Gründe:

I. Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) ist verheiratet. Er war bis September 1971 als angestellter Architekt im Ruhrgebiet tätig. Ab September 1971 war er in B als Projektleiter eines Architekturbüros beschäftigt. In 1975 erlitt er zunächst eine erhebliche Einkommensminderung, weil sein Arbeitgeber Kurzarbeit anordnete. Ab 1. November 1975 war er arbeitslos. Er bezog bis zum 31. Mai 1976 Arbeitslosengeld. Ab 1. Juni 1976 gründete er zusammen mit seiner Ehefrau die S KG.

1967 bebaute der Kläger das von ihm allein erworbene Grundstück W-Straße 22 in O mit einem Acht-Familienhaus. Die Herstellungskosten betrugen 320.000 DM. Am 4. September 1971 veräußerte er das Gebäude für 323.000 DM.

Am 9. April 1974 erwarben der Kläger und seine Ehefrau das 994 qm große unbebaute Grundstück B-Weg 8-8c in L. Auf ihm wurden zwei Doppelhäuser errichtet. Im November 1975 vergaben die Eheleute die Erd-, Maurer-, Beton-, Putz- und Estricharbeiten für dieses Bauvorhaben. Mit den Erd- und Bauarbeiten wurde noch 1975 begonnen. Die vier Wohnungen waren im September 1976 bezugsfertig. Ihre Herstellungskosten betrugen 469.500 DM. Die Finanzierung des Bauvorhabens erfolgte mit einem Zwischenkredit über 450.000 DM. Am 21. Mai 1976, 22. Juni 1976 und 12. Juli 1976 verkauften die Eheleute drei dieser Wohnungen für insgesamt 500.000 DM, nachdem sie der Landesbausparkasse einen Verkaufsauftrag erteilt und auch selbst in Zeitungen inseriert hatten. Die vierte Wohnung (B-Weg 8a) nutzen die Eheleute seit dem 1. Oktober 1976 durch Vermietung.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt -FA-) ging davon aus, daß im Streitjahr (1976) zwischen den Eheleuten eine GbR, die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin) bestand. Er vertrat die Ansicht, daß die Veräußerungen der Wohnungen B-Weg 8, 8b und 8c gewerblichen Charakter hätten und erließ demzufolge den angefochtenen Gewinnfeststellungsbescheid, in dem die Erträge aus den verkauften drei Wohnungen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb behandelt wurden. Der Feststellungsbescheid ist im Anschriftenfeld gerichtet an "Herrn K S M-Weg 18 L für GbR S". In dem Bescheid sind "K S" und "E S" als Mitunternehmer bezeichnet.

Nach erfolglosem Einspruch gab das Finanzgericht (FG) der von der S GbR, vertreten durch K S, erhobenen Klage statt. Es hat den angefochtenen Feststellungsbescheid und die Einspruchsentscheidung aufgehoben, weil es das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels verneinte. Außerdem sah das FG die Klägerin nicht als GbR an, sondern als Grundstücksgemeinschaft. Schließlich behandelte das FG auch K S, nachdem dieser auf entsprechende Anregung des FG erklärt hatte, die Klage sei auch in seinem Namen erhoben worden, als Kläger.

Das FA rügt mit der Revision die Verletzung des § 15 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Es beantragt, das Urteil des FG aufzuheben und den Gewinn aus Gewerbebetrieb auf 63.693 DM festzustellen und im übrigen die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen sinngemäß, die Revision zurückzuweisen.

II. 1. Die Revision ist insoweit begründet, wie sie die Klage des Klägers betrifft; denn der Kläger ist weder klagebefugt noch hat er fristgerecht Klage erhoben.

a) Ein Gesellschafter oder Gemeinschafter ist in Angelegenheiten, die einen einheitlichen Feststellungsbescheid über Einkünfte aus Gewerbebetrieb betreffen, nur in den in § 48 Abs. 1 Nrn.1 und 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) genannten Fällen klagebefugt. Ein solcher Fall liegt nicht vor. Auch aus § 48 Abs. 1 Nr. 3 FGO läßt sich eine Klagebefugnis des Klägers nicht herleiten; denn diese Vorschrift ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- (vgl. u.a. Urteil vom 4. Mai 1972 IV 251/64, BFHE 105, 449, BStBl II 1972, 672) dahin zu verstehen, daß ein von den zur Geschäftsführung berufenen Gesellschaftern oder Gemeinschaftern eingelegtes Rechtsmittel kein Rechtsmittel der Gesellschafter oder Gemeinschafter, sondern ein Rechtsmittel der Gesellschaft oder Gemeinschaft ist.

b) Die Klage des Klägers ist verspätet erhoben, weil die Klageschrift nach ihrem klaren Wortlaut nicht auch als Klage des Klägers ausgelegt werden kann. Nach dem Wortlaut der Klageschrift ist K S nur als Vertreter der S GbR aufgetreten. Der Kläger hat seine Klage also erst am 9. November 1981 durch Erklärung gegenüber dem FG erhoben. Das ist offensichtlich verspätet, da die Einspruchsentscheidung vom 21. Juni 1978 am 22. Juni 1978 zugestellt worden ist.

