SchlHOLG - Beschluß vom 06.08.1997
2 W 89/97
Normen:
WEG § 22 Abs. 2 ;
Fundstellen:
FGPrax 1997, 219
NJW-RR 1998, 15
OLGReport-Schleswig 1997, 346
SchlHA 1998, 138
WuM 1997, 697
Vorinstanzen:
LG Lübeck, - Vorinstanzaktenzeichen 7 T 76/97
AG Reinbek, - Vorinstanzaktenzeichen 3 II 71/95

Sonderumlage für Sanierungsaufwand einer Garage

SchlHOLG, Beschluß vom 06.08.1997 - Aktenzeichen 2 W 89/97

DRsp Nr. 1998/1297

Sonderumlage für Sanierungsaufwand einer Garage

Ein Garagengebäude ist bei einer Wohnungseigentumsanlage auch dann Nebenraum, wenn es vom Wohnungsgebäude getrennt steht. Der Grad der Zerstörung bemißt sich folglich nach dem gemeinsamen Wert.

Normenkette:

WEG § 22 Abs. 2 ;

Gründe:

I. Die Beteiligten zu 1. und 2. sind Eigentümer der eingangs genannten Wohnungs- und Teileigentumsanlage, die von der Beteiligten zu 3. verwaltet wird. Zu der Anlage gehört neben dem Wohnhaus eine getrennt auf dem Grundstück gelegene Tiefgarage. In ihr befinden sich 47 Kraftfahrzeugstellplätze, an denen Sondereigentumsrechte bestehen, die einer entsprechenden Anzahl von Wohnungen zugeordnet sind. Auf dem Dach der Tiefgarage sind weitere 42 Stellplätze eingerichtet, deren Nutzung den übrigen Wohnungseigentümern, unter ihnen auch dem Beteiligten zu 1., vorbehalten ist.

In § 12 der Anlage I zur Teilungserklärung vom 09.03.1976 ist geregelt, daß insbesondere die "Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung, soweit diese den Wohnungseigentümern gemeinsam obliegen", "von allen im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile entsprechend der Teilungstabelle getragen werden, sofern nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist".

Mitte des Jahres 1995 befand sich die Tiefgarage in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Auf einer Eigentümerversammlung am 15.08.1995 wurde bei vier Enthaltungen mit 58 Ja-Stimmen und gegen die Stimme des Beteiligten zu 1. folgendes beschlossen:

"Für die Finanzierung der Tiefgaragensanierung soll eine Sonderumlage in Höhe von DM 250.000,-- in drei Raten, ... entsprechend den Miteigentumsanteilen durchgeführt werden. Zur nächsten Eigentümerversammlung wird dann die Verwaltung ... ein vollständiges Sanierungskonzept vorlegen."

Den ihn zur Zahlung von insgesamt 3.150,-- DM verpflichtenden Beschluß hat der Beteiligte zu 1. am 14.09.1995 angefochten.

Der Beteiligte zu 1. hat gemeint, der Beschluß vom 15.08.1995 sei ungültig. Er sei nicht einstimmig gefaßt worden und genüge daher nicht den Anforderungen des § 22 Abs. 2 WEG. Auf diese Norm komme es an, weil der Sanierungsaufwand im Vergleich zu den Gestehungskosten so hoch sei, daß die Garage als zerstört angesehen werden müsse. Da das Wohnhaus und die Garage räumlich sowie technisch voneinander getrennte Bauten seien, bestimme sich der i. S. des § 22 Abs. 2 WEG maßgebliche Zerstörungsgrad entsprechend den für Mehrhausanlagen geltenden Grundsätzen allein nach dem Zustand der Garage. Diese aber sei zu mehr als der Hälfte ihres Wertes zerstört. Selbst wenn dieser Auffassung nicht gefolgt werde, sei der Beschluß ungültig, weil die zugrundegelegte Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen ihn in grob unbilliger Weise benachteilige. Die Sanierung der Garage komme ausschließlich den Inhabern der Tiefgaragenplätze zugute. Bei der Bemessung der Miteigentumsanteile aber habe die Zuordnung der Garagenplätze keine Rolle gespielt. Im Ergebnis zwinge ihm daher der Umlagebeschluß Kosten einer Sanierung auf, aus der ihm keinerlei Vorteile erwüchsen. Wenigstens müsse sein Anteil an den Kosten entsprechend dem Verhältnis zwischen dem Wert eines Stellplatzes auf dem Garagendach und dem Wert eines Platzes in der Garage gekürzt werden. Weiter dürfe er selbst unter Zugrundelegung des genannten Verteilungsschlüssels jedenfalls nicht mit Kosten belastet werden, die auf eine Sanierung der im Sondereigentum der Garagenplatzinhaber stehenden Fläche entfielen.

