19.4 Grunderwerbsteuer beim Share Deal

bei Erwerb von Anteilen an immobilienhaltenden Personen- und Kapitalgesellschaften, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG). Hieraus folgt, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt, wenn lediglich 89,9 % der Anteile an der Personengesellschaft erworben werden.

Gestaltungsmöglichkeiten beim Erwerb von Anteilen an einer immobilienhaltenden Personengesellschaft:

Der Investor erwirbt in einem ersten Schritt 89,9 % der Gesellschaftsanteile, die übrigen Anteile verbleiben beim Verkäufer. Nach Ablauf der in § 1 Abs. 2a GrEStG geregelten Zehnjahresfrist erwirbt ein Co-Investor die restlichen 10,1 % der Anteile, so dass Investor und Co-Investor über 100 % der Gesellschaftsanteile verfügen.

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Alternativ besteht die Möglichkeit, dass der Investor selbst die restlichen Anteile von 10,1 % erwirbt. In diesem Fall muss er allerdings die 15-Jahresfrist des zum 01.07.2021 speziell für diesen Fall neu eingeführten § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG abwarten, damit für die durch die Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG ausgelöste Grunderwerbsteuer eine Steuerbefreiung im Umfang von 89,9 % in Anspruch genommen werden kann.

Gestaltungsmöglichkeiten beim Erwerb von Anteilen an einer immobilienhaltenden Kapitalgesellschaft:

Durch die Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG unterscheidet sich das Vorgehen bei einer Objektgesellschaft in der Rechtsform der GmbH/Kapitalgesellschaft nicht mehr gegenüber dem vorstehend dargestellten Vorgehen bei einer KG/Personengesellschaft. So kann auch bei einer Immobilienobjektgesellschaft in der Rechtsform der GmbH/Kapitalgesellschaft Grunderwerbsteuer nur dann vermieden werden, wenn der Verkäufer über einen Zeitraum von zehn Jahren mit einer Beteiligungsquote von mindestens 10,1 % in der Gesellschaft verbleibt. Nach Ablauf dieser zehn Jahre kann die Minderheitsbeteiligung bei einer GmbH/Kapitalgesellschaft indes immer nur von einem Co-Investor erworben werden, um den Anfall von Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Würde der Investor nach Ablauf der in § 1 Abs. 2b GrEStG geregelten Zehnjahresfrist die Minderheitsbeteiligung selbst erwerben, würde dies Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3 GrEStG auslösen, ohne dass insoweit eine Steuerbefreiung nach §§ 5, 6 GrEStG in Anspruch genommen werden kann, da diese Vorschriften nur auf Personengesellschaften Anwendung finden.