H B 193 (5) ErbStR2019
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III. Bewertungsgesetz
E. Grundvermögen
Zu § 193 BewG

H B 193 (5) ErbStR2019 Hinweise

H B 193 (5) Hinweise

ErbStR2019 ( Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2019 )

Erbbauzins in einer Summe bei Bestellung des Erbbaurechts (Einmalzahlung) Beispiel: Am 1. 1. 1998 wurde an einem Mietwohngrundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 50 Jahren bestellt, dessen Grundbesitzwert auf den 2. 1. 2018 zu ermitteln ist. Der Erbbauberechtigte hat 1998 den gesamten Erbbauzins (jährlich 6 % vom Bodenwert 200 000 EUR) für 50 Jahre im Voraus bezahlt. Der Bodenwert beträgt am Bewertungsstichtag 300 000 EUR. Es wird ein Jahresreinertrag von 100 000 EUR erzielt. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes entspricht der Restlaufzeit des Erbbaurechts (30 Jahre). Bei Ablauf des Erbbaurechts ist eine Entschädigungszahlung für das Gebäude in Höhe des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Der Liegenschaftszinssatz beträgt laut Gutachterausschuss 6,0 %.

Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (6,0 % von 300 000 EUR =) 18 000 EUR
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 1 BewG) 6,0 %
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins - kein Ansatz, da Einmalzahlung vor Bewertungsstichtag ./. 0 EUR
Unterschiedsbetrag 18 000 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 13,76
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 1 BewG) 6,0 %
Bewertungsstichtag 2. 1. 2018
Restlaufzeit des Erbbaurechts 30 Jahre
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) 247 680 EUR
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG
Grundstücksreinertrag 100 000 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (6,0 % von 300 000 EUR =) ./. 18 000 EUR
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 1 BewG) 6,0 %
Gebäudereinertrag 82 000 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 13,76
Restnutzungsdauer 30 Jahre
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 1 BewG) 6,0 %
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag 1 128 320 EUR
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG 247 680 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 BewG + 1 128 320 EUR
Grundbesitzwert 1 376 000 EUR

Gestaffelter Erbbauzins Beispiel: Zwecks Bebauung mit einem Einfamilienhaus wurde an einem bisher unbebauten Grundstück ein Erbbaurecht bestellt. Das Grundstück hat eine Fläche von 600 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Die vertragliche Erbbauzinsvereinbarung sieht vor, dass der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins in Höhe von 2 400 EUR/Jahr in der verbleibenden Restlaufzeit des Erbbaurechts von 80 Jahren nach Ablauf von jeweils zehn Jahren um 120 EUR/Jahr steigt.

Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 3,0 % von 120 000 EUR (600 m² × 200 EUR/m²) 3 600 EUR
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) 3,0 %
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins ./. 2 820 EUR
am Bewertungsstichtag noch zu leistende Erbbauzinsen:
80 Jahre × 2 400 EUR = 192 000 EUR
70 Jahre × 120 EUR = + 8 400 EUR
60 Jahre × 120 EUR = + 7 200 EUR
50 Jahre × 120 EUR = + 6 000 EUR
40 Jahre × 120 EUR = + 4 800 EUR
30 Jahre × 120 EUR = + 3 600 EUR
20 Jahre × 120 EUR = + 2 400 EUR
10 Jahre × 120 EUR = + 1 200 EUR
Summe 225 600 EUR
Restlaufzeit am Bewertungsstichtag 80 Jahre
Durchschnitt (225 600 EUR : 80 Jahre) 2 820 EUR/Jahr
Unterschiedsbetrag 780 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 30,20
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) 3,0 %
Restlaufzeit des Erbbaurechts 80 Jahre
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) = Grundbesitzwert 23 556 EUR