Der Beteiligte zu 1. hat beantragt,

1. den angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 15.08.1995 insoweit für ungültig zu erklären, als er daraus 3.150,--DM zahlen soll,

hilfsweise, eine geringere Quote festzusetzen,

2. festzustellen, daß der Eigentümergemeinschaft keine Regreßansprüche wegen der Durchführung der Tiefgaragensanierung gegen ihn daraus entstehen, daß er die Anfechtung erhoben hat.

Die Beteiligten zu 2. und 3. haben beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Sie haben gemeint, ein einstimmiger Beschluß i.S. des § 22 Abs. 2 WEG sei schon deshalb nicht erforderlich gewesen, weil es für die Bestimmung des Zerstörungsgrades auf den Wert der gesamten Wohnungsanlage ankomme, dieser übersteige aber denjenigen der Garage um deutlich mehr als 100 %. Unbillig sei die Verteilung der Sanierungskosten insofern nicht, als sie mit den Vorgaben der vom Beteiligen zu 1. akzeptierten Teilungserklärung übereinstimme.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 08.01.1997 dem Feststellungsantrag entsprochen und die Anträge im übrigen abgewiesen. Soweit die Ent. scheidung die im Beschwerdeverfahren weiter verfolgten Anträge betrifft, hat das Amtsgericht zur Begründung ausgeführt, bei der Garage handele es sich um ein Nebengebäude, dessen unterstellte Zerstörung angesichts des Wertes, den das Wohnhaus als hauptsächlich genutztes Gebäude habe, nicht zur Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 22 Abs. 2 WEG führen könne. Die Verteilung der Sanierungskosten entsprechend der Miteigentumsanteile folge dem gesetzlichen Leitbild des § 16 Abs. 2 WEG. Grob unbillig sei dieser Maßstab im vorliegenden Fall nicht, weil auch der Beteiligte zu 1. als Inhaber eines Stellplatzes auf dem Dach der Garage von der Sanierung profitiere. Der funktionale und wertmäßige Unterschied zu einem Garagenplatz sei zudem nicht so groß, daß er die begehrte Minderung des Anteils an den Kosten rechtfertigen könne.

Die gegen den Beschluß des Amtsgerichts eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht am 09.06.1997 als unbegründet zurückgewiesen. Für die Einzelheiten der im wesentlichen der erstinstanzlichen Entscheidung folgenden Begründung wird auf den Beschluß verwiesen. Das Landgericht hat dem Beteiligten zu 1. neben den gerichtlichen auch die außergerichtlichen Kosten auferlegt. Zur Begründung hat es angemerkt, der Beteiligte zu 1. sei mit demselben Antrag bereits im ersten Rechtszug unterlegen.

Gegen den am14.06.1997 zugestellten Beschluß hat der Beteiligte zu 1. durch einen am 27.06.1997 beim Landgericht Lübeck eingegangenen Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Der Beteiligte zu 1. wiederholt seine zur Anwendbarkeit des § 22 Abs. 2 WEG vertretene Auffassung und meint zusätzlich, das Beschwerdegericht habe seine Ausführungen ignoriert, nach denen die ihn treffenden Kosten wenigstens um den Anteil zu reduzieren seien, der auf die Sanierung der im Sondereigentum der Garagenplatzinhaber stehenden Teile der Garage entfalle. Auch unter diesem Gesichtspunkt sei zumindestens die Entscheidung des Gerichts, ihn zur Erstattung der außergerichtlichen Kosten zu verpflichten, ermessensfehlerhaft.

Der Beteiligte zu 1. beantragt,

1. den unter TOP 3 von der Eigentümerversammlung vom. 15.08.1995 gefaßten Beschluß für ungültig zu erklären, soweit er daraus zur Zahlung von DM 3.150,-- verpflichtet wird,

2. hilfsweise, eine geringere Quote festzusetzen,

3. den Antragsgegnern die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG, zulässig. Sie ist aber nur begründet soweit sie die Verpflichtung zur Erstattung der außergerichtlichen Kosten betrifft.

Verfahrensgegenstand im Rechtsbeschwerdeverfahren ist (nur noch) der von der Eigentümerversammlung am 15.08.1995 gefaßte Umlagebeschluß, soweit er den Beteiligten zu 1. verpflichtet, insgesamt 3.150,-- DM zu zahlen.

Das Landgericht hat den Antrag des Beteiligten zu 1., den Umlagebeschluß teilweise gem. §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, im Ergebnis ohne Rechtsfehler zurückgewiesen.

