1. Ein Erwerbsvorgang i.S.v. § 23 GrEStG 1983 ist verwirklicht, wenn das auf den Erwerbsvorgang abzielende Wollen in rechtsgeschäftliche Erklärungen umgesetzt worden ist, d. h. die Beteiligten im Verhältnis zu einander gebunden sind. 2. Die Verwirklichung eines Erwerbsvorgangs setzt stets rechtsgeschäftlich wirksame Willenserklärungen der Vertragschließenden voraus. 3. Wird ein Grundstückskaufvertrag von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossen, wird der Vertrag erst mit der Erteilung der Genehmigung durch den Vertretenden wirksam. Zuvor ist der Vertrag schwebend unwirksam. 4. Da vor Genehmigungserteilung keine endgültige Bindung an den bereits beurkundeten Vertrag bestand, schließt dies eine Verwirklichung des Erwerbsvorgangs bereits mit Abschluss des Grundstückskaufvertrages aus.