Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts Beispiel 1 (Ertragswertverfahren): Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG in Höhe von 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2001 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m2. Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15. 3. 2011 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1 2034 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
Ermittlung Bodenwertanteil Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR (500 m2 × 300 EUR/m2) 7 500 EUR Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 % Vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins ./. 3 000 EUR Unterschiedsbetrag 4 500 EUR Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 13,16 Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 % Bewertungsstichtag 15. 3. 2011 Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2034 Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) 59 220 EUR Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) 45 000 EUR Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 21 % von 45 000 EUR ./. 9 450 EUR Grundstücksart Mietwohngrundstück Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2001 Alter des Gebäudes 10 Jahre Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 80 Jahre Restnutzungsdauer 70 Jahre Grundstücksreinertrag 35 550 EUR Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR ./. 7 500 EUR Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 % Gebäudereinertrag 28 050 EUR Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 19,34 Restnutzungsdauer 70 Jahre Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 % Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag 542 487 EUR Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) 45 000 EUR Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 23 % von 45 000 EUR ./. 10 350 EUR Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2001 Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2034 Alter des Gebäudes bei Ablauf Erbbaurecht 33 Jahre Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 80 Jahre Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 47 Jahre Grundstücksreinertrag 34 650 EUR Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR ./. 7 500 EUR Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 % Gebäudereinertrag 27 150 EUR Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 17,98 Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 47 Jahre Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 % Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts 488 157 EUR Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag 542 487 EUR Abgezinster Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts ./. 166 853 EUR Entschädigungsloser Anteil des Gebäudeertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts (keine Entschädigung) 488 157 EUR Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG) × 0,3418 Bewertungsstichtag 15. 3. 2011 Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2034 Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 % Gebäudewertanteil 375 634 EUR Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG 59 220 EUR Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG + 375 634 EUR Grundbesitzwert 434 854 EUR
| Ermittlung Bodenwertanteil | |||
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 3,0 % von 125 000 EUR (500 m2 × 250 EUR/m2) | 3 750 EUR | ||
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | ||
| Vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 2 800 EUR | ||
| Unterschiedsbetrag | 950 EUR | ||
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) | × 22,81 | ||
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | ||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1. 4. 2051 | ||
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre | ||
| Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 21 669 EUR | ||
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 190 BewG | |||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 BewG) | 680 EUR/m2 | ||
| Grundstücksart | unterkellertes EFH mit ausgebautem Dachgeschoss | ||
| Ausstattungsstandard mittel | |||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1952 | ||
| Brutto-Grundfläche | × 230 m2 | ||
| Gebäuderegelherstellungswert | 156 400 EUR | ||
| Alterswertminderung 73,75 % (59 J. : 80 J.) | ./. 115 345 EUR | ||
| Grundstücksart | EFH | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1952 | ||
| Alter des Gebäudes | 59 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) | 80 Jahre | ||
| Gebäudesachwert | 41 055 EUR | ||
| Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 2 Satz 4 BewG 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 156 400 EUR | 62 560 EUR | ||
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 62 560 EUR | ||
| Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | |||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 BewG) | 680 EUR/m2 | ||
| Grundstücksart | unterkellertes EFH mit ausgebautem Dachgeschoss | ||
| Ausstattungsstandard | mittel | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1952 | ||
| Brutto-Grundfläche | × 230 m2 | ||
| Gebäuderegelherstellungswert | 156 400 EUR | ||
| Alterswertminderung | 100 % | ./. 156 400 EUR | |
| Grundstücksart | EFH | ||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1952 | ||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1. 4. 2051 | ||
| Alter des Gebäudes | 99 Jahre | ||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) | 80 Jahre | ||
| Gebäudesachwert | 0 EUR | ||
| Mindestwertansatz nach § | 62 560 EUR | ||
| Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | 62 560 EUR | ||
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | |||
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 62 560 EUR | ||
| Abgezinster Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | ./. 4 940 EUR | ||
| Entschädigungsloser Anteil des Gebäudesachwerts bei Ablauf des Erbbaurechts (25 % von 62 560 EUR) | 15 640 EUR | ||
| Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG) | × 0,3158 | ||
| Bewertungsstichtag | 16. 9. 2011 | ||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1. 4. 2051 | ||
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre | ||
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | ||
| Gebäudewertanteil | 57 620 EUR | ||
| Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG | |||
| Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 21 669 EUR | ||
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | + 57 620 EUR | ||
| Grundbesitzwert | 79 289 EUR | ||