SchlHOLG - Urteil vom 22.07.2021
60 L U 1/20
Normen:
UStG § 14 Abs. 2 Nr. 1; BGB § 273;
Vorinstanzen:
AG Bad Segeberg, vom 22.10.2020

Herausgabe von Pachtflächen nach fristloser Kündigung eines PachtvertragesFälligkeit von PachtzinsenVoraussetzungen eines Zurückbehaltungsrechts

SchlHOLG, Urteil vom 22.07.2021 - Aktenzeichen 60 L U 1/20

DRsp Nr. 2021/15487

Herausgabe von Pachtflächen nach fristloser Kündigung eines Pachtvertrages Fälligkeit von Pachtzinsen Voraussetzungen eines Zurückbehaltungsrechts

Orientierungssätze: Für die Fälligkeit von Pachtzinsen ist es unerheblich, dass der Verpächter der Pächterin zum Zeitpunkt der Kündigung entgegen § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG noch keine Rechnung ausgestellt hat. Der Pächterin steht aber vor der Rechnungserteilung ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) zu, es sei denn, es ist vertraglich ausgeschlossen.

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 22. Oktober 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Bad Segeberg geändert:

Die Beklagte wird verurteilt, die landwirtschaftliche Nutzfläche, bestehend aus einer Teilfläche des Flurstücks 26/7 in der Größe von ca. 10.299 m2 sowie dem westlich angrenzenden Flurstück 26/6 der Größe von ca. 4.342 m2, jeweils belegen in X. (im mit diesem Urteil verbundenen Lageplan vom 11. Dezember 2017 des Architektenbüros A. - Anlage K 7, Bl. 95 d. A. - gelb markiert), an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Normenkette:

UStG § 14 Abs. 2 Nr. 1; BGB § 273;

Tatbestand

Der Kläger als Verpächter verlangt von der Beklagten als Pächterin nach fristloser Kündigung eines Pachtvertrags die Herausgabe der Pachtflächen. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung.

Der Kläger war Eigentümer der im Grundbuch von X. Blatt 1074 eingetragenen Flurstücke 26/7 der Flur 019 der Gemarkung X., bestehend aus der Gebäude- und Freifläche ... Straße 26, 26a, ... Straße 60 und der Landwirtschaftsfläche ... der Größe von 21.229 m2 und des daran angrenzenden Flurstücks 26/6 der Größe von 4.342 m2, belegen an der ... Straße. Wegen der Örtlichkeit wird auf den Lageplan des Architektenbüros A. vom 11. Dezember 2017 (Anlage K 7, Bl. 95 d. A.) Bezug genommen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Februar 2018 (Anlage B 1, Bl. 42 bis 61 d. A.) verkaufte der Kläger der Beklagten aus dem Flurstück 26/7 eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 11.080 m2 einschließlich der wesentlichen Bestandteile zum Kaufpreis von 645.000 €. Es handelt sich um die blau schraffierte Fläche auf dem vorbezeichneten Lageplan. Gemäß § 2 des Kaufvertrags war der Kaufpreis durch Überweisung verschiedener Teilbeträge an die abzulösenden Gläubiger und der Restbetrag auf ein Konto des Klägers mit einer in § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags drucktechnisch deutlich hervorgehobenen konkret bezeichneten IBAN zu überweisen. In § 7 Nr. 2 räumte der Kläger der Beklagten an dem Flurstück 26/6 (4.342 m2) und der nicht verkauften Teilfläche des Flurstücks 26/7 ein dingliches Vorkaufsrecht ein, das bis zu seiner Eintragung als schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart war. Die Beklagte beabsichtigte, auf dem bereits verkauften Grundstück einen ...markt zu errichten. Gemäß § 16 ist die Wirksamkeit des Kaufvertrags aufschiebend bedingt davon abhängig, dass ihr 1. eine rechtskräftige vollziehbare Baugenehmigung zur Errichtung eines Discounters mit einer Verkaufsfläche von mindestens 1.200 m2 und mindestens 90 Stellplätzen erteilt wird und 2. ein rechtskräftig vollziehbarer Bebauungsplan der Gemeinde X. aufgestellt wird, der die Restflächen des Kaufgegenstandes zu allgemeinen Wohnzwecken ausweist.

Ebenfalls am 28. Februar 2018 schlossen die Parteien einen Pachtvertrag über eine landwirtschaftliche Nutzfläche, bestehend aus einer Teilfläche von ca. 10.229 m2 des Flurstücks 26/7 (betreffend den nicht verkauften Teil dieses Flurstücks) und des angrenzenden Flurstücks 26/6 zur "landwirtschaftlichen Nutzung" für die Zeit vom 1. September 2003 bis zum 31. August 2023, wobei der Beklagten ein dreimaliges Optionsrecht zur Verlängerung des Pachtvertrags um jeweils fünf Jahre und das Recht zur Unterverpachtung eingeräumt wird. Es handelt sich um die Fläche, die in dem Lageplan des Architektenbüros A. vom 11. Dezember 2017 (Bl. 95 d. A.) gelb markiert erscheint. Der Pachtvertrag weist als Pächterin die "B. GmbH & Co. KG, ..." aus. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass damit die Beklagte gemeint war, die unter dieser Anschrift ihren Geschäftssitz hat.

§ 2 des von der Beklagten formulierten Pachtvertrags lautet:

"1. Der jährliche Pachtzins beträgt 500,00 Euro zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 19 % und ist bis zum 3. Werktag jeden Jahres im voraus auf das Konto des Verpächters zu zahlen.

2. Der Pächter ist nicht befugt, gegen die Pachtzinsforderung ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. (...)"

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage K 7 eingereichten Pachtvertrag (Bl. 92 bis 95 d. A.) Bezug genommen.

Der Kläger hatte diese Fläche seinerzeit überwiegend als Weideland für Pferde genutzt. Darüber, wofür die Beklagte die Pachtfläche nutzen wollte, hatten die Parteien vor Abschluss des Pachtvertrags nicht gesprochen. Der Kläger hat die Vermutung geäußert, dass die Beklagte die Pachtfläche langfristig gepachtet hatte in der Erwartung der Ausweitung dieser Fläche zu einem Baugebiet. Nach § 6 des Pachtvertrags darf der Pächter die Fläche nur als landwirtschaftliche Fläche nutzen.

Die Beklagte zahlte in der Folgezeit den Pachtzins nicht. Es ist streitig, ob der Kläger sie insoweit im Jahre 2019 mahnte und die Beklagte ihrerseits den Kläger aufforderte, ihr eine Rechnung zu erteilen und eine Kontoverbindung mitzuteilen.

Mit Schreiben vom 11. Dezember 2019 (Anlage K 2, Bl. 9 d. A.) kündigte der Kläger das Pachtverhältnis fristlos mit der Begründung, dass die Beklagte trotz mehrfacher Mahnung den anteiligen Pachtzins für 2018 sowie den vollständigen Pachtzins für 2019 nicht gezahlt und trotz mehrfacher Mahnung die Pachtsache "nicht in ordnungsgemäßen vertragsgemäßen Zustand gehalten" habe. Seit Beginn des Pachtverhältnisses seien pflegerische Maßnahmen nicht durchgeführt worden. Der Zustand der Pachtsache habe bereits zu Beschwerden geführt. Der Kläger forderte die Beklagte auf, das Pachtobjekt bis zum 18. Dezember 2019 "geräumt und sauber" an ihn herauszugeben.

Nach Zugang der Kündigung meldete sich am 12. Dezember 2019 der Zeuge C., der Projektleiter der Beklagten ist, telefonisch bei dem Kläger. Der Inhalt des Telefonats ist streitig. Die Beklagte zahlte auch nach dem Telefonat die Pachtzinsen nicht.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. Januar 2020 (Anlage K 3, Bl. 11 bis 13 d. A.) kündigte der Kläger den Pachtvertrag erneut fristlos, weil noch immer nicht der anteilige Pachtzins 2018 und der vollständige Pachtzins 2019 gezahlt worden sei, ebenso wenig die anteilige Nutzungsentschädigung für 2020, und auch die Pachtsache nach wie vor nicht in Ordnung gebracht worden sei.

Mit Schreiben vom 24. Januar 2020 (Anlage K 4, Bl. 14 d. A.) widersprach die Beklagte der Kündigung. Sie machte geltend, eine Pachtzahlung sei bisher nicht möglich gewesen, da der Kläger ihr keine Rechnung übersandt oder eine Bankverbindung zur Zahlung mitgeteilt habe, und forderte den Kläger auf, ihr für die Jahre 2018 bis 2020 den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Rechnungen zu übersenden, die den Nettobetrag und die gesetzliche Mehrwertsteuer ausweisen.

Mit Schreiben vom 30. Januar 2020 (Anlage K 5, Bl. 15 d. A.) machte der Prozessbevollmächtigte des Klägers geltend, dass die Pachtzahlung selbstverständlich möglich gewesen sei, weil "in dem bereits benannten Telefonat" der Kläger auf die Bankverbindung innerhalb der notariellen Urkunde hingewiesen habe. Woraus sich ergebe, dass im Vorwege eine Rechnung zu erteilen sei, erschließe sich nicht.

