Gründe:

I. Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) betrieb ein Reisebüro in einem --in der Einkaufsstraße einer Fußgängerzone gelegenen-- Haus in A, das von seiner Tante durch Übergabevertrag vom 11. April 1990 mit Wirkung zum 1. Juli 1990 auf ihn übergegangen war. Das Gebäude wird für das Reisebüro wie folgt genutzt: Das Kellergeschoss dient als Lager für Prospekte etc., das Erdgeschoss enthält einen ladenartigen Kundenraum mit fünf bis sechs Beratungsplätzen, eigener Eingangstür und einer Tür zum Treppenhaus. Im ersten Obergeschoss befinden sich die Büroräume für Geschäftsleitung, Buchhaltung und Firmenkundengeschäft sowie Sozialräume. Die darüber liegenden Geschosse (2. und 3. Obergeschoss sowie Dachgeschoss) sind privat vermietet.