H B 185.4 ErbStR2019
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III. Bewertungsgesetz
E. Grundvermögen
Zu § 185 BewG

H B 185.4 ErbStR2019 Hinweise

H B 185.4 Hinweise

ErbStR2019 ( Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2019 )

 
 

Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer

RNDgewogen = RoG1 × RND1 + RoGn × RNDn
RoG1 + RoGn

RND = Restnutzungsdauer
RoG = Rohertrag des Gebäudes/Gebäudeteils
Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer

RNDgewichtet = WF/NF1 × RND1 + WF/NFn × RNDn
WF/NF1 + WF/NFn

RND = Restnutzungsdauer
WF/NF = Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils
Gebäudemix Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer): Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein Geschäftsgrundstück (Bodenwert: 300 000 EUR), bebaut mit einem Verwaltungsgebäude (jährlicher Rohertrag: 100 000 EUR, Baujahr 1999) und einem Industriegebäude (jährlicher Rohertrag: 40 000 EUR, Baujahr 1999), ermittelt sich am Bewertungsstichtag (1. 2. 2018) wie folgt: 1. Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer:

Verwaltungsgebäude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) 60 Jahre
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag ./. 19 Jahre
Restnutzungsdauer 41 Jahre
Industriegebäude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) 40 Jahre
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag ./. 19 Jahre
Restnutzungsdauer 21 Jahre
(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

RNDgewogen = RoG1 (100 000 EUR) × RND1 (41 Jahre) + RoG2 (40 000 EUR) × RND2 (21 Jahre)
RoG1 (100 000 EUR) + RoG2 (40 000 EUR)
RNDgewogen = 35,29 = rd. 35 Jahre
2. Grundbesitzwert:

Rohertrag (100 000 EUR + 40 000 EUR =) 140 000 EUR
abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 % (Anlage 23 zum BewG : Geschäftsgrundstück, 35 Jahre RND) ./. 30 800 EUR
Reinertrag des Grundstücks 109 200 EUR
abzüglich Bodenwertverzinsung (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG : Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300 000 EUR Bodenwert) ./. 19 500 EUR
Gebäudereinertrag 89 700 EUR
Vervielfältiger 13,69 (Anlage 21 zum BewG : RNDgewogen 35 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %) × 13,69
Gebäudeertragswert 1 227 993 EUR
Bodenwert (300 000 EUR) + 300 000 EUR
Ertragswert/Grundbesitzwert 1 527 993 EUR
Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer): Das Geschäftsgrundstück nach Beispiel 1 wurde zu einem jährlichen Gesamtentgelt in Höhe von 140 000 EUR vermietet. Das Verwaltungsgebäude hat eine Nutzfläche von 1 000 m² und das Industriegebäude eine Nutzfläche von 800 m². 1. Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer:

Verwaltungsgebäude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG) 60 Jahre
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag ./. 19 Jahre
Restnutzungsdauer 41 Jahre
Industriegebäude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG) 40 Jahre
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag ./. 19 Jahre
Restnutzungsdauer 21 Jahre
(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Absatz 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)

RNDgewichtet = NF1 (1 000 m²) × RND1 (41 Jahre) + NF2 (800 m²) × RND2 (21 Jahre)
NF1 (1 000 m²) + NF2 (800 m²)
RNDgewichtet = 32,11 = rd. 32 Jahre
2. Grundbesitzwert:

Rohertrag (140 000 EUR) 140 000 EUR
abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 % (Anlage 23 BewG : Geschäftsgrundstück, 38 Jahre RND) ./. 30 800 EUR
Reinertrag des Grundstücks 109 200 EUR
abzüglich Bodenwertverzinsung (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 BewG : Liegenschaftszinssatz 6,5 % × 300 000 EUR Bodenwert) ./. 19 500 EUR
Gebäudereinertrag 89 700 EUR
Vervielfältiger 13,33 (Anlage 21 BewG : RNDgewichtet 32 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %) × 13,33
Gebäudeertragswert 1 195 701 EUR
Bodenwert (300 000 EUR) + 300 000 EUR
Ertragswert/Grundbesitzwert 1 495 701 EUR