Mit Schreiben vom 31. Januar 2020 (Anlage K 6) wies die Beklagte darauf hin, dass gemäß § 2 des Pachtvertrags die jährliche Pacht zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer zu zahlen sei. Entsprechend sei der Kläger verpflichtet, eine Rechnung gemäß §§ 14 und 14a UStG mit den entsprechenden Pflichtangaben zu erstellen. Eine Zahlung könne daher erst nach Rechnungslegung "und nicht auf telefonische Mitteilung einer Bankverbindung" erfolgen.

Mit der Klage hat der Kläger behauptet, er habe die Beklagte mehrfach fernmündlich gemahnt. Bereits in einem mahnenden Telefonat im Juni 2019 sei der Beklagten gesagt worden, dass die Bankverbindung diejenige aus dem Grundstückskaufvertrag sei, Bei einem als solchen unstreitigen Treffen zwischen dem Kläger und dem leitenden Mitarbeiter der Beklagten, Herrn C., in den Geschäftsräumen ... in Y. im August 2019, bei dem auch die Ehefrau des Klägers anwesend gewesen sei, habe er an die ausstehende Pachtzahlung erinnert. Mit keinem Wort sei dabei von Herrn C. erwähnt worden, dass eine Umsatzsteuerrechnung erwünscht sei oder sonstige Hindernisse bestünden. Vielmehr habe Herr C. sich entschuldigt und habe die entsprechenden Anweisungen tätigen wollen. Bei dem als solchen unstreitigen Telefonat vom 12. Dezember 2019 nach Zugang der Kündigung habe Herr C. der Beklagten erklärt, dass der Pachtvertrag und die Zahlungen untergegangen seien, man habe nicht daran gedacht. Die Pachtzinsen würden unverzüglich gezahlt werden.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, dass er unabhängig von der Frage, ob ein Verpächter überhaupt gehalten sei, eine sogenannte kaufmännische Dauerrechnung zu erteilen, dies jedenfalls erst nach dem erstmaligen Verlangen der Beklagten ab dem Kalenderjahr 2021 gelten könne. Eine "Befreiung" von der Pachtzinszahlung sei damit nicht verbunden.

Weiter hat der Kläger geltend gemacht, die Beklagte habe das Weideland nicht gepflegt, nämlich die erforderlichen Rückschnitte nicht durchgeführt. Stattdessen habe sie den bei Pachtbeginn vorhandenen Zaun "weitestgehend entfernt", was dazu geführt habe, dass die Pachtsache und die angrenzenden Grundstücke von Dritten betreten werden konnten, die aus den Gebäuden Wertsachen und "alles Brauchbare" entfernt hätten, und er von der Gemeinde X. auf Verkehrssicherung in Anspruch genommen worden sei. Zum Zustand der Fläche hat der Kläger im August 2020 gefertigte Fotos (Anlage K 8, Bl. 96 bis 100 d. A.) eingereicht, denen zu entnehmen sei, dass der zuvor vorhandene Zaun, bestehend jeweils aus Metallpfosten und dazwischen Holzbretter "im Wesentlichen zerstört" sei. Es lägen noch Pfosten und Unrat auf dem Grundstück. Auf den Fotos sei auch deutlich der meterhohe Unkrautbewuchs (zum Teil Jakobskreuzkraut) zu erkennen

Der Kläger hat zunächst beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn die landwirtschaftliche Nutzfläche, bestehend aus einer Teilfläche des Flurstücks 26/7 in der Größe von ca. 10.299 m2 sowie dem westlich angrenzenden Flurstück 26/6 der Größe von ca. 4.342 m2, jeweils belegen in X., in vertragsgemäßem Zustand an ihn zurückzugeben.

Nachdem das Landwirtschaftsgericht auf Bedenken gegen die Vollstreckungsfähigkeit des Antrags hingewiesen hat, hat er - anders als im Tatbestand des angefochtenen Urteils dargestellt - ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 17. September 2020 (Bl. 115 d. A. i. V. m. Bl. 110 d. A.). unter Rücknahme der Klage im Übrigen zuletzt beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die landwirtschaftliche Nutzfläche, bestehend aus einer Teilfläche des Flurstücks 26/7 in der Größe von ca. 10.299 m2 sowie dem westlich angrenzenden Flurstück 26/6 der Größe von ca. 4.342 m2, jeweils belegen in X. (gemäß der Anlage des Lageplans, erstellt am 11.12.2017 des Architektenbüros A.) an ihn zurückzugeben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat mit der Klageerwiderung vom 5. August 2020 geltend gemacht, sie habe dem Kläger gegenüber mehrfach ihre sofortige Leistungsbereitschaft erklärt und ihn um die zur Verfügungstellung einer Kontoverbindung gebeten. Diese habe der Kläger "bis zum heutigen Tage" nicht mitgeteilt. Da es sich um einen gewerblichen Pachtvertrag handele, benötige sie überdies eine Rechnung, um den Vorsteuerabzug vornehmen zu können. Ein Telefonat vom Juni 2019, in dem der Kläger angeblich auf die Kontoverbindung aus dem Kaufvertrag verwiesen habe, habe es nicht gegeben. Es treffe auch nicht zu, dass der Zeuge C. dem Kläger in dem Telefonat vom 12. Dezember 2019 erklärt habe, dass die Zahlungen "untergegangen" seien. Vielmehr habe er den Kläger um die erforderliche Bankverbindung und Ausstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung gebeten. Ihr stehe mangels Erstellung einer Rechnung ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu mit der Folge, dass die Kündigungen mangels Leistungsverzugs unwirksam seien, da der Kläger Zahlung nur Zug um Zug gegen Erteilung der erforderlichen Rechnungen verlangen könne.

Überdies könne sie die Herausgabe der Pachtfläche wegen eines Zurückbehaltungsrechts auch deshalb verweigern, weil der Kläger den Vollzug des Kaufvertrags, unter anderem auch die Eintragung des im Kaufvertrag vereinbarten Vorkaufsrechts, im Grundbuch blockiere, weshalb zu befürchten sei, dass er durch einen beabsichtigten Verkauf an einen anderen Erwerber die ihr zugesicherten Rechte in Bezug auf die Pachtfläche unterlaufen wolle.

Die Beklagte hat bestritten, dass sie das Pachtgrundstück nicht gepflegt und unbefugt einen Zaun entfernt habe. Vielmehr habe der Kläger beim Abbau der Reithalle den Zaun beschädigt und nicht wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt.

Der Kläger ist dem entgegengetreten. Er hat behauptet, die Reithalle sei durch Dritte, an die sie veräußert worden sei, abgebaut worden, ohne dass dabei der Zaun beschädigt worden sei. Auf dem Grundvermögen sei eine große Zufahrt über die ... Straße (B 4) vorhanden. Es habe überhaupt keinen Grund gegeben, über weit entfernte unwegsame Felder zur Reithalle zu gelangen, um diese abzubauen. Nach dem Inhalt des Pachtvertrags gehöre die Gefahr der Verschlechterung der Pachtsache im Übrigen in den Verantwortungsbereich des Pächters.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen D. und C. zu den Gesprächen der Parteien im Hinblick auf die Zahlung des Pachtzinses. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 17. September 2020 (Bl. 115 bis 120 d. A.) Bezug genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt, der Pachtvertrag sei nicht durch eine fristlose Kündigung beendet worden. Ein Kündigungsgrund gemäß § 594e Abs. 2 BGB liege nicht vor. Zwar habe kein Zurückbehaltungsrecht wegen der unterbliebenen Rechnungsstellung bestanden, weil dieses in § 2 Ziff. 2 des von der Beklagten formulierten Pachtvertrags wirksam ausgeschlossen gewesen sei. Die Beklagte sei allerdings zur Zahlung der Pacht nicht verpflichtet gewesen, weil ihr die Zahlungshöhe nicht bekannt gewesen sei. Da über den Vertrag nicht gesprochen worden sei, sei der Vertrag dahin auszulegen, dass eine Verpflichtung zur Zahlung von Umsatzsteuer nur bestehe, wenn der Kläger tatsächlich Umsatzsteuer vereinnahmen könne bzw. müsse, was der Kläger in der mündlichen Verhandlung nicht habe angegeben können. Überdies fehle es an einem Verschulden der Beklagten, weil sie nicht gewusst habe, auf welche Bankverbindung die Pachtzinsen zu zahlen seien. Der Kläger habe nicht bewiesen, dass er im Jahre 2019 dem Zeugen C. die Kontoverbindung mitgeteilt habe. Auch in den vorgelegten Schreiben sei keine Bankverbindung genannt worden. Da es im gewerblichen Bereich üblich sei, für verschiedene Geschäftsbereiche unterschiedliche Kontoverbindungen zu unterhalten, sei es keine Selbstverständlichkeit gewesen, auf die im Kaufvertrag genannte Kontoverbindung die Pachtzinsen zu überweisen. Der Aussage der Zeugin D., die bestätigt habe, dass der Kläger mehrfach Zahlungen angemahnt und auf die Kontoverbindung im Kaufvertrag hingewiesen habe, sei nicht zu folgen, weil der Zeugin wegen Widersprüchen und klarer Unterstützungstendenz zugunsten des Klägers nicht zu glauben gewesen sei. Eine Kündigung sei auch nicht gemäß §§ 594e, 543 Abs. 2 Ziff. 2 BGB begründet, weil die Beklagte nicht in einem solchen Umfang die ihr vertraglichen Pflichten verletzt habe, dass eine Kündigung möglich sei. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf das angefochtene Urteil (Bl. 136 bis 146 d. A.) Bezug genommen.

