Nach der bis 2006 gültigen Fassung des § 146 Abs. 3 BewG wurden tatsächlich gezahlte Mieten - unabhängig von ihrer Relation zur üblichen Miete - für die Wertermittlung nach § 146 BewG verwendet. Ausgenommen waren lediglich Fälle der Vermietung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers. Die gesetzliche Neufassung des § 146 Abs. 3 BewG durch das JStG 2007 sieht auch in Fällen der Fremdvermietung grundsätzlich einen Vergleich mit der üblichen Miete und außerhalb einer tolerierten Abweichung von 20 % deren Ansatz vor.

Als üblich ist die Miete anzusehen, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten sind nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht. (§ 146 Abs. 3 BewG)

Die Ableitung der üblichen Miete kann definitionsgemäß nur anhand der Mieten für vergleichbare Grundstücke/Gebäude geschätzt, nicht aber abgeleitet werden aus Erträgen oder Umsätzen von Gewerbebetrieben, denen das zu bewertende Objekt in gleicher Weise wie etwaige Vergleichsobjekte dient (vgl. BFH II R 68/06).