge nicht vom Ausgang des Anfechtungsverfahrens ab. Werde der Eigentümerbeschluß vom 23.6.1994 zu TOP 2 für ungültig erklärt, liege immer noch kein positiver Eigentümerbeschluß dahingehend vor, daß die Eigentümergemeinschaft ihr Optionsrecht nach § 9 UStG ausübe. Wie das OLG Hamm (WE 1992, 258 ff. = NJW-RR 1992, 1232 ff.) ausgeführt habe, könne der einzelne Wohnungseigentümer den getrennten Ausweis der Mehrwertsteuer in der Jahresabrechnung nur verlangen, wenn die Eigentümergemeinschaft von ihrem Optionsrecht nach § 9 UStG durch Beschluß Gebrauch gemacht habe. Die rechtlichen Folgen des Verzichts auf die Steuerbefreiung berührten unmittelbar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und führten dazu, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche umfangreiche steuerliche Verpflichtungen zu erfüllen habe. So müßten die zu Lasten der Eigentümer ausgestellten Rechnungen Dritter fortlaufend daraufhin geprüft werden, ob die Beträge zum Vorsteuerabzug geeignet seien, damit für die Gemeinschaft keine Zahlungsverpflichtung entstehe. Ferner müßten die der Gemeinschaft in Rechnung gestellten unterschiedlichen Mehrwertsteuersätze erfaßt und die Beträge genau auf die zur Umsatzsteuer optierenden Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Der Umfang der Verwalterpflichten werde daher erheblich erweitert und mit zusätzlichen Haftungsrisiken verbunden. Dies erfordere eine Abänderung des Verwaltervertrags, die nicht ohne Vereinbarung einer zusätzlichen Vergütung möglich sein werde. Diese Grundsätze seien auch dann heranzuziehen, wenn sich aus der ursprünglichen Bauherrengemeinschaft, die auf die Steuerbefreiung verzichtet habe, eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet habe. Denn die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer und die Frage ordnungsmäßiger Verwaltung bestimme sich nach den Grundsätzen der Wohnungseigentümergemeinschaften. Selbst wenn die Bauherrengemeinschaft im Jahr 1984 für den Ansatz der Umsatzsteuer optiert habe, wie der Antragsteller behaupte, seien die Wohnungseigentümer hieran nicht 10 Jahre gebunden; der Verzicht auf die Steuerbefreiung könne jederzeit wieder rückgängig gemacht werden. Ob dem Antragsteller ein Anspruch auf Zustimmung der Wohnungseigentümer zu einer Regelung über die Option gemäß § 9 UStG zustehe, sei nicht Verfahrensgegenstand. Die Durchsetzung eines etwaigen Anspruchs werde wegen der Mehrkosten und der Erschwerungen von einem angemessenen Interessenausgleich der Wohnungseigentümer abhängen. Die Antragsgegnerin habe dem Antragsteller angeboten, einen Steuerberater mit der jeweiligen Ausweisung der Mehrwertsteuer zu beauftragen, falls der Antragsteller bereit sei, die hierfür anfallenden Kosten zu übernehmen. Eine Bereitschaft habe der Antragsteller nicht gezeigt.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ein Anspruch des Antragstellers aus Verwaltervertrag gegen die Antragsgegnerin als Verwalterin auf gesonderte Ausweisung der Mehrwertsteuer in den Einzelabrechnungen für die Jahre 1992 bis 1994 ist nicht gegeben; unstreitig ist die Mehrwertsteuer in der Jahresabrechnung 1991 gesondert ausgewiesen, so daß dieser Abrechnungszeitraum entgegen der Annahme des Landgerichts nicht Verfahrensgegenstand ist. Ein solcher Anspruch würde voraussetzen, daß die Tatbestandsmerkmale des § 14 Abs. 1 UStG vorliegen. Das ist nicht der Fall. Nach § 14 Abs. 1 UStG trifft die Pflicht zum gesonderten Steuerausweis nur einen Unternehmer. Die Wohnungseigentümer sind nur dann als Unternehmer zu behandeln, wenn sie gemäß § 9 i. V. m. § 4 Nr. 13 UStG zur Umsatzsteuer optiert haben. Ein entsprechender Eigentümerbeschluß liegt nicht vor.