Mit der Berufung greift der Kläger verschiedene tatsächliche und angebliche Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts an. Es sei unrichtig, wenn das Amtsgericht ausführe, er sei im Hinblick auf die Überlassung von Flächen gegen Geldzahlung "geschäftlich weit überdurchschnittlich erfahren". Dies sei nicht der Fall. Es sei unwidersprochen vorgetragen worden, dass dies der erste Pachtvertrag sei, den er geschlossen habe. Er habe lediglich noch ein Objekt in Z. vermietet sowie gemeinsam mit seinem Bruder ein Objekt in Y.. Dem Landwirtschaftsgericht könne daher schon nicht gefolgt werden, wenn es ihn als "Großvermieter" darstelle. Zu Unrecht habe das Landwirtschaftsgericht zugrunde gelegt, dass die Beklagte den Pachtvertrag im Hinblick auf den zu tätigenden Kauf des verbleibenden Grundstücksteils geschlossen habe, damit dieser frei von schuldrechtlichen Ansprüchen Dritter zur Verfügung stehe. Auch habe das Landwirtschaftsgericht zugrunde gelegt, dass er ein spekulatives Geschäft getätigt habe, von dem er sich nun lösen wolle, obgleich keine der Parteien Derartiges vorgetragen hätten.

Soweit das Landwirtschaftsgericht ausgeführt habe, die Beklagte sei nicht zur Zahlung verpflichtet gewesen, weil ihr die Pachthöhe nicht bekannt gewesen sei, sei dies nicht tragfähig, weil diese sich aus dem Pachtvertrag ergebe und im Tatbestand auch erwähnt sei. Die Beklagte habe sich lediglich darauf berufen, dass gemäß Umsatzsteuergesetz eine Rechnung zu erteilen sei. Für die vom Landwirtschaftsgericht für notwendig angesehene einschränkende Auslegung des Pachtvertrags bestehe keine Veranlassung, weil dieser eindeutig sei.

Bezüglich der Bankverbindung habe das Landwirtschaftsgericht den vorgetragenen Sachverhalt zum Teil unzutreffend wiedergegeben und in unzulässiger Weise interpretiert, z. B. den Inhalt des Schreibens vom 31. Januar 2020. Wenn das Landwirtschaftsgericht "fordert, dass der Kläger für jede Vermietung ein gesondertes Konto hätte einrichten müssen", stelle sich die Frage, was zu einer solchen "Forderung" berechtige. Das sei bei zwei Mietobjekten nicht erforderlich, und die Diktion des Landwirtschaftsgerichts lasse eine Abgeneigtheit gegen ihn, den Kläger, erkennen, die nicht hinnehmbar sei.

Im Übrigen greift der Kläger die Beweiswürdigung des Landwirtschaftsgerichts, insbesondere die Würdigung der Aussage der Zeugin D. an. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf die Berufungsbegründungsschrift vom 26. Januar 2021 (Bl. 183 bis 190 d. A.) Bezug genommen.

Weiter macht der Kläger geltend, die Beklagte habe auch, wie unter Beweisantritt vorgetragen, die ihr obliegende Verpflichtung, die Pachtfläche in Ordnung zu halten, verletzt. Soweit darauf abgestellt worden sei, dass die landwirtschaftlichen Beisitzer nach Inaugenscheinnahme der Fotos keinen Zustand hätten erkennen können, der nicht jederzeit ohne größeren Aufwand hätte beseitigt werden können, sei sein rechtliches Gehör verletzt worden, weil in der öffentlichen Verhandlung eine derartige Inaugenscheinnahme nicht erfolgt sei.

Im Übrigen sei nicht erheblich, wer den Zaun entfernt habe, weil es der Beklagten oblegen habe, die Pachtfläche im übergebenen Zustand "in Ordnung zu halten". Sie habe "die Haftung" für den Zustand der Pachtfläche übernommen, was auch den Zaun umfasse. Es sei "unstreitig", dass der Zaun entfernt worden sei, von wem auch immer. Es sei nicht nachvollziehbar, dass das Landwirtschaftsgericht meine, dass dieser Zustand "ohne Weiteres jederzeit wieder zu korrigieren gewesen sein soll". Auch das hätte Gegenstand der mündlichen Verhandlung und nicht nur einer geheimen Beratung sein müssen. Die Entfernung des Zauns habe zu Vandalismus geführt, weil Dritte Zugang zu den Flächen gehabt hätten.

Die Zugeständnisse am Ende des Urteils zu "Treu und Glauben" zugunsten der Beklagten seien nicht nachvollziehbar. Wer keinen Pachtzins zahle und die Flächen nicht in Ordnung halte, könne keine Ansprüche aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben haben. Soweit das Landwirtschaftsgericht in diesem Zusammenhang zugrunde gelegt habe, dass die Beklagte "die Gesamtfläche erwerben solle, beplanen und bebauen solle", sei auch das unzutreffend. Es sei völlig offen gewesen, was später mit der Pachtfläche geschehen solle. Es sei nicht im Ansatz die Rede davon gewesen, dass die Beklagte auch diese Flächen erwerben wollen würde. Dieses habe sie sich zwar "vorbehalten", aber nicht ernsthaft damit gerungen, hier etwaige Privatgrundstücke zu erschließen und zu bebauen.

Der Kläger hat mit der Berufung den zuletzt in erster Instanz gestellten Antrag weiterverfolgt. Auf Hinweis des Senats, dass dieser noch immer nicht vollstreckungsfähig sei, beantragt er nunmehr,

die Beklagte unter Abänderung des am 22. Oktober 2020 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Bad Segeberg zu verurteilen, die landwirtschaftliche Nutzfläche, die im Lageplan der Anlage K 7, Bl. 95 d. A., erstellt am 11. Dezember 2017 des Architektenbüros A. gelb markiert ist, bestehend aus einer Teilfläche des Flurstücks 26/7 in der Größe von ca. 10.299 m2 sowie dem westlich angrenzenden Flurstück 26/6 der Größe von ca. 4.342 m2, jeweils belegen in X., an ihn herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte meint, die Berufungsbegründungsschrift vom 26. Januar 2021 erfülle bereits nicht die von § 520 Abs. 3 S. 2 Nrn. 2 bis 4 ZPO aufgestellten inhaltlichen Anforderungen an eine hinreichende Berufungsbegründung, weil sich der Vortrag des Klägers darin erschöpfe, das angefochtene Urteil sei falsch, und der Kläger seinem Vortrag keine inhaltliche Klarheit und äußere Struktur zu geben vermocht habe.

In der Sache verteidigt die Beklagte das angefochtene Urteil. Zutreffend sei das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass sie beim Zahlungsverzug kein Verschulden getroffen habe, weil die Passage zur Zahlungshöhe nicht klar sei. Soweit der Kläger meine, die Vertragspassage sei deutlich formuliert worden, habe das Landwirtschaftsgericht zutreffend ausgeführt, dass ungeklärt sei, ob der Kläger auf den Pachtzins Umsatzsteuer vereinnahmen könne bzw. müsse, weil er in der mündlichen Verhandlung trotz Anhörung keine Details zu seiner Umsatzsteuererklärung habe nennen können, auch nicht, ob er in Bezug auf die Pachtfläche gewerblich tätig werde.

Überzeugend habe das Landwirtschaftsgericht ausgeführt, dass ihr eine Zahlung nicht möglich gewesen sei, weil ihr bis zum 30. Januar 2020 eine Kontoverbindung für die Pachtzahlung nicht mitgeteilt worden sei. Der Kläger habe seine Behauptung, er habe die Kontonummer mündlich mitgeteilt, nicht bewiesen. Den Angriffen des Klägers seien keine konkreten Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Beweiswürdigung zu entnehmen. An der Richtigkeit der Überzeugungsbildung des Landwirtschaftsgerichts beständen keine Zweifel. Während der Zeuge C. plausibel und nachvollziehbar begründet habe, warum über die Kontoverbindung nicht gesprochen worden sei, habe die Zeugin D. ergebnisorientiert im Sinne ihres Mannes ausgesagt. Die Aussage der Zeugin D. sei unglaubhaft und die Zeugin selbst unglaubwürdig gewesen.

