R 60 Kürzung bei Grundstücksunternehmen (§ 9 Nr. 1 Sätze 2 bis 5 GewStG)
GewStR 1998 ( Gewerbesteuer-Richtlinien 1998 )
(1) 1Für die Anwendung der Kürzungsvorschrift des § 9 Nr. 1 Sätze 2 bis 5 GewStG gilt folgendes: 1. § 9 Nr. 1 Sätze 2 und 3 GewStG können von allen Unternehmensformen (Einzelunternehmen, Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften und anderen Körperschaften) in Anspruch genommen werden. 2. Die Tätigkeit des Unternehmens muß sich beschränken auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes, auf die Betreuung von Wohnungsbauten sowie auf die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Eigener Grundbesitz ist nur der zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehörende Grundbesitz. Vgl. das BFH-Urteil vom 22.01.1992 (BStBl II S. 628). Zum Grundbesitz im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG gehören grundsätzlich nicht Mineralgewinnungsrechte und Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Vgl. das BFH-Urteil vom 26.02.1992 (BStBl II S. 738). Zum Grundbesitz gehören jedoch Grundstücksteile, die nur wegen der Eigenart ihrer Nutzung durch den Mieter Betriebsvorrichtungen sind. Vgl. das BFH-Urteil vom 22.06.1977 (BStBl II S. 778). 3. Die erweiterte Kürzung bei Grundstücksunternehmen kann nur bei ausschließlicher Verwaltung eigenen Grundbesitzes in Anspruch genommen werden. Sie kommt nicht in Betracht, wenn das Unternehmen erst im Laufe des Erhebungszeitraums von der gewerblichen zur vermögensverwaltenden Tätigkeit übergegangen ist. Vgl. das BFH-Urteil vom 29.03.1973 (BStBl II S. 563). Sie ist auch nicht anzuwenden auf solche Unternehmen, bei denen die Grundstücksverwaltung über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht und gewerblichen Charakter annimmt, wie in den Fällen der aus einer Betriebsaufspaltung hervorgegangenen Besitzgesellschaft. Vgl. die BFH-Urteile vom 29.03.1973 (BStBl II S. 686), vom 28.06.1973 (BStBl II S. 688) und vom 31.07.1990 (BStBl II S. 1075). Gleiches gilt, wenn ein Grundstücksverwaltungsunternehmen in einem Umfang Grundstücke erwirbt und veräußert, der diesem Tätigkeitsbereich gewerblichen Charakter verleiht. Ob eine solche Tätigkeit vorliegt, ist nicht nach den Verhältnissen eines einzigen Erhebungszeitraums, sondern nach dem Gesamtbild der Verhältnisse eines mehrjährigen Zeitraums zu beurteilen. Vgl. das BFH-Urteil vom 09.10.1974 (BStBl 1975 II S. 44). Ein gelegentlicher Grundstücksverkauf stellt dagegen die ausschließliche Tätigkeit als Grundstücksverwaltungsgesellschaft nicht in Frage. Vgl. das BFH-Urteil vom 24.02.1971 (BStBl II S. 338). Das gilt auch für sonstige der Grundstücksverwaltung dienende Nebentätigkeiten. Diese Nebentätigkeiten stehen der erweiterten Kürzung z.B. dann nicht entgegen, wenn sie erforderlich sind, um für die Grundstücksverwaltung und -nutzung benötigte Kredite zu beschaffen. Vgl. das BFH-Urteil vom 23.07.1969 (BStBl II S. 664). Entsprechendes gilt, wenn durch einen Brennstoffeinkauf im großen zugleich für andere gleichartige Unternehmen die eigene Grundstücksverwaltung verbilligt werden soll, es sei denn, der Brennstoffhandel stellt für sich gesehen eine gewerbliche Tätigkeit dar. Vgl. das BFH-Urteil vom 27.04.1977 (BStBl II S. 776). Die Anwendung der Kürzungsvorschrift ist auch nicht zu versagen, wenn das Unternehmen sich an der gemeinschaftlichen Verwaltung eines Grundstücks beteiligt, dessen Miteigentümer es zu 2/3-Anteilen ist. Vgl. das BFH-Urteil vom 09.02.1966 (BStBl III S. 253). Als Betreuung von Wohnungsbauten ist die Verwaltung bereits fertiggestellter fremder Gebäude nur anzusehen, wenn diese Gebäude von dem verwaltenden Unternehmen selbst errichtet worden sind. Vgl. das BFH-Urteil vom 30.07.1969 (BStBl II S. 629). Zur Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen vgl. das BFH-Urteil vom 22.08.1990 (BStBl 1991 II S. 249). Gegen das Ausschließlichkeitsgebot verstößt auch das Halten einer Kommanditbeteiligung an einer gewerblich geprägten grundstücksverwaltenden Personengesellschaft. Vgl. das BFH-Urteil vom 22.01.1992 (BStBl II S. 628). 4. Neben der Verwaltung eigenen Grundbesitzes kann eigenes Kapitalvermögen verwaltet und genutzt werden. Die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens darf jedoch für sich betrachtet keine ihrer Natur nach gewerbliche Tätigkeit darstellen. Zum "eigenen" Kapitalvermögen können von dritter Seite beschaffte Gelder gehören. Vgl. das BFH-Urteil vom 03.08.1972 (BStBl II S. 799). Nicht als Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens, sondern als Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes ist die Übernahme der dinglichen Haftung gegen Entgelt durch Belastung des eigenen Grundbesitzes mit einer Grundschuld anzusehen. Vgl. das BFH-Urteil vom 13.08.1997 (BStBl 1998 II S. 270). 