Entscheidungsgründe:

1. Die Revision erhebt Bedenken gegen die Zulässigkeit des Teilurteils. Ein solches dürfe nur ergehen, wenn die Entscheidung nicht davon abhänge, wie der Streit über den Rest ausgehe, wenn also die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen sei. Hier sei im Verfahren über den Rest über die gleichen Streitfragen zu entscheiden wie im Teilurteil, nämlich über die Höhe der Entschädigung und die Begründetheit der Aufrechnungsforderungen, so daß die Gefahr widersprechender Entscheidung nicht ausgeschlossen sei, sondern qeradezu heraufbeschworen werde.

Diese Ausführungen treffen nach der Prozeßlage bei Erlaß des Teilurteils zu. Wenn nur das Schlußurteil und nicht auch das Teilurteil zulässig angefochten worden wäre, hätte es infolge einer abweichenden Beurteilung der von der Revision genannten Fragen durch das Revisionsgericht zu widersprüchlichen Entscheidungen kommen können, da deren Beurteilung im Teilurteil nicht in Rechtskraft erwachsen wäre (vgl. dazu Senatsurteil BGHZ 107, 236, 242 f; BGH, Urteil vom 3. Oktober 1980 - V ZR 125/79 - NJW 1981, 1045; Stein/Jonas/Leipold ZPO 20. Aufl. § 301 Rdn. 8). Da aber beide Erkenntnisse in die Revisionsinstanz gelangt und vom Senat nach Verbindung der Rechtsmittelverfahren einheitlich zu überprüfen sind, steht fest, daß sich die seinerzeit bestehende Gefahr nicht verwirklichen kann. Bei dieser Entwicklung der Prozeßlage braucht das Teilurteil nicht wegen Verstoßes gegen § 301 ZPO aufgehoben zu werden. Ein solcher Verstoß nötigt nicht stets zu einer Aufhebung und Zurückverweisung. So ist anerkannt, daß das Berufungsgericht aus Gründen der Prozeßwirtschaftlichkeit davon absehen und stattdessen den in erster Instanz verbliebenen Streitstoff an sich ziehen kann (vgl. BGH, Urteil vom 19. November 1959 - VII ZR 93/59 - NJW 1960, 339). Wenn ein Teilurteil wegen der Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen unzulässig ist, hat das dagegen angerufene Rechtsmittelgericht allgemein nur dafür zu sorgen, daß es zu einer einheitlichen Entscheidung kommt (BGH aaO). Das ist im vorliegenden Fall schon dadurch gewährleistet, daß die gegen das Teil- und das Schlußurteil gerichteten Revisionsverfahren zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung verbunden worden sind.

2. Das Berufungsgericht meint, unter den Wert der auf dem Grundstück errichteten Gebäude, den der Beklagte nach § 7 des Vertrages vom 1. Oktober 1964 zu ersetzen habe, sei deren Verkehrswert bei Beendigung des Vertragsverhältnisses zu verstehen. Dieser könne nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung in der Fassung vom 15. August 1972 (WertV) und den dazu ergangenen Wertermittlungs-Richtlinien vom 31. Mai 1976 (WertR) bestimmt werden (Abdruck in Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 242 vom 29. Dezember 1981). Anzuwenden sei hier das Ertragswertverfahren nach den §§ 8 ff WertV, wobei von dem Jahresrohertrag die Bewirtschaftungskosten abzusetzen (§ 9 Abs. 1 WertV) und Abweichungen vom normalen baulichen Zustand durch Abschläge gemäß § 13 WertV zu berücksichtigen seien. Diese Erwägungen sind rechtlich bedenkenfrei und werden von der Revision auch nicht beanstandet.

