FG München - Urteil vom 16.12.2003
6 K 1304/01
Normen:
EStG § 16 Abs. 3 S. 3 (a.F.) ;

Gemeiner Wert eines Grundstücksteils; Einkommensteuer 1993

FG München, Urteil vom 16.12.2003 - Aktenzeichen 6 K 1304/01

DRsp Nr. 2004/4397

Gemeiner Wert eines Grundstücksteils; Einkommensteuer 1993

Der gemeine Wert eines Grundstücksteils, der anlässlich einer Betriebsveräußerung in das Privatvermögen überführt wird, ist nicht deshalb zu mindern, weil er nach der katastermäßigen Abtrennung vom bisherigen (Gesamt-)Grundstück nur noch eingeschränkt bebaubar und unzureichend erschlossen ist, wenn das (Gesamt-)Grundstück vor der Abtrennung uneingeschränkt bebaubar und ausreichend erschlossen gewesen war.

Normenkette:

EStG § 16 Abs. 3 S. 3 (a.F.) ;

Tatbestand:

I.

Streitig ist eine Grundstücksentnahme.

Die Kläger (Kl) sind zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Eheleute. Die Eltern der Klägerin (Klin) hatten auf dem Anwesen ... in P (Flurstück Nr. 531) eine Fabrik für ... betrieben. Auf dem Grundstück befanden sich ein Wohnhaus, zwei Garagen, eine Hoffläche (Parkplätze) sowie ein "Grünstreifen", der zwischen den beiden Häusern ...-Straße 18 und ...-Straße 20 gelegen ist. Der vordere Teil des "Grünstreifens" wurde als Gemüsegarten genutzt, auf dem rückwärtigen Teil befand sich ein ca. 36 qm großer Geräteschuppen. Im Jahre 1974 war das Grundstück auf die Klin übertragen worden; für deren Mutter wurde ein Wohnungsrecht zurückbehalten. Als die Mutter krank wurde, wurden mehrere Räume behindertengerecht ausgebaut, so dass eine zweite Wohnung entstand. Nach dem Tod der Mutter im Jahre 1978 wurden beide Wohnungen vermietet. Die Mieteinnahmen waren in den Jahresabschlüssen erfasst. Die Kl wohnten in dem benachbarten Anwesen ...-Straße 20 (Flurstück Nr. 532), das die Klin ebenfalls von ihren Eltern übertragen erhalten hatte.

Zum 31.12.1993 (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) wurde der größere Teil des Betriebsgrundstücks zum Preis von ... DM veräußert. Der Betrieb wurde eingestellt. Eine Teilfläche von 455 qm ("Grünstreifen") wurde katastermäßig abgetrennt und dem Nachbargrundstück Fl.-Nr. 532 zugemessen. Bei einer im Jahre 1997 durchgeführten Außenprüfung wurde beanstandet, dass der auf die Teilfläche entfallende Entnahmegewinn nicht versteuert worden sei. Die Prüferin setzte zunächst einen qm-Wert von 450 DM an, der auf einem von der Klin in Auftrag gegebenen Gutachten des Sachverständigen H beruhte. Nachdem dies behördenintern beanstandet worden war, orientierte sie sich an einem Richtwert von 910 DM je qm, machte hiervon einen Abschlag von 110 DM wegen der Beeinträchtigungen durch Straßen- und Fluglärm und kam zu einem qm-Wert von 800 DM. Nach Berücksichtigung des anteiligen Buchwerts ergab sich ein Entnahmegewinn von 362.455 DM, den die Prüferin zusätzlich beim Veräußerungsgewinn erfasste.

Der Beklagte (das Finanzamt -FA-) erließ aufgrund der Feststellungen der Außenprüfung unter dem Datum des 15.4.1998 einen nach § 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO) geänderten Einkommensteuerbescheid 1993. Der hiergegen gerichtete Einspruch, mit dem argumentiert wurde, die Teilfläche sei Privatvermögen gewesen, hatte keinen Erfolg (Einspruchsentscheidung vom 14.2.2001).