2. Soweit die Klage von der Klägerin erhoben wurde, ist die Revision des FA unbegründet; denn das FG hat im Ergebnis zutreffend den Verkauf der drei Wohnungen B-Weg 8, 8b und 8c in L nicht als Gewerbebetrieb angesehen. Nach § 1 Abs. 1 der Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung - GewStDV - (vgl. auch § 15 Abs. 2 EStG 1985) ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn eine selbständige nachhaltige Betätigung die mit Gewinnabsicht unternommen wird, sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Die Betätigung darf weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen sein. Sie darf sich auch nicht als bloße Vermögensverwaltung darstellen (BFH-Beschluß vom 25. Juni 1984 GrS 4/82 C III 3 b aa (1), BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751).

a) Die Eheleute S haben eine selbständige Tätigkeit ausgeübt; denn sie haben auf eigene Rechnung und Verantwortung das Grundstück B-Weg 8-8c gekauft, bebaut und drei der errichteten Wohnungen verkauft (BFH-Urteil vom 8. August 1979 I R 186/78 , BFHE 129, 177, BStBl II 1980, 106).

b) Das Merkmal der Nachhaltigkeit ist zu bejahen bei einer Mehrzahl von Handlungen im Gegensatz zu einer einmaligen Handlung (BFHE 129, 177, BStBl II 1980, 106 mit weiteren Rechtsprechungshinweisen). Im Streitfall sind die Wohnungen an verschiedene Erwerber durch drei selbständige Handlungen (Kaufverträge) veräußert worden. Das ist eine nachhaltige Betätigung.

c) Der Gewinnabsicht steht nicht entgegen, daß -wie der Kläger vorgetragen hat- er zum Verkauf der Wohnungen gezwungen worden sei, weil er bei Baubeginn arbeitslos geworden sei und demzufolge die Zins- und Tilgungsleistungen habe nicht mehr aufbringen können (vgl. BFHE 129, 177, BStBl II 1980, 106).

d) Eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ist zu bejahen, weil sich -worauf das FA zutreffend hinweist- die Ehegatten S über eine Bausparkasse und durch eigene Zeitungsanzeigen an den Grundstücksmarkt gewandt haben.

e) Gleichwohl ist eine gewerbliche Tätigkeit zu verneinen, weil sich der Verkauf der Wohnungen im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung gehalten hat (vgl. BFH-Beschluß vom 8. November 1971 GrS 2/71, BFHE 103, 440, BStBl II 1972, 63; BFH-Urteile vom 2. November 1971 VIII R 1/71 , BFHE 104, 321, BStBl II 1972, 360; vom 17. Januar 1973 I R 191/72 , BFHE 108, 190, BStBl II 1973, 260, und in BFHE 129, 177, BStBl II 1980, 106). Eine private Vermögensverwaltung ist zu bejahen, solange sich die zu beurteilende Tätigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte nicht entscheidend in den Vordergrund tritt (BFHE 108, 190, BStBl II 1973, 260, und BFHE 129, 177, BStBl II 1980, 106). Dabei versteht der Senat unter Ausnutzung substantieller Vermögenswerte eine Vermögensumschichtung, die in erster Linie erfolgt, um vorhandenes Vermögen durch Ausnutzung von Substanzwertsteigerungen zu vermehren. Hingegen liegt bei einer Vermögensumschichtung, die lediglich erfolgt, um den Wert des vorhandenen Vermögens besser zu nutzen, also höhere Erträge zu erzielen, Vermögensverwaltung vor, weil in diesem Fall die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten im Vordergrund steht. Vermögensumschichtung in diesem Sinn kann sowohl innerhalb von Grundvermögen als auch innerhalb von Kapitalvermögen als auch zwischen Grundvermögen und Kapitalvermögen erfolgen.

Im Streitfall ist die Grenze einer privaten Vermögensnutzung nicht überschritten. Bei der Beurteilung dieser Frage kann, wie der Senat bereits in dem Urteil in BFHE 104, 321, BStBl II 1972, 360 betont hat, nicht außer Betracht bleiben, in welchem Umfang Anschaffungen und Veräußerungen vorgenommen werden. Je geringer dieser Umfang ist, desto weniger ist anzunehmen, daß der Zweck der Vermögensmehrung durch Umschichtung im Vordergrund steht. Der I. Senat hat in einem Fall, in dem drei Wohneinheiten veräußert wurden, das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels verneint (Urteil vom 2. Juni 1976 I R 57/74 , nicht veröffentlicht). Der erkennende Senat schließt sich dieser Auffassung an. Er hat bei seiner Entscheidung auch berücksichtigt, daß eine zahlenmäßige Begrenzung der gebotenen Vereinfachung Rechnung trägt. Soweit sich aus den nicht zur Veröffentlichung bestimmten Urteilen des Senats vom 1. August 1978 VIII R 187/73 und vom 27. Juli 1982 VIII R 12/80 etwas anderes ergeben sollte, wird daran nicht mehr festgehalten.