Die Revision gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 12. Dezember 2019 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
Die Klägerin vermietet dem Beklagten für dessen Unternehmen eine Gewerbeimmobilie. In § 4 des Mietvertrags ist vereinbart, der Mietzins betrage monatlich 10.500 € zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer. In § 6 ist vereinbart:
"Die Mieterin trägt alle auf dem Grund- und Gebäudebesitz ruhenden öffentlichen und privaten Lasten einschließlich Grundsteuern, ... [und] Versicherungsprämien ... Die Mieterin wird dazu, soweit als möglich, in direkte Vertragsbeziehungen zu den zuständigen Versorgern und Entsorgern und sonstigen Dienstleistern treten.
Soweit Betriebs- und Nebenkosten gegenüber der Vermieterin abgerechnet werden, berechnet die Vermieterin diese zur sofortigen Begleichung bzw. Erstattung an die Mieterin weiter."
Die Klägerin erteilte eine Nebenkostenabrechnung über Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten für das Jahr 2018 zuzüglich darauf entfallender Umsatzsteuer. Der Beklagte zahlte den Rechnungsbetrag ohne den Umsatzsteueranteil, da die Steuer seiner Auffassung nach nur für die Nettomiete, nicht aber für die Nebenkosten geschuldet sei. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil abgeändert und den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Hiergegen richtet sich seine vom Landgericht zugelassene Revision.
Die Revision ist statthaft, weil das Landgericht sie in der angefochtenen Entscheidung zugelassen hat. Sie ist jedoch nicht begründet.
I.
Das Landgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Zwar sei die Verpflichtung zur Zahlung des jeweils gültigen Umsatzsteuersatzes im Mietvertrag nur für die (Netto-)Miete selbst geregelt, nicht jedoch für die Nebenkosten. Habe der Vermieter jedoch für die Umsatzsteuerpflicht optiert, gelte das im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auch für alle Nebenkosten, unabhängig davon, ob diese im Einzelnen mit Vorsteuern belastet seien. Die Nebenkosten seien nämlich nicht lediglich durchlaufende Kosten und würden nicht nur an den Mieter weitergeleitet, sondern sie seien eigener Aufwand des Vermieters und deren Umlage Teil der Gesamtmiete. Eine Umsatzsteueroption nur für einzelne unselbständige Bestandteile der einheitlichen Leistung oder für einzelne Nebenleistungen sei grundsätzlich nicht möglich.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
1. Gemäß §
Wie sich aus dem in §
Außerdem können die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt (Senatsurteile vom 25. Juli 2001 -
2. Nach der vom Landgericht vorgenommenen ergänzenden Vertragsauslegung hat sich der Beklagte verpflichtet, neben der Grundmiete auch die Betriebskosten in Form von Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten zuzüglich darauf entfallender Umsatzsteuer zu tragen.
Diese Auslegung einer Individualvereinbarung gemäß §§
a) Zutreffend hat das Landgericht seiner Auslegung zugrunde gelegt, dass die hier umgelegten Betriebskosten der Umsatzbesteuerung unterliegen.
aa) Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG unterliegen die Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt, der Umsatzsteuer. Ausgenommen hiervon ist gemäß § 4 Nr. 12 lit. a UStG die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken. Jedoch kann der Unternehmer einen Umsatz, der nach dieser Bestimmung steuerfrei ist, gemäß § 9 Abs. 1, 2 UStG als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird und der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
bb) Im vorliegenden Fall hat die Klägerin gemäß § 9 UStG zur Umsatzbesteuerung der von ihr erbrachten Leistung optiert. Infolgedessen ist die Steuer auf den gesamten Umsatz entstanden, somit auf die gesamte Miete einschließlich der Nebenkosten (vgl. OFD Köln, DB 1985,
Die Steuerpflicht entfällt mithin nicht anteilig insoweit, als einzelne Nebenkosten nicht mit Vorsteuern vorbelastet sind (OFD Köln DB 1985,
Eine derartige Differenzierung ist insbesondere nicht gemeinschaftsrechtlich geboten. Zwar sind Art. 14 Abs. 1,
cc) Schließlich nehmen die hier streitgegenständlichen Positionen auch nicht eine umsatzsteuerrechtliche Sonderrolle als "durchlaufende Posten" ein, die gemäß § 10 Abs. 1 Satz 5 UStG nicht zum Entgelt gehören. Solche liegen nur vor, wenn der Unternehmer im Zahlungsverkehr lediglich die Funktion einer Mittelsperson ausübt, ohne selbst Anspruch auf den Betrag gegen den Leistenden zu haben und auch nicht zur Zahlung an den Empfänger verpflichtet zu sein (Abschnitt 10.4 Abs.
b) Ausgehend hiervon ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den Mietvertrag dahin ausgelegt hat, der Beklagte habe sich zur Tragung der Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten zuzüglich darauf entfallender Umsatzsteuer verpflichtet.
aa) Dem Beklagten war bekannt, dass die Klägerin nach § 9 UStG zur Umsatzbesteuerung optiert hatte. Das folgt bereits aus der Vereinbarung in § 4 des Mietvertrags, worin eine monatliche Miete "zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer" vereinbart war. Zugleich war dem Beklagten damit bewusst, dass er eine die Steuer ausweisende Rechnung erhält und seinerseits den Vorsteuerabzug nutzen kann.
Wegen der Einheitlichkeit der vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) stand damit zugleich fest, dass die Klägerin auch auf die Umlage der Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten Umsatzsteuer zu entrichten und diese in ihren Rechnungen auszuweisen hatte, der Beklagte also auch insoweit den Vorsteuerabzug nutzen konnte.
bb) Würde man den Vertrag so auslegen, dass nur der Nettobetrag der Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten auf den Beklagten umgelegt sei, bedeutete dies für die Klägerin einen Verlust in Höhe der Umsatzsteuer, welche sie auf diese Beträge in jedem Fall abzuführen hat (LG Hamburg ZMR 1998,
Dementgegen ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Parteien die der Klägerin entstehenden Aufwendungen an Grundbesitzabgaben und Versicherungskosten insgesamt gewinn- und verlustfrei auf den Beklagten umlegen wollten. Dies konnte nur dadurch bewirkt werden, dass der Beklagte wie auf die Grundmiete auch auf die Nebenkosten die darauf entfallende Umsatzsteuer zu tragen hatte. Eine Vertragsauslegung des Landgerichts, die dies zum Inhalt hat, hält sich im Rahmen einer verbreiteten Rechtsauffassung (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 1035; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 14. Aufl. §
Von Rechts wegen
Verkündet am: 30. September 2020