Sei danach der Zahlungsverzug nicht verschuldet gewesen, bleibe für eine außerordentliche Kündigung nur eine schwerwiegende Vertragsverletzung, die nicht vorgetragen worden sei. Die vorgetragenen angeblichen Vertragsverletzungen geringerer Intensität hätten nicht vorgelegen.

Soweit der Kläger vortrage, es sei völlig offen gewesen, was mit der Pachtfläche am Ende geschehen solle, und es sei nicht im Ansatz die Rede davon gewesen, dass die Beklagte die Flächen auch erwerben wollen würde, müsse er sich fragen lassen, warum dann im Kaufvertrag das zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht vereinbart worden sei.

Bemerkenswert sei auch, dass der Kläger mit der Klage nicht den begehrten (zwischenzeitlich gezahlten) Pachtzins geltend gemacht habe. Allein dies bestätige bereits die Feststellung des übereinstimmenden Vortrags der Parteien im angefochtenen Urteil, wonach der Pachtvertrag "ein bloßes Akzidenz zum Kaufvertrag" gewesen sei. Damit werde deutlich, dass es dem Kläger von Anfang an weniger um den Pachtzins gegangen sei, als um einen nachträglichen Versuch, die Herausgabe des Grundstücks zu erzwingen, vermutlich um das vertragliche Vorkaufsrecht der Beklagten zu vereiteln.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig (I.) und begründet (II.).

I.

1. Die Berufung ist rechtzeitig eingelegt und begründet worden. Insbesondere ist auch die Berufungssumme von mehr als 600 € gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pachtverhältnisses streitig, so ist der Betrag der auf die streitige Zeit entfallenden Pacht maßgebend, jedoch nicht mehr als das 25fache des einjährigen Pachtzinses. Die streitige Zeit beginnt nach vorausgegangener Kündigung mit Klageerhebung (BGH NZM 2005, 435) und endet mit dem Tag, an dem der Vertrag unbestritten ablaufen würde, bei Verträgen auf festbestimmte Zeit nach deren Ablauf (BGH NZM 2004, 460). Die Klage ist am 12. Juni 2020 zugestellt worden, der Vertrag endet am 31. August 2023. Da die Ausübung der Verlängerungsoptionen durch die Beklagte über diesen Zeitraum hinaus noch ungewiss ist, bemisst sich die für den Berufungswert maßgebliche Restlaufzeit bis zum 31. August 2023 (vgl. BGH, Beschluss vom 18. Oktober 2017 - XII ZR 6/17 -, juris). Ausgehend von einem jährlichen Pachtzins in Höhe von 500 € zzgl. Umsatzsteuer von 19 % bzw. temporär vom 1. Juli bis 31. Dezember 2020 von 16 % wird bei einer Restlaufzeit von drei Jahren und 81 Tagen die Berufungssumme von 600 € deutlich überschritten.

2. Entgegen der Auffassung der Beklagten erfüllt die Berufungsbegründung auch die in § 520 Abs. 3 S. 2 ZPO aufgestellten inhaltlichen Anforderungen. Gemäß § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 ZPO hat die Berufungsbegründung die Bezeichnung der Umstände zu enthalten, aus denen sich nach Ansicht des Rechtsmittelführers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Da die Berufungsbegründung erkennen lassen soll, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen der Berufungskläger das angefochtene Urteil für unrichtig hält, hat dieser diejenigen Punkte rechtlicher Art darzulegen, die er als unzutreffend ansieht, und dazu die Gründe anzugeben, aus denen er die Fehlerhaftigkeit jener Punkte und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung herleitet. Zur Darlegung der Fehlerhaftigkeit ist somit lediglich die Mitteilung der Umstände erforderlich, die das Urteil aus der Sicht des Berufungsklägers in Frage stellen. Besondere formale Anforderungen werden nicht gestellt; für die Zulässigkeit der Berufung ist insbesondere ohne Bedeutung, ob die Ausführungen in sich schlüssig oder rechtlich haltbar sind (BGH NJW-RR 2003, 453). Danach liegt eine ausreichende Berufungsbegründung vor.

Auch wenn große Teile der Angriffe des Klägers zu den tatsächlichen Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts nicht erkennen lassen, aus welchen Gründen sie rechtserheblich im Sinne des § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 ZPO sein könnten, lässt die Berufungsbegründung doch u. a. erkennen, dass der Kläger meint, dass der Pachtvertrag den Pachtzins eindeutig bezeichne und es deshalb fehlerhaft sei, dass das Landwirtschaftsgericht dazu eine einschränkende Auslegung vorgenommen habe, ferner, dass er es für rechtsfehlerhaft hält, dass das Landwirtschaftsgericht zugrunde gelegt hat, dass der Beklagte nicht davon ausgehen musste, dass die Pachtzinsen auf das im Kaufvertrag benannte Bankkonto zu zahlen seien. Schließlich ergibt sich bezüglich des zweiten Kündigungsgrundes u. a., dass er meint, dass es entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts nicht darauf ankomme, wer den Zaun entfernt hat, weil die Beklagte die Gefahr des Pachtgegenstandes trage, und er der Ansicht ist, dass die Ausführungen des Landwirtschaftsgerichts zu Treu und Glauben nicht tragfähig seien. Das alles genügt den gesetzlichen Anforderungen an die Berufungsbegründung.

II.

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Dem Kläger steht ein Herausgabeanspruch gemäß § 596 BGB zu.

1. Bei dem Pachtvertrag vom 28. Februar 2018 handelt es sich aus den zutreffenden und von den Parteien insoweit nicht angegriffenen Gründen des angefochtenen Urteils um einen Landpachtvertrag gemäß § 585 BGB.

2. Gemäß § 594e Abs. 1 BGB ist die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 BGB zulässig. Nach § 594e Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Pachtverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrags bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Zwar sind die auf nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung gestützten Kündigungen unwirksam (a). Jedoch sind die Kündigungen wegen Zahlungsverzugs vom 15. Januar 2020 begründet (b).

a) Soweit der Kläger die Kündigungen auf die nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung als außerordentlichen Kündigungsgrund gestützt hat, fehlt es an einer schwerwiegenden Vertragsverletzung, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Laufzeit des Vertrags als unzumutbar im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB erscheinen lässt (aa) und der bei einer Kündigung aus wichtigem Grund wegen einer Verletzung der Pflicht aus einem Pachtvertrag gemäß §§ 594e, 543 Abs. 3 BGB erforderlichen erfolglosen Abhilfefrist (bb).

aa) Ein wichtiger Kündigungsgrund nach §§ 594e, 543 Abs. 1 S. 1 BGB liegt insoweit nicht vor.

aaa) Die Voraussetzungen des gesetzlichen Regelbeispiels für einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, auf den das Landwirtschaftsgericht abgehoben hat, sind von vornherein nicht erfüllt. Danach liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Pächter die Rechte des Verpächters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Pachtsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (Unterstreichung durch den Senat). Eine erhebliche Gefährdung der landwirtschaftlichen Nutzfläche, etwa durch zu besorgende Kontaminierung durch Sondermüll oder Ähnliches, hat der Kläger nicht dargetan.

Soweit er drohenden Vandalismus infolge der unzureichenden Einzäunung geltend macht, ist schon nicht ersichtlich, inwieweit das Pachtobjekt durch Vandalismus beschädigt oder gar zerstört werden könnte. Pachtobjekt ist - soweit ersichtlich - eine unbebaute landwirtschaftliche Nutzfläche. Dass hier eine erhebliche Substanzgefährdung durch Dritte drohen könnte, ist nicht erkennbar.

Dass über die Pachtsache angrenzende Grundstücke erreicht werden können und aus dort befindlichen Gebäuden "alles Brauchbare" entfernt worden sein soll, wie der Kläger unsubstantiiert ohne Bezeichnung der entsprechenden Grundstücke, Gebäude und Sachen, die dort entfernt worden sein sollen, und ohne zeitliche Konkretisierung des Vorfalls in der Klagschrift vorgetragen hat, ist von dem Regelbeispiel des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfasst.

bbb) Es kann deshalb nur darum gehen, ob die Beklagte ihre vertraglichen Pflichten in so erheblichem Maße verletzt hat, dass dem Kläger nach der allgemeinen Definition eines wichtigen Grundes gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interesselage, die Fortsetzung des Vertrags nicht zugemutet werden kann. Das ist nicht der Fall.

(1) Bezüglich des Zauns ist der Vortrag des Klägers schon in sich widersprüchlich. Während er in der Klagschrift behauptet hat, die Beklagte habe den Zaun "weitestgehend entfernt", hat er in der Replik vom 7. September 2020 geltend gemacht, dass der Zaun, bestehend aus Metallpfosten und dazwischen Holzbrettern, "im Wesentlichen zerstört ist".