3. In den zu ersetzenden Ertragswert hat das Berufungsgericht auch die von der Klägerin erstellte Pflasterung der Hoffläche einbezogen. Dazu hat es ausgeführt: Nach dem Wortlaut von § 7 des Vertrages sei zwar zweifelhaft, ob von der Entschädigungspflicht auch Außenanlagen erfaßt würden. Die Frage sei aber aufgrund einer Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB zu bejahen. Dafür spreche, daß im Bewertungswesen der Gebäudewert im allgemeinen auch den Wert von Außenanlagen umfasse (so Rössler/Langner/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten 5. Aufl. S. 157), sowie auch die Entstehungsgeschichte des Vertrages und die Interessenlage der damaligen Vertragspartner. Die Gemeinschaft der Grundstückseigentümer habe der von ihr gegründeten Klägerin gute Startvoraussetzungen geben wollen. Diese habe das Grundstück nach ihren Bedürfnissen bebauen dürfen. Ein späterer Standortwechsel, möge er bereits zur Diskussion gestanden haben oder nicht, habe jedenfalls ermöglicht werden sollen. Dem habe die Entschädigungsreglung des § 7 gedient. Auch die Interessen der Eigentümergemeinschaft seien dadurch angemessen berücksichtigt worden. Denn diese habe die Möglichkeit gehabt, nach einem Ende des Vertragsverhältnisses das Objekt als bebautes Gewerbegrundstück zu einem wesentlich höheren Mietzins zu vermieten. Vor diesem Hintergrund sei davon auszugehen, daß die damaligen Vertragspartner unter "Gebäuden" nicht nur die Hallen und das Bürogebäude, sondern auch eine etwaige Hofbefestigung verstanden hätten. Sofern der Vertrag insoweit eine Regelungslücke enthalte, sei diese im Wege ergänzender Vertragsauslegung im gleichen Sinne zu schließen. Mangels einer Entschädigungspflicht wäre ein Wegnahmerecht der Klägerin gemäß § 547a BGB in Betracht gekommen. Ein solches wäre aber für beide Seiten unwirtschaftlich. Die Klägerin könne zwar Pflastersteine und Packlage wieder verwenden, hätte dabei aber Mehraufwendungen. Für die Eigentümergemeinschaft - jetzt den Beklagten - sei das Grundstück ohne Hofbefestigung weniger wert, weil vor einer Neuvermietung zumindest die Zufahrten zu den Gebäudeeingängen, ein Parkplatz und ein Rangierplatz befestigt werden müßten. Wirtschaftlich sinnvoll sei daher für beide Seiten allein, die Außenanlagen ebenso zu behandeln wie die Gebäude in engerem Sinne.

Gegen diese Auslegung des Tatrichters, die im Revisionsrechtszug nur beschränkt nachprüfbar ist (BGHZ 65, 107, 110), wendet sich die Revision vergebens. Die von ihr ins Feld geführte Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Vertragsurkunde hat keineswegs die Bedeutung, daß bei jedem schriftlichen Vertrag am Wortlaut zu haften wäre und eine Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB ausschiede. Auch im übrigen läßt die Auslegung, die nicht nur möglich ist, sondern naheliegt, Rechtsfehler nicht erkennen. Daß das Berufungsgericht bei seiner Auslegung wesentliche Umstände außer Betracht gelassen habe, zeigt die Revision nicht auf.

4. Die Abschläge, die das Berufungsgericht aufgrund § 13 WertV wegen des schlechten baulichen Zustandes der Gebäude vorgenommen hat, beanstandet die Revision bei zwei Posten als zu niedrig, nämlich

a) "Reparaturanstau"

160.000 DM

b) Instandsetzung des Hallenbodens

14.359,77 DM.

In beider Hinsicht ist das Berufungsgericht dem Sachverständigen W. gefolgt, der hierbei zwar von den Kosten ausgegangen ist, die für die Beseitigung der zugrundeliegenden Mängel hätten aufgewendet werden müssen (vgl. dazu Rössler/Langner/Simon aaO S. 193), aber u.a. einen Abschlag in Höhe von 25% unter dem Gesichtspunkt "neu für alt" vorgenommen hat. Bei seiner mündlichen Anhörung hat der Sachverständige dazu erklärt, dieser Abschlag sei gerechtfertigt, weil die fraglichen Teile nach der Reparatur eine höhere Lebensdauer als das übrige Gebäude hätten und deshalb für die Zukunft auch geringere Instandhaltungskosten anfielen. Ein derartiger Abschlag werde allgemein nicht für gerechtfertigt gehalten, wenn das Objekt ohne Reparatur nicht vermietbar sei. So lägen die Dinge hier aber nicht. Nach Durchführung der Reparaturen würden vielmehr "wegen der günstigen Präsentation" von Interessenten auch höhere Mieten bezahlt. Die Methode eines Abzugs "neu für alt" sei zwar umstritten, werde von ihm aber für richtig gehalten.

