(1) 1 Der Wert unbebauter Grundstücke umfaßt den Wert des Grund und Bodens, der den Wert der Außenanlagen einschließt. 2 Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks ist vom Bodenrichtwert auszugehen (§ 145 Abs. 3 Satz 1 BewG). 3 Maßgebend ist der tatsächliche Zustand des Grundstücks im Besteuerungszeitpunkt (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG). Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch auf den 01.01.1996 ermittelt. 4 Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die sich für ein Gebiet mit im wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen je Quadratmeter der unbebauten oder bebauten Grundstücksfläche ergeben. 5 Die Gutachterausschüsse sind verpflichtet, die Bodenrichtwerte für Zwecke der Bedarfsbewertung flächendeckend für bebaute Grundstücke und bei unbebauten Grundstücken zumindest für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB) festzustellen und den Finanzämtern mitzuteilen (§ 145 Abs. 3 Satz 2 BewG). 6 Werden Bodenrichtwerte nicht flächendeckend ausgewiesen, haben die Gutachterausschüsse die Voraussetzungen zu schaffen, daß im Bedarfsfall eine den steuerlichen Anforderungen genügende, ergänzende Bodenrichtwertermittlung zum 01.01.1996 jederzeit möglich ist. (2) 1 Sollten für Bauerwartungsland und Rohbauland keine Bodenrichtwerte ermittelt worden sein, ist der Wert dieser Grundstücksflächen aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Grundstücke abzuleiten. 2 Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. 3 Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen (> § 4 Abs. 2 WertV). 4 Ist damit zu rechnen, daß die Flächen in absehbarer Zeit (> R 2 Abs. 7 BewR Gr) anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gemäß § 69 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig mit 25 v.H. des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland angesetzt. 5 Rohbauland sind Flächen, die nach den § 30, § 33 und § 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind (§ 4 Abs. 3 WertV). 6 Im Regelfall handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden (§ 69 BewG). 7 Bei der Ermittlung des Bodenwerts für Bruttorohbauland, das die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets umfaßt, ist regelmäßig von 50 v.H. des Bodenrichtwerts erschließungsbeitragsfreier vergleichbarer Baulandflächen auszugehen; Nettorohbauland ist regelmäßig mit 75 v.H. dieses Werts anzusetzen.