Die Beklagte hat bestritten, dass sie den Zaun entfernt habe. Nach ihrem Vortrag ist der Zaun beim Abbau einer Reithalle beschädigt und vom Kläger nicht wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt worden. Dass die Reithalle nicht von der Beklagten abgebaut worden ist, ist dabei unstreitig. Streitig ist lediglich, ob der Kläger die Halle abgebaut hat (so die Beklagte unter Beweisantritt auf das Zeugnis C.) oder die Reithalle durch Dritte, an die sie verkauft worden ist, abgebaut wurde (so der Kläger). Der für eine Vertragsverletzung der Beklagten darlegungs- und beweispflichtige Kläger hat nicht unter Beweisantritt vorgetragen, welche der Parteien die Reithalle an Dritte verkauft und den Abtransport der Halle zu verantworten hat. Es spricht einiges dafür, dass er selbst den Abtransport der Halle veranlasst hat, nachdem der Zeuge C. den Vortrag der Beklagten, dass sie den Zaun nicht entfernt habe, bestätigt hat und der Kläger daraufhin in der Berufungsbegründungsschrift die Auffassung vertreten hat, es komme nicht darauf an, wer den Zaun entfernt habe. Gegenteiliges hat er auf die entsprechenden Erörterungen des Senats auch in der Berufungsverhandlung nicht vorgetragen.

Die Auffassung des Klägers, dass es egal sei, wer den Zaun entfernt/beschädigt habe, da die Pächterin "die Gefahr" für die Pachtsache trage, ist indes unzutreffend. Gemäß § 586 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Verpächter die Pachtsache in einem zu der vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand zu übergeben und während der Pachtsache zu erhalten. Der Pächter hat nach Satz 2 lediglich die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere u. a. der Einfriedungen, auf seine Kosten zu übernehmen. In den Verantwortungsbereich des Pächters fallen dabei solche Maßnahmen, die als Folge des üblichen Gebrauchs des Pachtgegenstandes nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge von Zeit zu Zeit regelmäßig in kürzeren oder längeren Abständen zur Erhaltung bzw. Wiederherstellung seiner Gebrauchsfähigkeit erforderlich werden (BGH NJW-RR 1993, 521; Faßbender/Hötzel/ Lukanow, a. a. O., § 586 Rn. 46). Hierzu zählen in erster Linie laufende Wartungs- und Pflegearbeiten, Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die wegen üblicher Witterungseinflüsse geboten sind (BGH, a. a. O.; Palandt/Weidenkaff, § 586 Rn. 1; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, a. a. O., § 586 Rn. 31). Demgegenüber muss der Pächter nicht für außergewöhnliche Ereignisse, wie die Entfernung/Beschädigung des Zauns durch Dritte, eintreten. Die Pflicht zur Erhaltung der Pachtsache trifft nach der ausdrücklichen Regelung in § 586 S. 1 BGB den Verpächter, der mit Ausnahme der gewöhnlichen Ausbesserungen auch für die Instandsetzung der Pachtsache zu sorgen hat (Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, a. a. O., § 586 Rn. 22).

Eine Vertragsverletzung der Beklagten wegen der Entfernung/Beschädigung des Zauns ergibt sich auch nicht unter dem Aspekt der Verkehrssicherungspflicht, auch nicht wegen drohenden Vandalismus. Zu den Schutzpflichten, die aus der Erhaltungsverpflichtung des Verpächters abzuleiten sind, gehört auch die Verkehrssicherungspflicht (Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, a. a. O., § 586 Rn. 21). Sie gebietet dem Verpächter, Gefahren vorzubeugen und abzuwehren, die vom Pachtobjekt drohen, also etwa Gefahrenstellen mit einer Einfriedung zu versehen (Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, a. a. O.). Dass dem Kläger die Verkehrssicherungspflichten des verpachteten Objekts selbst obliegen, ergibt sich auch aus § 7 des Pachtvertrags.

(2) Gemäß § 586 Abs. 1 S. 3 BGB ist der Pächter zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache verpflichtet. Die ordnungsmäßige Bewirtschaftung bestimmt sich nach dem Pachtvertrag und dem die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen maßgeblich bestimmenden Subventionsrecht (BGH NJW-RR 2017, 1046; NJW-RR 2001, 272 (273)). Die Pflicht des Pächters, die Pachtsache während der gesamten Pachtzeit ordnungsmäßig zu bewirtschaften, dient dazu, den Zustand der Pachtsache, in dem sie nach Ende des Landpachtverhältnisses zurückzugeben ist, nachhaltig zu sichern, § 596 Abs. 1 BGB (BGH NJW-RR 2017, 1046; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, a. a. O., § 585 Rn. 79 aE). Der Pächter ist verpflichtet, alles zu unterlassen, was die Pachtsache oder deren Nutzbarkeit für die Zeit nach Pachtende beeinträchtigen kann.

Da § 586 Abs. 1 Nr. 3 BGB vertraglich nicht abbedungen worden ist, obliegt der Beklagten die laufende Bewirtschaftungspflicht. Dass sie die Fläche bewirtschaftet, behauptet sie selbst nicht. So ergibt es sich auch aus der Aussage des Zeugen C., der mehrfach bekundet hat, dass die Beklagte die Fläche nicht genutzt habe, sondern es ihr mit dem Pachtvertrag nur darum gegangen sei, dass bis zum Eigentumserwerb aufgrund des Vorkaufsrechts dort keine weitere Nutzung durch Dritte stattfinde und der Beklagten die Fläche jederzeit zur Verfügung stehe.

Der Verstoß gegen die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung ist aber nicht derart schwerwiegend, dass er einen außerordentlichen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB begründet, weil der Umstand, dass die Beklagte die Fläche brach liegen lässt, zum Zeitpunkt der Kündigung nicht die Gefahr begründet hat, dass der Anspruch des Klägers auf Rückgabe der Pachtsache nach Ablauf der regulären Pachtzeit in dem Zustand, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, gefährdet ist.

Die Fläche ist vor Abschluss des Pachtvertrags als Weideland für Pferde genutzt worden. Diese Nutzungsmöglichkeit nach Pachtende wird nicht dadurch unmöglich gemacht, dass die Beklagte die Fläche nicht regelmäßig abmäht. Mit Recht ist das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass die Fläche jederzeit ohne größeren Aufwand wieder für landwirtschaftliche Nutzung verwendet werden kann. Dazu muss die Fläche zu gegebener Zeit lediglich abgemäht und etwaig vorhandenes Jakobskreuzkraut entfernt werden, eventuell muss nochmal gedüngt werden.

Schon bei Betrachtung des Pachtverhältnisses für sich allein liegt deshalb keine derart schwerwiegende Vertragsverletzung vor, dass dem Kläger das Abwarten des regulären Endes des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Hier kommt hinzu, dass dem Kläger die Beweggründe der Beklagten für die Pachtung angesichts des im Kaufvertrag vereinbarten Vorkaufsrechts und in Verbindung mit dem erhofften Bebauungsplan, der das Gebiet zu allgemeinen Wohnzwecken ausweist (§ 16 Nr. 1b), schwerlich verborgen geblieben sein können und es ihm nach seinen eigenen Angaben in seiner persönlichen Anhörung vor dem Landwirtschaftsgericht im Hinblick auf die Nutzung der Fläche nicht wichtig war, was die Beklagte mit der Fläche macht. Auch unter diesem Gesichtspunkt kann keine Rede davon sein, dass dem Kläger im Hinblick darauf, dass die Beklagte die Fläche nicht regelmäßig abmäht, sondern derzeit verwildern lässt, die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht zumutbar ist.

bb) Selbst wenn man in dem Verhalten der Beklagten einen wichtigen Kündigungsgrund sehen wollte, wäre die Kündigung unwirksam, weil sie in jedem Fall verfrüht ausgesprochen worden ist. Besteht der wichtige Grund in einer Vertragsverletzung, so ist die Kündigung gemäß §§ 594, 543 Abs. 3 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Inhaltich erforderlich ist, dass die Beanstandung einer konkreten Pflichtverletzung und die Aufforderung, diese Pflichtverletzung, wenn sie andauert, innerhalb einer Abhilfefrist zu beseitigen oder, wenn sie bereits beendet ist, künftig zu unterlassen (Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 543 Rn. 47). Auch daran fehlt es.

Dass der Kläger der Beklagten vor der ersten Kündigung vom 11.Dezember 2019 wegen der weitestgehenden Entfernung/Zerstörung des Zauns eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat, d. h. sie aufgefordert hat, diesen innerhalb einer konkret bestimmten Frist wieder zu errichten oder zu reparieren, hat er nicht konkret nach Zeit und Umständen dargetan. Ebenso wenig hat er vorgetragen, dass er konkret bestandet hat, dass die Beklagte die Bewirtschaftung der Fläche bislang nicht aufgenommen habe und er sie unter Fristsetzung aufgefordert hat, die Bewirtschaftung aufzunehmen, insbesondere die Weidefläche abzumähen und das Unkraut zu entfernen.