Zur Begründung der anschließend erhobenen Klage wird im Wesentlichen vorgetragen: Die Teilfläche von 455 qm sei seit jeher als Gemüsegarten genutzt worden. Die Klin sei im Jahre 1974, als ihr die ...-Fabrik übertragen worden sei, davon ausgegangen, dass dieser Grundstücksteil zum Anwesen ...-Straße 20 gehöre. Erst anlässlich der Grundstücksveräußerung habe sie festgestellt, dass der Gemüsegarten zivilrechtlich dem Anwesen ...-Straße 18 zuzuordnen gewesen sei. Die Ansicht des FA, die Teilfläche sei sog. gewillkürtes Betriebsvermögen gewesen, sei unzutreffend. Wegen der ausschließlich privaten Nutzung des Gemüsegartens sei dieser von Anfang an als eigenständiges Wirtschaftsgut des Privatvermögens zu beurteilen gewesen. Im Übrigen erfordere eine Zuordnung zum gewillkürten Betriebsvermögen eine entsprechende Willensentscheidung des Steuerpflichtigen. Hieran fehle es jedoch im Streitfall. Die Klin habe vielmehr irrtümlich angenommen, der Gemüsegarten gehöre nicht zum Betriebsvermögen. Hilfsweise sei vorzutragen, dass das FA einen überhöhten Entnahmewert angenommen habe. Es habe nicht begründet, warum es den Wert von 450 DM auf 800 DM erhöht habe.

Die Kläger beantragen,

den Einkommensteuerbescheid 1993 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 14.2.2001 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den Veräußerungsgewinn des Veranlagungszeitraums 1993 nicht mit ... DM, sondern mit ... anzusetzen.

Für den Fall des Unterliegens mit dem Hauptantrag wird beantragt, den Beklagten zu verpflichten, bei der Berechnung des Entnahmegewinnes (zurückbehaltenes Grundstück) diesen nicht mit 364.000 DM, sondern mit 204.750 DM anzusetzen.

Das Finanzamt beantragt,

die Klage abzuweisen, soweit ein qm-Preis von 542,50 DM unterschritten werden soll.

Im Verlauf des Klageverfahrens haben die Kl eine Wertermittlung des Architekten G vom 18.3.2003 vorgelegt, der auf einen Grundstückswert von 76.000 Euro kommt; in einem Gutachten des Gutachterausschusses vom 29.7.2003 ist ein Verkehrswert für Grund und Boden von 190.000 DM ermittelt.

Am 16.12.2003 hat in der Streitsache der Termin zur mündlichen Verhandlung stattgefunden, in dem der Vorsitzende des Gutachterausschusses beim Landratsamt P, Herr K, als Sachverständiger befragt worden ist.

Entscheidungsgründe:

II.

Die Klage ist zum Teil begründet. Das FA hat zu Recht angenommen, dass die Teilfläche von 455 qm anlässlich der Betriebsveräußerung entnommen worden ist. Allerdings ist der vom FA angenommene Entnahmewert von 800 DM je qm zu reduzieren.

1. Der sog. "Grünstreifen" war Bestandteil des Grundstücks Fl.-Nr. 531, auf dem ursprünglich eine Fabrik für ... betrieben worden war. Das gesamte Grundstück, das als solches in der Bilanz erfasst war, gehörte von Anfang an zum notwendigen Betriebsvermögen, auch wenn einzelne Teilflächen möglicherweise nicht für betriebliche Zwecke benötigt und genutzt wurden. Eine spätere Entnahme des Grundstücks oder von Teilen hiervon fand nicht statt; eine entsprechende unmissverständliche Erklärung gegenüber dem FA wurde nicht abgegeben. Eine Nutzung des "Grünstreifens" zu privaten Zwecken ist für eine Entnahme nicht ausreichend. Auch der Klägervertreter hat in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, dass dieser Grundstücksteil vermutlich zum Betriebsvermögen gehörte.

2. Der Wert der entnommenen Teilfläche ist nach § 16 Abs. 3 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes (i.d.F. des Streitjahres 1993) mit dem gemeinen Wert anzusetzen; die genannte Vorschrift ist nicht nur beim Zurückbehalten von Wirtschaftsgütern anlässlich einer Betriebsaufgabe anzuwenden, sondern auch bei einer Betriebsveräußerung (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 5.10.1989 VIII R 142/84, BStBl II 1990, 420).

3. Zur Frage des gemeinen Werts (Verkehrswerts) der entnommenen Teilfläche wurden drei Gutachten bzw. Wertermittlungen erstellt, die jeweils von den Kl in Auftrag gegeben wurden.

a) Der Gutachter H ist von einem Richtwert von 910 DM je qm ausgegangen, der sich allerdings auf ein Gebiet bezieht, in dem die fragliche Fläche nicht belegen ist. Außerdem war er der Annahme, dass es sich um ein Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuches -BauGB-) handele und machte einen entsprechenden Abschlag; das Grundstück befindet sich jedoch nach Auskunft des in der mündlichen Verhandlung befragten Vorsitzenden des Gutachterausschusses K in einem Bereich, in dem sich die Bebauung nach § 34 BauGB richtet. Weiterhin hat er die Lärmbelästigung durch den ... Flughafen ... nicht berücksichtigt. Diese Gründe veranlassen den Senat, auf das Gutachten des Sachverständigen H nicht zurückzugreifen.