5. Wird in Verbindung mit der Errichtung und Veräußerung von Eigentumswohnungen Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes errichtet und veräußert, ist dies unschädlich, wenn das Gebäude zu mehr als 66 2/3 v.H. Wohnzwecken dient. 6. Die Kürzung umfaßt nur den Teil des Gewerbeertrags des Grundstücksunternehmens, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Veräußert ein Unternehmen, das die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfüllt, Grundbesitz, ist auch der bei der Veräußerung erzielte Gewinn gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bei der Ermittlung des Gewerbeertrags zu kürzen. Vgl. das BFH-Urteil vom 29.04.1987 (BStBl II S. 603). Betreut das Unternehmen auch Wohnungsbauten oder veräußert es auch Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, ist Voraussetzung für die erweiterte Kürzung, daß der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt wird. 2Grundstücksunternehmen, die die in Satz 1 Nr. 2 bis 4 bezeichneten Voraussetzungen nicht erfüllen, z.B. nachhaltig andere Gebäude als Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen veräußern, können nur die Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG in Anspruch nehmen. (2) 1 Im Falle der Organschaft sind die Voraussetzungen für die Anwendung der Kürzungsvorschrift des § 9 Nr. 1 Sätze 2 und 3 GewStG mit Wirkung auf den im Organkreis erzielten und beim Organträger zusammenzurechnenden Gewerbeertrag für die zum Organkreis gehörenden Unternehmen gesondert zu prüfen. 2 Ob die erweiterte Kürzung gemäß den bezeichneten Vorschriften bei dem einzelnen Unternehmen des Organkreises Berücksichtigung finden kann, richtet sich jeweils allein nach den bei diesem Unternehmen gegebenen Verhältnissen. 3 Vgl. das BFH-Urteil vom 30.07.1969 (BStBl II S. 629). (3) 1 Zum eigenen Grundbesitz im Sinne des § 9 Nr. 1 Sätze 2 und 3 GewStG gehören auch das Erbbaurecht und die auf Grund eines solchen Rechts errichteten Gebäude. 2 Vgl. das RFH-Urteil vom 14.10.1941 (RStBl S. 884). 3 Für die Beurteilung der Frage, ob der Grundbesitz zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehört, kommt es für die Fälle des § 9 Nr. 1 Sätze 2 und 3 GewStG - im Gegensatz zu der Kürzungsvorschrift des § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG - nicht auf den Stand an einem Stichtag an (vgl. Abschnitt 59 Abs. 3). (4) 1 Dient der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen, so bleibt es bei dem Pauschalabzug von 1,2 v.H. des Einheitswerts. 2 Vgl. das BFH-Urteil vom 08.06.1978 (BStBl II S. 505). 3 Der Grundbesitz dient dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen, wenn der Grundbesitz von einer Personengesellschaft im Sinne des § 15 Abs. 3 EStG genutzt wird, an der Gesellschafter oder Genossen des Grundstücksunternehmens als Mitunternehmer beteiligt sind. 4 Vgl. die BFH-Urteile vom 24.09.1969 (BStBl II S. 738) und vom 18.12.1974 (BStBl 1975 II S. 268). 5 Der Grundbesitz einer Wohnungs-GmbH dient dem Gewerbebetrieb einer anderen Gesellschaft, an der die Gesellschafter der Wohnungs-GmbH beteiligt sind, wenn die Wohnungen fast ausschließlich an aktive und ehemalige Arbeitnehmer dieser Gesellschaft vermietet werden. 6 Vgl. die BFH-Urteile vom 18.12.1974 (BStBl 1975 II S. 268) und vom 28.07.1993 (BStBl 1994 II S. 46). 7 Grundbesitz (Miteigentumsanteile), der zum Deckungsstock eines die Lebensversicherung betreibenden Unternehmens gehört, dient dessen Gewerbebetrieb, wenn er im Rahmen einer gewerblich geprägten Personengesellschaft mit den Eigentumsanteilen anderer Versicherungsunternehmen verwaltet wird. 8 Vgl. das BFH-Urteil vom 26.10.1995 (BStBl 1996 II S. 76). 9 Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Sätze 2 und 3 GewStG ist jedoch zulässig, wenn nur ein ganz unwesentlicher Teil des Grundbesitzes dem Gewerbebetrieb des Gesellschafters oder Genossen dient, besonders wenn das nur vorübergehend der Fall ist. 10Vgl. das RFH-Urteil vom 19.09.1939 (RStBl 1940 S. 38). (5) 2Unternehmen, die auf Grund von Leasingverträgen anderen Personen unbewegliche Wirtschaftsgüter zum Gebrauch überlassen, können die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen, wenn ihre Betätigung für sich betrachtet ihrer Natur nach keinen Gewerbebetrieb darstellt, sondern als Vermögensverwaltung anzusehen ist.