Die erforderliche Aufforderung zur Abhilfe kann für die spätere Kündigung vom 15. Januar 2020 auch nicht in der vorausgegangenen Kündigung vom 11. Dezember 2019 gesehen werden, weil der Kläger darin lediglich allgemein gehalten behauptet hat, die Beklagte habe die Pachtsache "nicht in ordnungsgemäßen vertragsgemäßen Zustand gehalten" und seit Beginn des Pachtvertrags "pflegerische Maßnahmen" überhaupt nicht durchgeführt. Dies hat er nicht näher konkretisiert, sondern darauf verwiesen, dass der "Zustand des Geländes", der Beklagten "aus eigener Anschauung bekannt" sei. Diese allgemeine Beanstandung, in der etwa der Zaun nicht einmal erwähnt wird, reicht nicht aus.

Im Übrigen hat er der Beklagten in dem Schreiben auch keine Abhilfefrist gesetzt. Die Aufforderung, das Pachtobjekt "geräumt und sauber" zurückzugeben, beinhaltet nicht eine Fristsetzung zur Wiedererrichtung des Zauns und zur Wiederherstellung eines Zustandes, der einer fortgesetzten ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, z. B. zum Abmähen und zur Düngung der Weidefläche.

b) Demgegenüber sind die Kündigungen wegen Zahlungsverzugs begründet. Abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstaben a und b liegt gemäß § 594e Abs. 2 Satz 1 BGB ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist (Satz 2). Die Voraussetzungen des Satzes 1 lagen zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung des Klägers vom 11. Dezember 2019 vor. Die Beklagte war zu diesem Zeitpunkt sogar mit zwei Jahrespachten länger als drei Monate im Verzug.

aa) Gemäß § 2 Nr. 1 des Pachtvertrags ist der jährliche Pachtzins von 500 € zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer bis zum 3. Werktag jeden Jahres im Voraus auf das Konto des Verpächters zu zahlen.

aaa) Die Auslegung des Vertrags ergibt, dass mit "Jahr" nicht das Kalenderjahr, sondern das Pachtjahr gemeint ist. Mit der Vorauszahlungsvereinbarung ist § 587 Abs. 1 BGB wirksam abbedungen worden, wonach die Pacht am Ende der Pachtzeit zu entrichten ist, und für den Fall, dass die Pacht nach Zeitabschnitten zu bemessen ist (hier Jahrespacht), sie am ersten Werktag nach dem Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu leisten ist. Es ist anerkannt, dass im Rahmen des § 587 Abs. 1 Satz 2 BGB für die Berechnung des Zeitablaufs die Pachtwoche, der Pachtmonat oder das Pachtjahr entscheidend ist, nicht dagegen auf das Kalenderjahr abzustellen ist (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 587 Rn. 12; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 587 Rn. 9). Dafür, dass für den Fall, dass nach der vertraglichen Vereinbarung nicht der Verpächter, sondern - wie hier - der Pächter vorleistungspflichtig ist, etwas anderes gelten soll, ist nichts ersichtlich.

Das Pachtjahr läuft hier vom 1. September eines Jahres bis zum 31. August des folgenden Jahres. Das ist zwar nicht ausdrücklich vereinbart worden, ergibt sich aber schlüssig aus den Vereinbarungen zur Pachtdauer in § 4. Danach beginnt das Pachtverhältnis am 1. September 2018 und endet am 31. August 2023 und verlängert sich bei Ausübung des Optionsrechts der Beklagten jeweils um fünf Jahre bzw. um ein Jahr, wenn die Option nicht ausgeübt wird oder nicht mehr besteht, wenn nicht der Vertrag drei Monate vor Ablauf der Laufzeit des Vertrags gekündigt wird. Also auch nach Ende der bestimmt vereinbarten Laufzeit beginnt das Pachtjahr jeweils am 1. September eines Jahres und endet am 31. August des darauffolgenden Jahres.

Dafür, dass die Pacht bereits am 3. Werktag des Kalenderjahrs - also neun Monate vor dem jeweiligen Pachtjahr - fällig sein sollte mit der Folge, dass für 2018 und das Jahr 2023 der Pachtzins anteilig nach Monaten zu berechnen wäre, ist nichts ersichtlich. Das ist auch nicht zum Schutz des Verpächters geboten, der ausreichend mit einer Vorleistung, die zu Beginn des jeweiligen Pachtjahres fällig wird, geschützt wird.

Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 11. Dezember 2019 waren danach die Pachtraten für die Pachtjahre vom 1. September 2018 bis zum 31. August 2019 und vom 1. September 2019 bis zum 31. August 2020 fällig.

bbb) Für die Fälligkeit ist es unerheblich, dass der Kläger der Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigung entgegen § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG noch keine Rechnung ausgestellt hatte. Zwar ist eine solche Rechnung Voraussetzung des Vorsteuerabzugs nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG mit der Folge, dass der Verpächter im Hinblick auf seine sich aus § 242 BGB ergebende Nebenpflicht, den Pächter nicht zu schädigen, verpflichtet ist, dem Pächter eine Rechnung zu übergeben.

Allein aus der Tatsache, dass nach den steuerrechtlichen Vorschriften oder nach der Verkehrssitte eine Rechnung beansprucht werden kann, lässt sich indes nicht ableiten, dass die Fälligkeit hinausgeschoben sein soll. Die Rechnungslegung ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung (BGHZ 79, 176 - juris Rn. 13; Kerwer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 271 Rn. 22; Artz in: Erman, BGB, 16. Aufl., § 271 Rn. 4; Krüger, MüKo, BGB, 8. Aufl., § 271 Rn. 19). Das ist nur auf den ersten Blick unbillig und liegt letztlich im Interesse des Schuldners. Anderenfalls hätte der Gläubiger es in der Hand, den Beginn der Verjährung durch den Zeitpunkt der Rechnungslegung zu beeinflussen (BGH, a. a. O.; Kerwer, a. a. O.; Artz, a. a. O.; Kerwer, a. a. O.). Der Schuldner wird dadurch nicht unzumutbar belastet; er ist regelmäßig ausreichend dadurch geschützt, dass er vor der Rechnungserteilung ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) hat und einen eventuellen Verzögerungsschaden unter dem Gesichtspunkt des Schuldnerverzugs ersetzt verlangen kann (OLG München NJW 1988, 270 (271); Kerwer, a. a. O.; Krüger, a. a. O.).

ccc) Unschädlich ist auch, dass der Kläger in Verkennung des Umstandes, dass der Pachtzins am 3. Werktag des Pachtjahres und nicht des Kalenderjahres fällig ist, im Kündigungsschreiben die Kündigung nur auf die Nichtzahlung des anteiligen Pachtzinses für 2018 und des vollständigen Pachtzinses für 2019 gestützt hat, weil dies ein Minus gegenüber der tatsächlich sogar größeren Vertragsverletzung der Beklagten war, da aus den schon genannten Gründen sogar auch schon der Pachtzins vom 1. Januar 2020 bis zum 31. August 2020 fällig gewesen wäre.

bb) Es ist unerheblich, ob der Kläger die Beklagte vor der Kündigung u. a. telefonisch im Juni 2019 und im August 2019 bei einem Treffen mit Herrn C. in den Geschäftsräumen in Y. an die ausstehende Pachtzahlung erinnert hat. Abweichend von § 286 Abs. 1 BGB bedurfte es gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Verzugseintritt keiner Mahnung, weil für die Leistung der Jahrespacht in § 2 Nr. 1 des Pachtvertrags eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (3. Werktag jeden (Pacht-) Jahres).

cc) Der Eintritt des Verzugs ist nicht gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausgeschlossen, wonach der Schuldner nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

aaa) Der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts, dass die Beklagte bis zum Zeitpunkt der Kündigung nicht verpflichtet war, den Pachtzins zu zahlen, weil ihr schuldlos die Höhe der zu zahlenden Pacht nicht bekannt war, ist nicht beizutreten.

Die Vereinbarung der Parteien in § 2 Nr. 1 des Pachtvertrags, wonach der jährliche Pachtzins "500,00 Euro zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 19 %" beträgt, ist eindeutig und bedarf keiner weitergehender Auslegung.

Zwar ist die Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UstG umsatzsteuerfrei. Gemäß § 9 UstG kann der Unternehmer aber einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 12 UstG steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn die Verpachtung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Er kann also auf die Verpachtung mit Umsatzsteuer optieren.