b) Ebenso wenig zieht der Senat die Wertermittlung des Architekten G vom 18.3.2003 heran, da dieses als Wertmaßstab die Bebaubarkeit des Grünstreifens heranzieht. Hierauf kommt es jedoch nicht an (s. nachfolgend unter c).

c) Der Senat lehnt sich vielmehr an das vom Gutachterausschuss beim Landratsamt P erstellte Gutachten vom 8.8.2003 an, das vom Vorsitzenden des Ausschusses, Herrn K, in der mündlichen Verhandlung schlüssig erläutert worden ist. Allerdings folgt der Senat dem Gutachten insoweit nicht, als darin Abschläge wegen des schmalen Zuschnitts der Teilfläche und der eingeschränkten Bebaubarkeit (15 v.H.) sowie wegen der umliegenden Bebauung und der eingeschränkten Erschließungsstraßenbreite (5 v.H.) vorgenommen wurden. Nach Ansicht des Senats darf der ungünstige Zuschnitt des Grundstücksteils nicht wertmindernd berücksichtigt werden. Der "Grünstreifen" war nicht etwa ein eigenes der Bewertung unterliegendes Grundstück, sondern - vor der Abtrennung - zivilrechtlich Bestandteil des Grundstücks Fl.-Nr. 531, das einen bestimmten Verkehrswert hatte. Er wies keine geologischen Besonderheiten aufwies, die ihn vom Restgrundstück unterschieden. Sein Wert bemisst sich deshalb nach dem qm-Preis, der auch für das ursprüngliche Gesamtgrundstück zugrunde zu legen ist. Der Eigentümer eines größeren Grundstücks, der daraus eine schmale Teilfläche veräußert, hat keinen Anlass, den Grundstücksteil deshalb verbilligt abzugeben, weil der Erwerber den Grundstücksstreifen nicht oder nur schlecht bebauen kann. Vielmehr wird in solchen Fällen der üblicherweise der qm-Preis angesetzt, der dem qm-Preis der Gesamtfläche entspricht, sofern nicht wegen eines besonderen Interesses des Erwerbers (z.B. Arrondierung des eigenen Grundstücks) ein über dem Verkehrswert liegender Preis gezahlt wird. In ähnlicher Weise ist der Abschlag wegen der geringen Breite der Erschließungsstraße zu beurteilen. Der Grünstreifen war ebenso wie das Restgrundstück vor der Abtrennung durch den ausreichend dimensionierten Krautgartenweg erschlossen. Die Höhe des qm-Preises für das Gesamtgrundstück ist durch den Umstand, dass das Grundstück ausreichend erschlossen ist, beeinflusst. Vor der Abtrennung entsprach der qm-Preis des Grundstücks - wie ausgeführt - dem des Restgrundstücks. Der Veräußerer eines Grundstücksteils wird diesen nicht deshalb verbilligt überlassen, weil sich die Straßenerschließung nach der zivilrechtlichen Abtrennung verschlechtern wird. Der in diesem Zusammenhang vom Gutachterausschuss gemachte Abschlag von 5 v.H. beruht allerdings nicht nur auf der schlechteren Erschließung, sondern auch auf dem Umstand, dass sich in der Umgebung Gewerbebetriebe befinden. Eine betragsmäßige Aufgliederung wurde insoweit nicht vorgenommen. Da der Abschlag wegen der Lärmbelästigung durch die Bundesstraße ... nach Auskunft des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung auch in Höhe von nur 12 v.H. oder 13 v.H. hätte gemacht werden können, wird ein etwaiger Abschlag wegen der umliegenden Bebauung dadurch kompensiert, dass der Gutachterausschuss wegen des Straßenlärms einen Abschlag von 15 v.H. gewährt hat.

Der Wert des Schuppens, der sich auf der Teilfläche befindet, ist nach Meinung des Sachverständigen, der sich der Senat anschließt, auf Null DM zu schätzen.

4. Ausgehend von einem Richtwert von 775 DM ergibt sich somit bei Abschlägen von insgesamt 30 v.H. ein Verkehrswert von 542,50 DM je qm und ein gemeiner Wert (Verkehrswert) für den "Grünstreifen" von 246.837 DM. Dieser Wert ist bei Ermittlung des Veräußerungsgewinns heranzuziehen.

5. Die Übertragung der Steuerberechnung auf das FA ergibt sich aus § 100 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO), die Kostenentscheidung aus § 136 Abs. 1 FGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 151 Abs. 1 und Abs. 3, § 155 FGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung.