H B 193 (7) ErbStR2019
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III. Bewertungsgesetz
E. Grundvermögen
Zu § 193 BewG

H B 193 (7) ErbStR2019 Hinweise

H B 193 (7) Hinweise

ErbStR2019 ( Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2019 )

 
 

Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts Beispiel 1 (Ertragswertverfahren): Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i. H. v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15. 3. 2018 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1. 1. 2041 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR (500 m² × 300 EUR/m²) 7 500 EUR
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 %
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins ./. 3 000 EUR
Unterschiedsbetrag 4 500 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 13,16
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 %
Bewertungsstichtag 15. 3. 2018
Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2041
Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) 59 220 EUR
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG
Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) 45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 21 % von 45 000 EUR ./. 9 450 EUR
Grundstücksart Mietwohngrundstück
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2008
Alter des Gebäudes 10 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 70 Jahre
Restnutzungsdauer 60 Jahre
Grundstücksreinertrag 35 550 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR ./. 7 500 EUR
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 %
Grundstücksreinertrag 28 050 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 18,93
Restnutzungsdauer 60 Jahre
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 %
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag 530 986 EUR
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG
Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) 45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 23 % von 45 000 EUR ./. 12 150 EUR
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2008
Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2041
Alter des Gebäudes bei Ablauf Erbbaurecht 33 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 70 Jahre
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 37 Jahre
Grundstücksreinertrag 32 850 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR ./. 7 500 EUR
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 %
Gebäudereinertrag 25 350 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 16,71
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 37 Jahre
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 %
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts 423 598 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag 530 986 EUR
abgezinster Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts ./. 144 786 EUR
entschädigungsloser Anteil des Gebäudeertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts (keine Entschädigung) 423 598 EUR
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG) × 0,3418
Bewertungsstichtag 15. 3. 2018
Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2041
Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 %
Gebäudewertanteil 386 200 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG 59 220 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG + 386 200 EUR
Grundbesitzwert 445 420 EUR

Beispiel 2 (Sachwertverfahren): Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss - alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1959 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m². Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 6. 4. 2018 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1. 4. 2058 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 3,0 % von 125 000 EUR (500 m² × 250 EUR/m²) 3 750 EUR
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) 3,0 %
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins ./. 2 800 EUR
Unterschiedsbetrag 950 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) × 22,81
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) 3,0 %
Ablauf des Erbbaurechts 1. 4. 2058
Restlaufzeit des Erbbaurechts 39 Jahre
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) 21 669 EUR
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 190 BewG
Regelherstellungskosten 975 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) 835 EUR/m²
Gebäudeart 1.01
Standardstufe (alle Bauteile) 3
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) × 116,8/100
Gebäudeart 1.01
Bewertungsstichtag 2018
Brutto-Grundfläche × 230 m²
Gebäuderegelherstellungswert 224 250 EUR
Alterswertminderung 84,29 % (59 J. : 70 J.) ./. 189 021 EUR
Gebäudeart 1.01
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 1959
Alter des Gebäudes 59 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 zum BewG) 70 Jahre
Gebäudesachwert 35 229 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 250 EUR 67 275 EUR
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag 67 275 EUR
Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
Regelherstellungskosten 976 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) 835 EUR/m²
Gebäudeart 1.01
Standardstufe (alle Bauteile) 3
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) × 116,8/100
Gebäudeart 1.01
Bewertungsstichtag 2018
Brutto-Grundfläche × 230 m²
Gebäuderegelherstellungswert 224 480 EUR
Alterswertminderung 100 % ./. 224 480 EUR
Gebäudeart 1.01
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 1959
Ablauf des Erbbaurechts 1. 4. 2058
Alter des Gebäudes 99 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 zum BewG) 70 Jahre
Gebäudesachwert 0 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 480 EUR 67 344 EUR
Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts 67 344 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag 67 275 EUR
abgezinster Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts ./. 5 317 EUR
entschädigungsloser Anteil des Gebäudesachwerts bei Ablauf des Erbbaurechts (25 % von 67 344 EUR) 16 836 EUR
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG) × 0,3158
Bewertungsstichtag 6. 4. 2018
Ablauf des Erbbaurechts 1. 4. 2058
Restlaufzeit des Erbbaurechts 39 Jahre
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) 3,0 %
Gebäudewertanteil 61 958 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG 21 669 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG + 61 958 EUR
Wert des Erbbaurechts 83 627 EUR
Grundbesitzwert 83 627 EUR