H B 196.2 (3) ErbStR2019
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III. Bewertungsgesetz
E. Grundvermögen
Zu § 196 BewG

H B 196.2 (3) ErbStR2019 Hinweise

H B 196.2 (3) Hinweise

ErbStR2019 ( Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch 2019 )

 
 

Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück Beispiel: Ein zuvor unbebautes Grundstück (Größe 611 m², Bodenrichtwert 100 EUR/m²) wird mit einem Einfamilienhaus bebaut und zum 1. 2. 2018 verschenkt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten von 65 000 EUR entstanden, von denen 50 000 EUR bezahlt worden sind.

Wert für das zuvor unbebaute Grundstück (§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 179 BewG) 611 m² × 100 EUR/m² 61 100 EUR
Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG; die tatsächliche Zahlung ist unbeachtlich) + 65 000 EUR
Grundbesitzwert 126 100 EUR

Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher bebauten Grundstück Beispiel 1: Ein Zweifamilienhaus (ZFH), das auf einem 900 m² großen Grundstück errichtet worden ist (Bodenrichtwert 200 EUR/m²), wird um zwei Stockwerke aufgestockt. Nach Abschluss der Baumaßnahme wird das Mehrfamilienhaus 4 Wohnungen beinhalten. Der Eigentümer verstirbt noch während der Bauphase am 1. 3. 2018. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten für die Aufstockung von 50 000 EUR entstanden (ohne Abbruchkosten für die Beseitigung des alten Dachaufbaus). Der Vergleichswert (inkl. Bodenwert) beträgt lt. Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für ein vergleichbares Zweifamilienhaus 370 000 EUR.

Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme (§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 183 Absatz 1 BewG)
Vergleichswert ZFH lt. Grundstücksmarktbericht (maßgeblich ist die Grundstücksart und das Bewertungsverfahren vor Durchführung der Baumaßnahme) 370 000 EUR
Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG) + 50 000 EUR
Grundbesitzwert 420 000 EUR
Beispiel 2: Ein mit einem Mehrfamilienhaus (Mietwohngrundstück) bebautes Grundstück, das 1 100 m² groß ist und für das ein Bodenrichtwert von 150 EUR/m² anzusetzen ist, wird um einen Anbau erweitert. Der Eigentümer verschenkt das Grundstück (während der Bauphase) zum 2. 4. 2018. Herstellungskosten sind bis zu diesem Zeitpunkt in Höhe von 45 000 EUR entstanden. Das Jahresentgelt (Miete) vor Errichtung des Anbaus beträgt 23 600 EUR und entspricht der üblichen Miete. Das Gebäude ist im Bewertungsstichtag 20 Jahre alt. Der Gutachterausschuss hat keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung gestellt. Die Gesamtnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks beträgt nach Anlage 22 BewG 70 Jahre. Da der Gutachterausschuss keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung stellt, gelten die Werte nach Anlage 23 BewG (Bewirtschaftungskosten = 23 %) und § 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG (Liegenschaftszinssatz = 5 %). Der Vervielfältiger beträgt nach Anlage 21 BewG bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren 18,26. Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme (§ 196 Absatz 2 i. V. m. §§ 184 ff. BewG)

Bodenwert
1 100 m² × 150 EUR/m² 165 000 EUR
Gebäudewert
Grundstücksrohertrag (Jahresentgelt) 23 600 EUR
Bewirtschaftungskosten (23 % × 23 600 EUR) ./. 5 428 EUR
Grundstücksreinertrag 18 172 EUR
Bodenwertverzinsung (5 % × 165 000 EUR) ./. 8 250 EUR
Gebäudereinertrag 9 922 EUR
Vervielfältiger × 18,26 + 181 175 EUR
Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme 346 175 EUR
Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG) + 45 000 EUR
Grundbesitzwert 391 175 EUR