Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts Beispiel 1 (Ertragswertverfahren): Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i. H. v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15. 3. 2018 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1. 1. 2041 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
Ermittlung Bodenwertanteil Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR (500 m² × 300 EUR/m²) 7 500 EUR Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 % vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins ./. 3 000 EUR Unterschiedsbetrag 4 500 EUR Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 13,16 Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 % Bewertungsstichtag 15. 3. 2018 Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2041 Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) 59 220 EUR Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) 45 000 EUR Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 21 % von 45 000 EUR ./. 9 450 EUR Grundstücksart Mietwohngrundstück Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2008 Alter des Gebäudes 10 Jahre Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 70 Jahre Restnutzungsdauer 60 Jahre Grundstücksreinertrag 35 550 EUR Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR ./. 7 500 EUR Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 % Grundstücksreinertrag 28 050 EUR Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 18,93 Restnutzungsdauer 60 Jahre Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 % Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag 530 986 EUR Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) 45 000 EUR Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 23 % von 45 000 EUR ./. 12 150 EUR Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2008 Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2041 Alter des Gebäudes bei Ablauf Erbbaurecht 33 Jahre Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 70 Jahre Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 37 Jahre Grundstücksreinertrag 32 850 EUR Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR ./. 7 500 EUR Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 % Gebäudereinertrag 25 350 EUR Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG) × 16,71 Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 37 Jahre Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 % Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts 423 598 EUR Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag 530 986 EUR abgezinster Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts ./. 144 786 EUR entschädigungsloser Anteil des Gebäudeertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts (keine Entschädigung) 423 598 EUR Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG) × 0,3418 Bewertungsstichtag 15. 3. 2018 Ablauf des Erbbaurechts 1. 1. 2041 Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 % Gebäudewertanteil 386 200 EUR Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG 59 220 EUR Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG + 386 200 EUR Grundbesitzwert 445 420 EUR
| Ermittlung Bodenwertanteil | ||||
| Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 3,0 % von 125 000 EUR (500 m² × 250 EUR/m²) | 3 750 EUR | |||
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | |||
| vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. | 2 800 EUR | ||
| Unterschiedsbetrag | 950 EUR | |||
| Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | × 22,81 | |||
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | |||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1. 4. 2058 | |||
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre | |||
| Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 21 669 EUR | |||
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 190 BewG | ||||
| Regelherstellungskosten | 975 EUR/m² | |||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | |||
| Gebäudeart | 1.01 | |||
| Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | |||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | × 116,8/100 | |||
| Gebäudeart | 1.01 | |||
| Bewertungsstichtag | 2018 | |||
| Brutto-Grundfläche | × 230 m² | |||
| Gebäuderegelherstellungswert | 224 250 EUR | |||
| Alterswertminderung | 84,29 % (59 J. : 70 J.) | ./. | 189 021 EUR | |
| Gebäudeart | 1.01 | |||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1959 | |||
| Alter des Gebäudes | 59 Jahre | |||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | |||
| Gebäudesachwert | 35 229 EUR | |||
| Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 250 EUR | 67 275 EUR | |||
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 67 275 EUR | |||
| Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | ||||
| Regelherstellungskosten | 976 EUR/m² | |||
| Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | |||
| Gebäudeart | 1.01 | |||
| Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | |||
| Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | × 116,8/100 | |||
| Gebäudeart | 1.01 | |||
| Bewertungsstichtag | 2018 | |||
| Brutto-Grundfläche | × 230 m² | |||
| Gebäuderegelherstellungswert | 224 480 EUR | |||
| Alterswertminderung | 100 % | ./. | 224 480 EUR | |
| Gebäudeart | 1.01 | |||
| Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1959 | |||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1. 4. 2058 | |||
| Alter des Gebäudes | 99 Jahre | |||
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | |||
| Gebäudesachwert | 0 EUR | |||
| Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 480 EUR | 67 344 EUR | |||
| Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | 67 344 EUR | |||
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | ||||
| Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 67 275 EUR | |||
| abgezinster Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | ./. | 5 317 EUR | ||
| entschädigungsloser Anteil des Gebäudesachwerts bei Ablauf des Erbbaurechts (25 % von 67 344 EUR) | 16 836 EUR | |||
| Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG) | × 0,3158 | |||
| Bewertungsstichtag | 6. 4. 2018 | |||
| Ablauf des Erbbaurechts | 1. 4. 2058 | |||
| Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre | |||
| Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 % | |||
| Gebäudewertanteil | 61 958 EUR | |||
| Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG | ||||
| Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 21 669 EUR | |||
| Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | + | 61 958 EUR | ||
| Wert des Erbbaurechts | 83 627 EUR | |||
| Grundbesitzwert | 83 627 EUR | |||