(1) 1 Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. 2 Bei Garagen ist als übliche Miete regelmäßig ein Festwert pro Stellplatz anzusetzen. (2) Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten kommt insbesondere in Betracht, wenn 1. 1 sich die eigengenutzten und vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt befinden. 2 Die übliche Miete kann bei vergleichbarer Ausstattung aus den vereinbarten Jahresmieten abgeleitet werden. 3 Dies ist auch bei einem Zweifamilienhaus möglich, in dem eine Wohnung vermietet und eine Wohnung eigengenutzt ist, wenn beide Wohnungen in ihrer Ausstattung vergleichbar sind und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. 4 Entsprechendes gilt, wenn dieselbe Wohnung während des Mietermittlungszeitraums zeitweise vermietet und zeitweise eigengenutzt war. 2. 1 der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind. 2 Auch hier kann die übliche Miete aus den Vergleichsmieten der vermieteten Objekte abgeleitet werden. 3 Dazu muß der Steuerpflichtige die Vergleichsobjekte dem Finanzamt benennen. 3. 1 dem Finanzamt Vergleichsmieten vorliegen, z.B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen. 2 § 30 AO ist zu beachten. (3) 1 Liegt für eine Gemeinde ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe erstellter Mietspiegel vor, kann bei der Ableitung der üblichen Miete auf diesen zurückgegriffen werden, wenn dieser Mietspiegel für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt gilt. 2 Bei anderen Mietspiegeln ist darauf zu achten, daß sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten. 3 Sofern der Mietspiegel Mietentgelte einschließlich der Betriebskosten ausweist, müssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen Beträgen herausgerechnet werden. (4) 1 In Ausnahmefällen kann der Steuerpflichtige die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. 2Das Mietgutachten ist von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuß zu erstellen. (5) 1 Bei Eigennutzung oder vergleichbarer Nutzung nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG während des dreijährigen Mietermittlungszeitraums ist die übliche Miete grundsätzlich für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt zu ermitteln und in eine Durchschnittsmiete umzurechnen. 2 Wird die übliche Miete aus einem Mietspiegel abgeleitet, der für die letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt gilt, kann davon ausgegangen werden, daß es sich hierbei um eine Durchschnittsmiete handelt.