Indem die Parteien vereinbart haben, dass die Pacht einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer zu zahlen ist, hat die Beklagte schlüssig zum Ausdruck gebracht, dass die Pachtung für ihr Unternehmen erfolgt, und der Kläger hat mit seiner Unterschrift unter den von der Beklagten aufgesetzten Vertrag schlüssig zum Ausdruck gebracht, dass er als Unternehmer nach § 9 auf die Umsatzsteuer optiert. Haben die Vertragsparteien vertraglich vereinbart, dass die Pacht zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu zahlen ist, ist dem Pächter bekannt, dass der Verpächter zur Umsatzsteuer optiert, weil sich dies aus einer derartigen Vereinbarung ergibt (BGH, Urteil vom 30. September 2020 - XII ZR 6/20 - juris Rn. 18). Damit stand fest, dass der Pachtzins für das Pachtjahr vom 1. September 2018 bis zum 31. August 2019 500,00 € zzgl. 19 % Umsatzsteuer, also 595,00 € beträgt. Für das Pachtjahr vom 1. September 2019 bis zum 31. August 2020 gilt wegen der Corona bedingten Umsatzsteuersenkung auf einen Steuersatz von 16%, der für den Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis zum 31. Dezember befristet worden ist, ein unterschiedlicher Steuersatz, so dass vom 1. September 2019 bis zum 30. Juni anteilig für 10 Monate 416,66 € zzgl. 19 % entsprechend 79,16 € und vom 1. Juli 2020 bis zum 31. August 2020 anteilig für 2 Monate 83,33 € zzgl. 16 % entsprechend 13,33 €, insgesamt mithin 592,48 € zu zahlen waren.

Der Beklagten als Formkaufmann nach § 6 HGB, waren diese steuerlichen Zusammenhänge in Verbindung mit dem Inhalt des Pachtvertrags bekannt, und sie hat sich folgerichtig im ersten Rechtszug zu keinem Zeitpunkt darauf berufen, dass sie die Pachtzinsen nicht habe zahlen können, weil ihr mangels Rechnungstellung die zu zahlende Höhe der Pachtzinsen nicht bekannt gewesen sei. Sie hat das Erfordernis einer Rechnungsstellung vielmehr damit begründet, dass sie die Rechnung benötige, um den Vorsteuerabzug vornehmen zu können (vgl. Seite 4 ihres Schriftsatzes vom 5. August 2020, Bl. 76 d. A.)

Dass der Kläger nach den Ausführungen im angefochtenen Urteil in der mündlichen Verhandlung dem Landwirtschaftsgericht nicht zufriedenstellend habe erklären können, ob für die Pacht steuerrechtlich Umsatzsteuer zu zahlen sei, er insoweit auf seine Steuerberaterin verwiesen habe und der Prozessbevollmächtigte des Klägers auf die Frage des Vorsitzenden des Landwirtschaftsgerichts, "was denn nun von der Beklagten verlangt werden solle", erklärt hat, dass die Jahrespacht ohne Umsatzsteuer geltend gemacht werde, und er nach Schluss der mündlichen Verhandlung im Zusammenhang mit der Würdigung der Aussage der Zeugin D. vorgetragen hat, dass diese nicht auf spezielle Umsatzsteuerregelungen spezialisiert sei, und selbst ihm nicht völlig klar sei, ob auf die Pacht Umsatzsteuer zu zahlen sei, sind alles nachträgliche Umstände, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Pachtzinsen keinerlei Rolle gespielt haben. Keine der Parteien hat im gesamten Rechtsstreit jemals geltend gemacht, dass in der Zeit zwischen Abschluss des Pachtvertrags und Zugang der fristlosen Kündigung zwischen ihnen erörtert worden sei, dass zwischenzeitlich Zweifel aufgekommen seien, ob die Pacht, wie im Vertrag vereinbart, aus steuerrechtlichen Gründen überhaupt mit Umsatzsteuer zu zahlen sei.

Angesichts des eindeutigen Wortlauts des § 2 Nr. 1 des Vertrags, der von der Beklagten selbst aufgesetzt worden war, konnte für die Beklagte auch ohne Rechnung kein Zweifel bestehen, dass sie Pacht mit Umsatzsteuer an den Kläger zu überweisen hatte.

bbb) Die Beklagte war bei Fälligkeit der Pacht an deren Überweisung auch nicht deshalb schuldlos gemäß § 286 Abs. 4 BGB gehindert, weil im Pachtvertrag keine Bankverbindung angegeben war. Eine Kontoverbindung des Klägers war ihr aus dem Grundstückskaufvertrag vom 28. Februar 2018 bekannt, in der diese drucktechnisch in nicht zu übersehender Weise in § 2 Nr. 3 besonders hervorgehoben worden ist (vgl. Bl. 46 d. A.).

Die Parteien haben den Grundstückskaufvertrag und den Pachtvertrag am selben Tag geschlossen. Hinsichtlich des Flurstücks 26/6 sowie an der nicht mitverkauften Teilfläche des Flurstücks 26/7, die Gegenstand des Pachtvertrags ist, ist der Beklagten ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden. Die Wirksamkeit des Kaufvertrags ist in § 16 Nr. 1 b) von der aufschiebenden Bedingung abhängig gemacht worden, dass die Restflächen der verkauften Teilfläche, auf der ein Discounter errichtet werden soll, in einem Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Der Zeuge C. hat glaubhaft ausgesagt, dass geplant gewesen sei, dass auch auf der angrenzenden Pachtfläche eine Wohnraumentwicklung stattfinden sollte. Der enge wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen ist offensichtlich. Die Beklagte trägt selbst vor, dass der Pachtvertrag "ein bloßes Akzidenz zum Kaufvertrag" war (Bl. 206 d. A.).

Bei dieser Sachlage hatte die Beklagte nicht die geringste Veranlassung zu der Annahme, dass sie nicht berechtigt sein könnte, die Pachtzinsen auf das im Kaufvertrag angegebene Konto des Klägers zu überweisen, und hat es selbst zu vertreten, dass sie dem Kläger die Pachtzinsen nicht rechtzeitig überwiesen hat.

Ihren Vortrag, dass sie den Kläger mehrfach gebeten habe, ihr eine Bankverbindung zur Verfügung zu stellen, darunter in einem Telefonat vom 12. Dezember 2019 durch den Zeugen C., hat sie nicht bewiesen. Der Zeuge C. hat nicht bestätigt, den Kläger nach einer Bankverbindung gefragt zu haben. Er hat ausgesagt, es habe, nachdem sich die Baugenehmigung sehr verzögert habe und deshalb Unmut bei dem Kläger aufgekommen sei, Ende 2019 zwischen dem Kläger und ihm ein Telefonat gegeben, in welchem der Kläger auch den ausstehenden Pachtzins angesprochen habe. Er habe sich beim Kläger für das Fehlverhalten der Beklagten entschuldigt und die Bemerkung innerhalb der Firma weitergegeben. Er wisse noch, dass dann ein Kollege von ihm im Januar 2020 den Kläger um die Erstellung einer Rechnung und die Hergabe einer Kontoverbindung gebeten habe. Es liegt nicht fern, dass es sich dabei um das als Anlage K 4 (Bl. 14 d. A.) eingereichte Schreiben der Beklagten vom 24. Januar 2020 gehandelt haben könnte, in dem diese der Kündigung widersprochen hat und in dem es weiter heißt: "Eine Pachtzahlung unsererseits war bisher nicht möglich, da Sie uns keine Rechnung übersandt oder eine Bankverbindung zur Zahlung der Pacht mitgeteilt haben."

In diesem Schreiben, in dem die Beklagte sich nach Zugang der zweiten fristlosen Kündigung vom 15. Januar 2021 an den Kläger gewandt hat, ist keine Bezugnahme auf frühere Schreiben oder Gespräche enthalten, in denen sie bereits erfolglos um die Erteilung einer Rechnung und Mitteilung einer Kontoverbindung gebeten habe, wie es nach der Lebenserfahrung in einem Schreiben, in dem einer fristlosen Kündigung widersprochen wird, naheliegend gewesen wäre, wenn derartige Aufforderungen zuvor erfolglos vorausgegangen wären.

Es ist danach davon auszugehen, dass die Beklagte den Kläger erstmals mit Schreiben vom 24. Januar 2020 - 1 Jahr und 4 Monate nach Fälligkeit der ersten Pachtrate und vier Monate nach Fälligkeit der zweiten Pachtrate - um Hergabe einer Rechnung und Bankverbindung gebeten hat.

Es liegt nicht fern, dass die Zahlung der Pachten bis dahin nur deshalb nicht erfolgt war, weil sie bei der Beklagten versehentlich untergegangen war. Das Schreiben legt weiter nahe, dass die Beklagte an die im Kaufvertrag genannte Bankverbindung nicht mehr gedacht hat. Das aber hat sie alles gem. § 276 BGB selbst zu vertreten.