(1) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist aufgrund der an die Wohnungs- und Teileigentümer erbrachten Leistungen Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 UStG. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind die Leistungen der Gemeinschaft an die Wohnungsund Teileigentümer steuerfrei, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlicher Gegenstände bestehen. Durch diese Regelung soll eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer mit den Grundstückseigentümern bzw. Mietern erreicht werden (vgl. Sölch/Ringleb/List UStG § 4 Nr. 13 Rn. 1; Sauren BB 1986, 436). Auf diese Steuerbefreiung kann jedoch verzichtet werden; die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit der Option gemäß § 9 UStG. Danach können sie aber nur auf die Steuerbefreiung für steuerbare Umsätze verzichten, die an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt werden. Unternehmer im Sinn dieser Bestimmung sind nur die Eigentümer, die ihr Teileigentum selbst für gewerbliche oder berufliche Zwecke nutzen oder es zu diesen Zwecken an Dritte vermietet haben (vgl. Deckert/Jaser Die Eigentumswohnung Gruppe 8 S. 189); von Interesse ist die Option nur für Eigentümer, die ihr Teileigentum selbst zur Ausführung von steuerpflichtigen Umsätzen nutzen, d. h. vorsteuerabzugsberechtigt sind. Folge der Option ist, daß die Eigentümergemeinschaft und für sie der Verwalter in den Abrechnungen gemäß § 14 Abs. 1 UStG die Umsatzsteuer gesondert ausweisen muß.

(2) Der Antragsteller, der sein Teileigentum gewerblich vermietet hat, optiert für seine Mieteinnahmen, die nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei sind, gemäß § 9 UStG zur Umsatzsteuer. Die Wohnungseigentümer ihrerseits haben aber bislang eine Option für die Behandlung ihrer Leistungen an die Miteigentümer als steuerpflichtig nicht ausgeübt. Der Verwalter kann von sich aus eine solche Option für die Wohnungseigentümer nicht abgeben, da dies nicht zu den ihm in §§ 27 und 28 WEG genannten Aufgaben und Befugnissen gehört (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1992, 1232, 1234). Gerade weil den Wohnungseigentümern aus der Option steuerliche Verpflichtungen und Nachteile entstehen können, haben über die Option die Wohnungseigentümer durch Beschluß zu entscheiden. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG begründet gleichzeitig die Verpflichtung, auf die Anwendung des seit 1.1. 1990 geltenden § 19 Abs. 1 UStG (Besteuerung von Kleinunternehmen) zu verzichten; an diesen Verzicht sind die Wohnungseigentümer mindestens 5 Jahre gebunden (§ 19 Abs. 2 UStG). Ferner haben sie Umsatzsteuererklärungen und Umsatzsteuervoranmeldungen (§ 18 UStG) abzugeben und Aufzeichnungen zu machen (§ 22 UStG). Damit entsteht insbesondere für den Verwalter erhebliche Mehrarbeit, so daß eine zusätzliche Vergütung in Frage kommt. Ein Beschluß der Wohnungseigentümer zur Option ist daher notwendig.

(3) Etwas anderes ergibt sich hier auch nicht daraus, daß die Wohnanlage als sog. Bauherrenmodell errichtet worden ist, die Bauherren für die Behandlung ihrer Leistungen als umsatzsteuerpflichtig nach § 9 Abs. 1 UStG optiert haben und das Finanzamt aufgrund der gesonderten Ausweisung der Umsatzsteuer in den Jahresabrechnungen bis 1991 von einer Option ausgegangen ist. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Fall von demjenigen, der der Entscheidung des OLG Hamm (NJW-RR 1992, 1232 ff.) zugrunde lag, auf die das Landgericht verweist.

Die Bauherrengemeinschaft ist nicht gleichzusetzen mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Erstere ist eine Gesellschaft nach §§ 705 ff. BGB; sie endet, wenn das Bauwerk errichtet und Wohnungseigentum durch Eintragung des Begründungsvertrags in das Grundbuch entstanden ist (vgl. BayObLG. NJW-RR 1992, 597, 598; WE 1994, 247). Bauherren und Wohnungseigentümer müssen auch nicht die gleichen Personen sein. Der Bevollmächtigte der Bauherren ist in der Regel nicht auch der spätere Verwalter der Wohnanlage. Die Pflichten des Wohnungseigentumsverwalters sind gänzlich andere als die Pflichten des von den Bauherren mit der Durchführung des Bauherrenmodells, insbesondere der Errichtung der Anlage beauftragten Bevollmächtigten. Eine Entscheidung der Bauherrengemeinschaft, zur Umsatzsteuer zu optieren, stellt keine Entscheidung der Wohnungseigentümer dar und bindet diese nicht. Die Option nach § 9 Abs. 1 UStG ist an keine Form und Frist gebunden; sie kann bis zur Unanfechtbarkeit der endgültigen Veranlagung erklärt oder rückgängig gemacht werden (Sölch/Ringleb/List/Wagner § 9 UStG Rn. 46 bis 49; Rau/Dürrwächter/Flick/Geist/Wenzel UStG § 9 Rn. 46 und 51). Eine Pflicht des Verwalters zur gesonderten Ausweisung der Mehrwertsteuer in der Jahresabrechnung besteht daher nicht allein deshalb, weil die Bauherren früher zur Umsatzsteuer optiert haben.