Die Revision sieht in diesen Ausführungen einen Widerspruch zu der weiteren Darlegung des Sachverständigen bei seiner Anhörung, wenn ein "über Gebühr in Unstand befindliches" Gebäude in Ordnung gebracht worden sei, könne für die Zukunft wieder von den normalen Pauschsätzen für Instandhaltungskosten ausgegangen werden. Dem folgt der Senat nicht. Die von der Revision angeführten Ausführungen beziehen sich nach dem Zusammenhang, in dem sie gemacht worden sind, auf die Bewirtschaftungskosten i. S. von § 11 WertV und sollen offenbar begründen, warum der Sachverständige von konstanten und nicht sich im Laufe der Zeit erhöhenden Instandhaltungskosten ausgegangen ist. Im übrigen ist es entgegen der Auffassung der Revision dem Tatrichter nicht verwehrt, einer Methode zu folgen, die in den mit der Grundstücksbewertung befaßten Fachkreisen umstritten ist, wenn er die dafür ins Feld geführten Gründe für überzeugend hält. Der Abzug bei dem Posten "Reparaturanstau" beruht auch nicht allein auf dem Gesichtspunkt "neu für alt", sondern auch darauf, daß teilweise zusätzliche Investitionen bei der Sanierung des Daches, der Heizung sowie der Elektro- und Sanitärinstallation für erforderlich gehalten wurden (schriftliches Gutachten S. 4 mit Anlage 1). Daher vermag die Revision auch insoweit Rechtsfehler des Tatrichters im Rahmen der ihm obliegenden Schätzung gemäß § 287 ZPO nicht aufzuzeigen.

5. In seinem Teilurteil hat das Berufungsgericht die vom Beklagten geschuldete Entschädigung insgesamt wie folgt errechnet:

Jahresrohertrag der Gebäude mit Hofbefestigung

55.780 DM

abzüglich Bewirtschaftungskosten (§ 11 WertV)

9.482,60 DM

Reinertrag (§ 9 Abs. 1 WertV)

46.297,40 DM

vervielfältigt nach WertR mit 13,46

623.163 DM

abzüglich Abschlägen gemäß § 13 WertV:

Reparaturanstau

160.000 DM

Kanalanschlußkosten (nicht angegriffen)

25.645,95 DM

Instandsetzungskosten für Hallenboden

14.359,77 DM

verbleiben

423.157,28 DM

Zuschlag gemäß § 14 WertV (nicht angegriffen)

12.694,72 DM

435.852 DM

Verkehrswert gerundet

436.000 DM

In seinem Schlußurteil hat das Berufungsgericht den so bestimmten Verkehrswert korrigiert und auf 461.500 DM angehoben. Es hat von allen gemäß § 13 WertV berücksichtigten Abzugsposten die Mehrwertsteuer von 14% abgesetzt, weil der Beklagte für die Mehrwertsteuer optiert habe (§ 9 UStG) und demgemäß vorsteuerabzugsberechtigt sei (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG). Gegen diese Anhebung wendet sich die Revision im Ergebnis zu Recht, weil das Berufungsgericht hierbei von den seiner Wertermittlung allgemein zugrunde gelegten Maßstäben abgewichen ist.

Nach § 3 Abs. 1 der von ihm angewendeten WertV ist der Verkehrswert nach dem Preis zu bestimmen, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach dem Zustand des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Mit der Vorsteuerabzugsberechtigung des Beklagten hat das Berufungsgericht aber einen Umstand berücksichtigt, der zu den ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen im Sinne dieser Vorschrift gehört, wie dies etwa auch für die Grunderwerbsteuer gilt (vgl. Rössler/Langner/Simon aaO S. 19). Denn damit ist nicht der Wert ermittelt worden, den die fraglichen Gebäude mit Außenanlagen für jedermann haben, sondern der Wert gerade für den Beklagten oder allenfalls andere vorsteuerabzugsberechtigte Käufer. Ein nur für einen beschränkten Personenkreis maßgebender Wert entspricht nicht dem, was nach der Auslegung des Vertrages durch das Berufungsgericht maßgebend sein soll. Auch bei der Unternehmensbewertung spielen personenbezogene Steuern im allgemeinen keine Rolle, weil Unternehmen nicht je nach den steuerlichen Vorteilen, die der Unternehmer genießt, unterschiedlich bewertet werden können (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 1990 - XII ZR 101/89 - FamRZ 1991, 43, 45). Ob ein Vermieter gewerblicher Räume, dessen daraus erzielte Einkünfte gemäß § 4 Nr. 12 a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei sind, gemäß § 9 UStG für die Mehrwertsteuer optiert, steht in seinem freien Ermessen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Januar 1991 - VIII ZR 361/89 - zur Veröffentlichung vorgesehen). Daher kann nicht angenommen werden, daß der hier in Betracht zu ziehende Markt regelmäßig aus Kunden besteht, die wie der Beklagte für die Mehrwertsteuer optiert haben. Aus allem folgt, daß die Wertbemessung im Schlußurteil keinen Bestand haben kann, sondern daß es bei der des Teilurteils verbleiben muß.