Dafür, dass sie die Pacht nur deshalb nicht überwiesen hat, weil sie Zweifel hatte, die Pachtzinsen auf das im Kaufvertrag benannte Konto überweisen zu dürfen, ergibt sich aus dem gesamten außergerichtlichen und gerichtlichen Schriftverkehr nicht der geringste Hinweis. Soweit das Landwirtschaftsgericht ausgeführt hat, dass es im gewerblichen Bereich üblich sei, für verschiedene Geschäftszweige unterschiedliche Kontoverbindungen zu wählen, damit in der Buchführung Klarheit geschaffen werden könne, hat die Beklagte selbst Derartiges zu keinem Zeitpunkt geltend gemacht. Wenn sie tatsächlich die Vermutung gehabt hätte, dass der Kläger für verschiedene Geschäftszweige unterschiedliche Bankverbindungen unterhalten könnte, und sie im Zweifel gewesen wäre, ob es im Sinne des Klägers sei, dass die Pacht gerade auf das im Kaufvertrag bezeichnete Konto überwiesen wird - was die Beklagte indes selbst gar nicht vorgetragen hat und wofür auch nichts ersichtlich ist -, hätte sie den Kläger rechtzeitig noch vor Fälligkeit der ersten Pachtrate im September 2018 anschreiben oder telefonisch unterrichten können und müssen, dass sie die Pacht auf das im Kaufvertrag angegebene Konto überweisen werde, wenn er ihr nicht kurzfristig eine andere Bankverbindung aufgebe.

dd) Der Verzugseintritt ist auch nicht aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts der Beklagten gehindert worden. Die Beklagte durfte die Pachtzahlung nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechts gemäß § 273 BGB verweigern, und zwar weder wegen ihres Anspruchs gegen den KIäger auf Erteilung von Rechnungen, um sie in die Lage zu versetzen, gegenüber dem Finanzamt den Vorsteuerabzug geltend machen zu können, noch wegen des in erster Instanz geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts auf Zahlung der Pachtzinsen, weil der Kläger die Eintragung des Vorkaufsrecht im Grundbuch zur damaligen Zeit verhindert habe, denn die Parteien haben in § 2 Nr. 2 S. 1 des Pachtvertrags abweichend von § 273 BGB vereinbart, dass der Pächter nicht befugt ist, gegen die Pachtzinsforderung ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben.

Zutreffend ist das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass gegen den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts schon generell keine Bedenken bestehen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl., § 273 Rn. 13). Das gilt hier umso mehr, weil unstreitig der Pachtvertrag von der Beklagten aufgesetzt worden ist. Wie das Landwirtschaftsgericht bereits ausgeführt hat, kann sich die Partei, die einen Vertrag selbst aufgesetzt hat, nicht darauf berufen, dass ihr der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts möglicherweise unbekannt war. Die Beklagte hätte es bei Vertragsschluss selbst in der Hand gehabt, entweder auf die Regelung des § 2 Nr. 2 ganz zu verzichten, oder aber eine Ausnahme dahin zu vereinbaren, dass die Pacht erst nach Rechnungsstellung zu überweisen ist.

ee) Auch die weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung nach § 594e Abs. 2 Satz 1 BGB, wonach der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug sein muss, lag zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung des Klägers vom 11. Dezember 2019 vor. Die Beklagte war sowohl mit der Zahlung der Jahrespacht für die Zeit vom 1. September 2018 bis zum 31. August 2019 als auch mit der Jahrespacht für die Zeit vom 1. September 2019 bis zum 31. August 2020 länger als drei Monate im Verzug.

ff) Eine zusätzliche Prüfung nach §§ 594e, 543 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach ein wichtiger Kündigungsgrund nur vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann, findet bei dem Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs von mindestens drei Monaten nicht statt. Der Gesetzgeber hat bereits durch die Bezugnahme auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b in § 594e Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit der dort bestimmten Abweichung, ausdrücklich klargestellt, dass der über einen Zeitraum von länger als drei Monate andauernde Verzug mit einer Jahrespacht ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB ist (OLG Stuttgart, Urteil vom 17. Februar 2014 - 101 U 6/13 - juris, eingereicht als Anlage K9, Bl. 101 ff.).

Weitere Voraussetzungen sind für die fristlose Kündigung nicht erforderlich. Insbesondere setzt eine Kündigung nach § 594e Abs. 2 S. 1 BGB nicht voraus, dass vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung bzw. Fristsetzung zur Zahlung ausgesprochen wird (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB; OLG Stuttgart, a. a. O.).

gg) Die Kündigung ist auch nicht ausnahmsweise wegen der engen wirtschaftlichen Verflechtung zwischen dem Kaufvertrag und dem Pachtvertrag vor dem Hintergrund, dass der Pachtvertrag faktisch nur ein Annex zum Kaufvertrag und der Pachtzins von 595,00 € brutto in Relation zu dem Kaufpreis von 645.000 € wirtschaftlich von völlig untergeordneter Bedeutung ist, ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) anzusehen, weil die Beklagte mit einer fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses nicht rechnen musste.

Der aufschiebend bedingt geschlossene Kaufvertrag vom 28. Februar 2018 war zum Zeitpunkt der Kündigung vom 11. Dezember 2019 noch nicht wirksam, weil die zweite Bedingung gemäß § 16 Nr. 1 b) - das Vorliegen eines rechtskräftig vollziehbaren Bebauungsplans, der die verkaufte Restfläche zu allgemeinen Wohnzwecken auswies - noch nicht eingetreten war und die Beklagte auf den Eintritt der Bedingung noch nicht verzichtet hatte. Dies ist erst am 29. Januar 2020 erfolgt (Anlage B 2, Bl. 65 d. A.).

Auch wenn die Parteien vor Vertragsschluss unstreitig die Einzelheiten des Pachtvertrags nicht konkret ausgehandelt und vorher nicht einmal über den Pachtzins gesprochen hatten, haben sie den Pachtvertrag mit den darin enthaltenen Regelungen mit rechtsgeschäftlicher Bindungswirkung als eigenständigen Vertrag geschlossen, für den, soweit darin nichts anderes Abweichendes geregelt ist, die gesetzlichen Regelungen gelten. Zusätzlich ist in § 9 des Pachtvertrags sogar klargestellt worden, dass andere als in diesem Vertrag getroffene Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht bestehen, und in § 10 eine salvatorische Klausel vereinbart worden. Die Beklagte hatte sich daher ohne Wenn und Aber an den Pachtvertrag zu halten, hatte für die rechtzeitige Zahlung des Pachtzinses Sorge zu tragen und musste, wie jeder Pächter, damit rechnen, dass der Verpächter im Falle des Zahlungsverzugs von einem ihm gesetzlich zustehenden Kündigungsrecht Gebrauch machen würde.

Es steht sogar fest, dass der Kläger - obgleich ein entsprechendes gesetzliches Erfordernis nicht bestand - die Beklagte mindestens einmal an die ausstehende Pacht erinnert hatte, nämlich in dem von dem Zeugen C. bekundeten Gespräch Ende 2019, in dem dieser sich wegen des Fehlverhaltens der Beklagten sogar entschuldigt hatte (vgl. Aussage des Zeugen C., Bl. 117 d. A.).

Selbst wenn man die Auffassung vertreten wollte, dass wegen der untergeordneten Bedeutung des Pachtzinses für das "Gesamtpaket" von Kaufvertrag und Pachtvertrag die Beklagte bei einem Zahlungsverzug nicht sofort mit einer fristlosen Kündigung rechnen musste, wusste sie spätestens nach Zugang der ersten Kündigung vom 11. Dezember 2019, dass der Kläger nicht bereit war, ihren Zahlungsverzug länger folgenlos hinzunehmen. Gleichwohl hat sie nicht einmal zu diesem Zeitpunkt unverzüglich für die Zahlung der beiden ausstehenden Jahrespachten Sorge getragen, obwohl sie wegen ihrer eigenen Regelung in § 2 Nr. 2 des Pachtvertrags kein Zurückbehaltungsrecht wegen der ausstehenden Rechnungen hatte und eine Kontoverbindung des Klägers kannte. Zum Zeitpunkt der zweiten fristlosen Kündigung waren die beiden Jahrespachten immer noch nicht bezahlt. Allerspätestens diese fristlose Kündigung ist daher wirksam.

3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 713 i. V. m. § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 20. Juli 2021 gibt dem Senat (in der Besetzung ohne den ausgeschiedenen Richter am Oberlandesgericht Rust) keine Veranlassung, die Wiedereröffnung der verfahrensfehlerfrei geschlossenen mündlichen Verhandlung gemäß §§ 296 a, 156 ZPO anzuordnen, weil er keine rechtlich erheblichen Aspekte enthält, die in der Berufungsverhandlung nicht schon erörtert worden sind.

Geht nach dem Ausscheiden eines an der Schlussverhandlung und Urteilsfällung beteiligten Richters - wie hier - vor der Verkündung des Urteils ein noch nicht nachgelassener Schriftsatz ein, ist die Entscheidung über die Wiedereröffnung einer mündlichen Verhandlung in analoger Anwendung von § 320 Abs. 4 Sätze 2 und 3 ZPO von den im Spruchkörper verbliebenen Richtern zu treffen (BGH NJW-RR 2015, 893 = juris Rn. 13). Diese ist unter Einbeziehung der ehrenamtlichen Richter erfolgt.

Vorinstanz: AG Bad Segeberg, vom 22.10.2020