Gründe:

I. Der Kläger und Revisionsbeklagte (Kläger) war als selbständiger Versicherungskaufmann gewerblich tätig. Im Jahr 1983 erwarb er ein unbebautes Grundstück. Unmittelbar nach dem Erwerb begann er mit der Errichtung eines Wohngebäudes mit sechzehn Wohnungen und fünfzehn Garagen. Das Gebäude wurde 1984 fertiggestellt. Wohnungen und Garagen wurden vermietet. Mit Teilungserklärung vom 13. August 1986 wurde das Grundstück in sechzehn Eigentumswohnungen aufgeteilt. Davon verkaufte der Kläger zehn Wohnungen und neun Garagen im Streitjahr 1986 und drei weitere Wohnungen und drei Garagen im Jahr 1987. Nach einer Außenprüfung beurteilte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) die Vermietungs- und Veräußerungstätigkeit als gewerblich (1983: ./. 64 678 DM; 1984: ./. 72 160 DM; 1985: ./. 25 003 DM; 1986: 164 567 DM; 1987: ./. 6 359 DM) und erließ für 1986 einen Gewerbesteuermeßbescheid. Der Einspruch hatte keinen Erfolg.