7. In der Revisionsinstanz bezweifelt auch die Klägerin nicht mehr, daß sie unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung dem Beklagten den Schaden zu ersetzen hat, der ihm dadurch entstanden ist und noch entsteht, daß im Jahre 1977 und davor das Grundstück durch chemische Schadstoffe, wie Altöle und Kaltreiniger, verunreinigt worden ist.

a) Insoweit hat das Berufungsgericht zunächst die Aufrechnung des Beklagten mit Aufwendungen für Bodenuntersuchungen für begründet erachtet, die nach drei Rechnungen des Sachverständigen K. und einer Rechnung der Firma v. D. GmbH in Höhe von insgesamt 35.161,35 DM entstanden sind. Die in diesen Rechnungen ausgewiesene Mehrwertsteuer von insgesamt 4.922,58 DM hat es dabei wegen der Berechtigung des Beklagten zum Vorsteuerabzug unberücksichtigt gelassen. Da es sich hierbei um das Ausmaß eines Schadens handelt, den speziell der Beklagte erlitten hat, ist dies nach den Grundsätzen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. Juni 1972 (VI ZR 49/71 - NJW 1972, 1460) nicht zu beanstanden.

b) Der Beklagte hat weiterhin mit einem Anspruch auf Ersatz des auf mindestens 100.000 DM veranschlagten Schadens aufgerechnet, der als Folge der Bodenverunreinigung durch eine Wertminderung des Grundstücks entstanden sein soll. Diesen Anspruch hat das Berufungsgericht nicht für begründet erachtet. Aus einem Schreiben des Oberkreisdirektors des Kreises W. vom 1. Dezember 1988 ergebe sich, daß die Bodensanierung erfolgreich abgeschlossen sei. Daß dennoch eine Wertminderung vorhanden sei, könne nicht festgestellt werden. Der Sachverständige W. habe die diesbezügliche Behauptung des Beklagten nicht bestätigt.

Die Revision hält dem entgegen, der Umstand, daß die Bodensanierung erfolgreich abgeschlossen sei, ergebe nur, daß kein technischer Minderwert vorliege, besage aber nichts für die Frage eines merkantilen Minderwerts. Das Berufungsgericht sei insoweit zu Unrecht davon ausgegangen, daß ein Ersatzanspruch erst bestehe, wenn der Schaden sich bei einem Verkauf der beschädigten Sache realisiert habe. Dem hierzu angehörten Sachverständigen W. habe nach seinen eigenen Bekundungen die für die Beurteilung eines merkantilen Minderwerts erforderliche Sachkunde gefehlt. Das Berufungsgericht habe daher einen anderen Sachverständigen zuziehen müssen.

Diese Rügen sind unbegründet. Das Berufungsgericht ist durch Anhörung des Sachverständigen W. der Frage nachgegangen, ob nach der Beseitigung der festgestellten Bodenverunreinigung eine Minderung des Verkaufswerts des Grundstücks verblieben ist, weil bei einem erheblichen Teil der potentiellen Käufer vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht (vgl. dazu BGH, Urteil vom 19. September 1985 - VII ZR 158/84 - NJW 1986, 428, 429).Der Sachverständige W., dem als Mitglied eines Gutachterausschusses nach dem BBauG die insoweit erforderliche Sachkunde nicht abgesprochen werden kann, hat die Frage im Ergebnis verneint, vor allem im Hinblick darauf, daß das Grundstück der Erziehung gewerblicher Erträge diene, also nicht etwa für Kinderspielplätze vorgesehen sei. Soweit die Revision einzelnen Äußerungen des Sachverständigen entnehmen will, daß er seine Sachkunde selbst in Frage gestellt habe, setzt sie ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, das dem Sachverständigen gefolgt ist; das ist ihr revisionsrechtlich verwehrt. Auch im übrigen hält die Entscheidung des Berufungsgerichts der rechtlichen Nachprüfung stand. Sofern der auf dem Markt zu erzielende Verkaufserlös nach der Instandsetzung - dieser Zeitpunkt ist maßgebend, vgl. BGH Urteil vom 2. Dezember 1966 (VI ZR 72/65 - NJW 1967, 552) - nicht unter dem bleibt, was ohne das schädigende Ereignis hätte erlöst werden können, besteht kein Schadensersatzanspruch (vgl. MünchKomm/Grunsky 2. Aufl. Rdn. 14 vor § 249). Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, Gegenteiliges sei nicht erwiesen. Der Umstand, daß die Klägerin seit der Verlegung ihres Betriebes im Jahre 1977 keine Schadstoffe mehr in den Boden eingeleitet hat, hätte unterstützend herangezogen werden können. Es ist auch nicht ersichtlich, daß das Berufungsgericht fälschlich davon ausgegangen wäre, ein Anspruch der geltend gemachten Art könne erst entstehen, wenn der Minderwert sich bei einem Verkauf der beschädigten Sache realisiert habe. Auf einen möglichen Verkauf ist es nur im Zusammenhang mit der Beurteilung der Feststellungswiderklage des Beklagten eingegangen. Insoweit hat es nicht ausgeschlossen, daß bei einem Verkauf - hierbei ist offenbar an einen solchen gedacht, der später stattfindet als zu dem für die Frage des merkantilen Minderwerts maßgebenden Zeitpunkt - infolge einer - bisher nicht festgestellten - Aufnahme des Grundstücks in ein Altlastverzeichnis ein Preisabschlag hingenommen werden muß. Dieser Möglichkeit eines künftigen Schadens hat es rechtsbedenkenfrei dadurch Rechnung getragen, daß es das Feststellungsbegehren des Beklagten auch insoweit für begründet erachtet hat (vgl. II B der Entscheidungsgründe).