b) Eine andere Frage, die jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens ist, liegt darin, ob der Antragsteller nach § 21 Abs. 4 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, daß diese wenigstens bezüglich seines Teileigentums zur Umsatzsteuer optieren. Nach seiner Darstellung hat das Finanzamt bislang aufgrund der getrennten Ausweisung der Mehrwertsteuer in der Jahresabrechnung eine Option nach § 9 UStG angenommen, so daß er steuerliche Vorteile hatte. Optieren die Wohnungseigentümer für sein Teileigentum nicht zur Umsatzsteuer und wird die Mehrwertsteuer in der Jahresabrechnung nicht gesondert ausgewiesen, so kommt nach § 15a Abs. 1 UStG eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs in Frage, so daß dem Antragsteller für die Jahre 1992 bis 1994 steuerliche Nachteile entstehen können. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG gehört auch zu vermeiden, daß einem Wohnungseigentümer durch das Verhalten der anderen Wohnungseigentümer Nachteile entstehen. Andererseits dürfen aber auch die übrigen Wohnungseigentümern durch ein bestimmtes zugunsten eines Eigentümers in Frage kommenden Verhaltens selbst keine Nachteile haben. Der Antragsteller hat sich bislang nicht bereit erklärt, den Wohnungseigentümern etwaige durch die Option nach § 9 UStG entstehende Nachteile wie steuerliche Lasten, erhöhte Verwaltungskosten und dergleichen zu erstatten. Ein Anspruch darauf, daß die Wohnungseigentümer auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten, wird aber nur zu bejahen sein, wenn der Antragsteller sich verpflichtet, die übrigen Wohnungseigentümer von etwaigen aus der Option entstehenden Nachteilen freizustellen (vgl. OLG Hamm aaO S. 1234; Soergel/Stürmer BGB 12. Aufl. vor § 1 WEG Rn. 16; Sauren BB 1986, 439; wohl auch Spiegelberger WE 1988, 79, 83).

c) Das Landgericht war nicht verpflichtet, das Verfahren entsprechend der auch in Wohnungseigentumsverfahren anwendbaren Bestimmung des § 148 ZPO auszusetzen (vgl. BayObLG WE 1990, 214; 1991, 80; 1995, 319; 346); denn es kann dahingestellt bleiben, ob der Eigentümerbeschluß vom 23.6.1994 für ungültig erklärt wird oder nicht. Der Beschluß besagt nur, worauf das Landgericht hinweist, daß die Wohnungseigentümer nicht zur Umsatzsteuer optieren.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Dem Senat erscheint es angemessen, dem in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsteller die gerichtlichen und außergerichtlichen Koste des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Maßgebend für den Antrag auf Ausweisung der Mehrwertsteuer in den Jahresabrechnungen ist nur das wirtschaftliche Interesse des Antragstellers hieran, denn die übrigen Wohnungseigentümer verlangen keine gesonderte Ausweisung. Nach dem Vortrag des Antragstellers betragen seine steuerlichen Vorteile insoweit für die Jahre 1992 bis 1994 etwa 2 300 DM. Der Geschäftswert für das Verfahren bei dem Amtsgericht ist damit unter Berücksichtigung des vom Amtsgericht für den in erster Instanz erledigten weiteren Antrag auf 2 500 DM, für das Beschwerdeverfahren und das Rechtsbeschwerdeverfahren auf jeweils 2 300 DM festzusetzen; die Geschäftswertfestsetzungen der Vorinstanzen werden entsprechend abgeändert.

Vorinstanz: LG München I, - Vorinstanzaktenzeichen 1 T 5382/95
Vorinstanz: AG München UR II 232/94 ,
Fundstellen
DRsp I(152)273b-c
NJW-RR 1997, 79
NJWE-MietR 1997, 35
WuM 1996, 656