(1) 1 Die durchschnittliche Jahresmiete ist aus den Jahresmieten der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt - gemeint ist auch hier eine durchschnittliche Sollmiete - zu ermitteln. 2 Der Mietermittlungszeitraum umfaßt die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt, nicht die letzten drei Kalenderjahre. 3 Aus Vereinfachungsgründen kann der Monat, in den der Besteuerungszeitpunkt fällt, mit in den Ermittlungszeitraum einbezogen werden. (2) 1 Bei der Ermittlung der durchschnittlichen Jahresmiete ist darauf abzustellen, welche Miete zu erzielen gewesen wäre, wenn das Grundstück in den zurückliegenden drei Jahren den Zustand, der zum Besteuerungszeitpunkt besteht, gehabt hätte. 2 Hat sich innerhalb der zurückliegenden drei Jahren die Miethöhe infolge Anbau-, Umbau- Ausbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder Nutzungsänderungen geändert, ist die durchschnittliche Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum ab Beendigung der letzten baulichen Veränderung oder ab Beginn der letzten Nutzungsänderung zu ermitteln. (3) 1 Ist das Grundstück oder ein Teil davon innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums nicht vermietet (z.B. Leerstand bei Mieterwechsel oder wegen Modernisierung), von dem Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt, anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen oder an Angehörige oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet worden, ist für diesen Zeitraum die übliche Miete anzusetzen (§ 146 Abs. 3 Satz 1 BewG; > R 171). Die übliche Miete ist nach den Verhältnissen des Zeitraums zu ermitteln, für den sie anzusetzen ist. 2 (4) Bei Gebäuden, die innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt bezugsfertig geworden sind, ist die Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln (§ 146 Abs. 2 Satz 4 BewG).