8. Das Berufungsgericht hat die Aufrechnung des Beklagten mit einem Anspruch auf Ersatz von 3.324,58 DM Kosten, die er für die Entfernung eines von der Klägerin errichteten Zaunes aufgewendet hat, nicht durchgreifen lassen. Aus den §§ 4, 7 des Vertrages von 1964 ergebe sich, daß die Klägerin nicht verpflichtet gewesen sei, den Zaun nach Vertragsende zu entfernen. Es könne auch nicht festgestellt werden, daß dieser ohne sachlichen Anlaß errichtet worden sei. Es sei vielmehr durchaus sinnvoll gewesen, den zu Wohnzwecken genutzten, nicht vermieteten Grundstücksteil von dem zu Gewerbezwecken genutzten vermieteten Teil abzugrenzen. Diesem Zweck habe der Zaun gedient. Angesichts der örtlichen Gegebenheiten sei eine andere Führung des Zaunes nicht angezeigt gewesen.

Die Revision macht geltend, das Einverständnis des Vermieters mit Baumaßnahmen des Mieters (hier § 4 des Vertrages) ändere nichts an dessen grundsätzlicher Verpflichtung, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befunden habe. Anderes gelte nur bei einem Verzicht des Vermieters auf die Entfernung oder dann, wenn er sich zur Übernahme der geschaffenen Einrichtung bereiterklärt habe. § 7 des Vertrages regele lediglich die Übernahme errichteter Gebäude, nicht aber von Außenanlagen.

Damit kann sie nicht durchdringen. Das Berufungsgericht hat eine Ausnahme von der grundsätzlich bestehenden Entfernungspflicht des Mieters nicht allein aus der vertraglichen Zustimmung zu beliebigen Baumaßnahmen gefolgert, sondern, wie es im Zusammenhang mit der Beurteilung der Entschädigungspflicht nach § 7 des Vertrages ausführlich dargelegt hat (vgl. oben 3.), aufgrund einer umfassenden Auslegung des Vertrages nach der Entstehungsgeschichte und der wirtschaftlichen Interessenlage. Das ist rechtlich möglich (vgl. etwa Bub/Treier/Scheucher, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Teil V A Rdn. 16). Das Ergebnis der tatrichterlichen Beurteilung muß die Revision auch hier hinnehmen. Soweit sie darauf beharrt, der Zaun sein willkürlich und in Zickzackform errichtet worden, setzt sie sich zu gegenteiligen tatsächlichen Feststellungen in Widerspruch, die für das Revisionsgericht gemäß § 561 ZPO bindend sind.

9. Nach allem hat die Revision nur insoweit Erfolg, als sie die Beurteilung des Verkehrswerts bekämpft, die das Berufungsgericht in seinem Schlußurteil aufgrund der Berechtigung des Beklagten zum Vorsteuerabzug vorgenommen hat. Da weitere Feststellungen nicht erforderlich sind, kann der Senat in der Sache abschließend entscheiden. Die in dem angefochtenen Teilurteil getroffene Entscheidung des Berufungsgerichts ist zu bestätigen. Die weitergehende Klage und die weitergehende Berufung der Klägerin erweisen sich als unbegründet.