1. Der Gültigkeit des Beschlusses steht nicht entgegen, daß er nicht einstimmig gefaßt wurde. Reichen die im Wege der Instandhaltungsrücklage angesammelten finanziellen Mittel für eine Reparatur nicht aus, gehört eine Sonderumlage zu den Maßnahmen ordnungsmäßigen Verwaltung, über die gem. § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluß ent. schieden werden kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Reparatur selbst sich im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne der §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 21 Abs. 3 WEG hält. Zu verneinen wäre dieses Erfordernis im vorliegenden Fall nur, wenn, wie der Beteiligte zu 1. meint, die Sanierung der Garage nicht eine Instandsetzung, sondern einen Wiederaufbau bedeuten würde, und es sich zudem bei der Garage um ein Gebäude im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG handeln würde, so daß ein einstimmiger Beschluß der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig wäre. So verhält es sich indessen nicht. Dabei kann dahingestellt sein, ob die Garage im Hinblick auf den weitreichenden Sanierungsbedarf, der den Abriß und Neubau zwischen den Wohnungseigentümern diskussionswürdig erscheinen ließ, für zerstört zu gelten hat. Denn die Regelung des § 22 Abs. 2 WEG kommt hier deshalb nicht zur Anwendung, weil der Wert der Wohnanlage abzüglich des für das Grundstück zu veranschlagenden Wertes denjenigen der Garage um deutlich mehr als 100 % übersteigt. Der nach § 22 Abs. 2 WEG maßgebliche Zerstörungsgrad bemißt sich nach dem Wert des Wohnhauses inklusive der Nebenräume. An der Einordnung der Garage als Nebenraum ändert die Verlagerung in einen getrennten Bau nichts. Die insofern vom Beteiligten zu 1. geltend gemachte Vergleichbarkeit mit einer Mehrhausanlage, für die angenommen wird, maßgeblich sei der Zerstörungsgrad des einzelnen Gebäudes der Mehrhausanlage (Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 22 Rn. 257), besteht nicht. Wesentlich für eine Mehrhausanlage ist, daß die Wohnungseigentümer der jeweiligen Häuser eigene Interessengruppen bilden, deren Mittelpunkt das von ihnen bewohnte Wohnhaus ist. Wird dieses zerstört, unterscheidet sich die Interessenlage der Wohnungseigentümer nicht von derjenigen der Eigentümer eines einzeln erbauten Wohnhauses. In beiden Fällen schützt die Regelung des § 22 Abs. 2 WEG den einzelnen Eigentümer vor Mehrheitsbeschlüssen, die ihn mit Wiederaufbaukosten an deren Wohngebäude belasten könnten (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 22 Rn. 261), die zudem den im Zusammenhang mit dem Wiederaufbau einer Garage möglichen Rahmen weit überschreiten.

2. Wie das Landgericht ebenfalls zutreffend festgestellt hat, kann der Beteiligte zu 1. dem Umlagebeschluß nicht mit Erfolg entgegenhalten; er beruhe auf einem unbilligen Verteilungsschlüssel. Das Mitglied einer Wohnungseigentümersgemeinschaft kann zwar im Fall einer ihn grob unbillig benachteiligenden Regelung von den anderen Mitgliedern aufgrund einer Treuepflicht die Zustimmung zur Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen (BGH NJW 1995, 2791, 2793). Jedoch benachteiligt die Verteilung der Sanierungskosten entsprechend den Miteigentumsanteilen den Beteiligten zu 1. hier nicht in grob unbilliger Weise. Anerkannt ist, daß die Kostentragung für eine Einrichtung nicht allein schon deswegen unbillig ist, weil der Verpflichtete die Einrichtung nicht nutzt (BGH Rechtspfleger 1984, 465). Erst recht muß dann ein Verstoß gegen Treu und Glauben zu verneinen sein, wenn den Kosten zwar ein Nutzen gegenübersteht, dieser aber geringer ausfällt als bei anderen Begünstigten. So verhält es sich im vorliegenden Fall. Die Sanierung der Garage kommt insofern auch dem Beteiligten zu 1. zugute, als er weiter den auf dem Dach gelegenen Stellplatz nutzen kann. Daß die Garagenplatzinhaber demgegenüber möglicherweise den größeren Vorteil aus einer Garagensanierung ziehen, läßt die Kostenverteilung noch nicht grob unbillig erscheinen. Nur unter der Voraussetzung der groben Unbilligkeit kommt aber eine Korrektur des vereinbarten oder in der Teilungserklärung jedenfalls vorgefundenen Verteilungsschlüssels in Betracht.

Im Ergebnis ohne Erfolg rügt der Beteiligte zu 1. im Rechtsbeschwerdeverfahren weiterhin, die Vorinstanzen seien auf seinen Vortrag nicht eingegangen, daß die Sonderumlage alle Eigentümer gleichmäßig belasten und somit ihm auch Kosten auferlege, die durch die Sanierung der im Sondereigentum stehenden Stellflächen in der Garage verursacht.

Vorinstanz: LG Lübeck, - Vorinstanzaktenzeichen 7 T 76/97
Vorinstanz: AG Reinbek, - Vorinstanzaktenzeichen 3 II 71/95
Fundstellen
FGPrax 1997, 219
NJW-RR 1998, 15
OLGReport-Schleswig 1997, 346
SchlHA 1998, 138
WuM 1997, 697