Am 01.06.2007 ist das REIT-Gesetz veröffentlicht worden und damit rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft getreten (Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, REITG v. 28.5.2007, BGBl I 2007, S. 914).
Damit ist der Weg für heimische REITS geebnet, die bereits in mehr als 20 Ländern ein übliches Immobilieninvestment sind. Bald notieren die ersten deutschen Immobilienaktien an der Börse. Aus Sicht des privaten Anlegers sind andere Investitionsmöglichkeiten in Steine und Beton steuerlich jedoch besser.
Die steuerlichen Grundzüge deutscher REITsReal Estate Investment Trusts oder kurz REITs sind eine Investmentalternative zu offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie Grundstücksaktien und zahlen selbst weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer, wenn sie eine Reihe von gesetzlichen Vorraussetzungen erfüllen:
- Es muss sich um AG mit Sitz und Geschäftsleitung im Inland handeln (§ 9 REITG)
- Die Aktien müssen zum Börsenhandel in einem EU- oder EWR-Staat zugelassen sein (§ 1 REITG)
- Sie müssen ihre erwirtschafteten Jahresüberschüsse anschließend zu 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten (§ 13 REITG)
- Das Vermögen muss mindestens zu drei Viertel in Immobilien angelegt und die Umsätze sind zu 75 Prozent aus Vermietung und Hausverkäufen zu erzielen (§ 12 REITG)
- Der REIT darf keine vor 2007 erbauten inländischen Wohnimmobilien erwerben, müssen also vorrangig in Gewerbe- und ausländische Wohnimmobilien investieren
Zur Sicherung des deutschen Steueraufkommens dürfen einzelnen Anleger keine zehn Prozent an einem deutschen REIT halten. Zudem wird eine Streubesitzregelung eingeführt. Hiernach müssen sich auf Dauer mindestens fünfzehn Prozent der Aktien im Streubesitz von Aktionären befinden, die jeweils nicht mehr als drei Prozent der Aktien halten (§ 11 REITG). Damit soll der Steuerausfall auf Grund von DBA bei ausländischen Anteilseignern verhindert werden. Ein REIT kann entweder durch Umwandlung einer bereits bestehenden AG oder im Wege der Neugründung entstehen.
Die Steueraspekte für Aktionäre
Besteuert wird erst anschließend auf der Anlegerebene, mit der individuellen Progression. Dabei fallen die Dividenden der REITs aufgrund des Zwangs zur Ausschüttung besonders üppig aus. Hierbei müssen sie ihren Immobilienbestand mit marktgerechten Preisen in der Bilanz ausweisen, was den Gewinn mangels hoher Abschreibungsmöglichkeiten in die Höhe drückt. Die privaten Anleger erzielen über die üppigen Ausschüttungen Kapitaleinnahmen nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG und bei Verkäufen private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG.
Das Halbeinkünfteverfahren gilt im Gegensatz zu den übrigen Aktien nicht. Bei ausländischen REITs sind es 2007 im Rahmen einer Übergangsregelung noch letztmalig 50 Prozent. Herkömmliche Aktien ziehen hier erst 2009 im Rahmen der Abgeltungsteuer gleich, bis dahin genießen sie noch das Halbeinkünfteverfahren.
Bewertung der neuen Anlageklasse im Vergleich zu Fonds
Das Privileg der Steuerfreiheit auf Gesellschaftsebene besitzen offene und geschlossene Immobilienfonds schon seit je her, ohne das diese Gesellschaften sich an solche verschärften Verwaltungsgrundsätze wie bei REITs halten müssen. Bei geschlossenen Immobilienfonds spielt die Ausschüttungshöhe steuerlich keine Rolle, hier ist der jährliche Überschuss der Mieten über die Werbungskosten maßgebend. Ergeben sich in einem Jahr rote Zahlen, sind die in begrenztem Umfang mit anderen Einkünften verrechenbar oder zumindest als Verlustvortrag in den Folgejahren verwendbar. Bei REITs fällt hier nur die Dividende aus, das erwirtschaftete Minus kommt nicht beim Anleger an. Offene Immobilienfonds können sogar komplett steuerfrei ausschütten, was aus Auslandserträge anfällt. Diese Tendenz nimmt immer weiter zu, da die heimischen Gesellschaften bereits zu knapp 60 Prozent jenseits der Grenze investieren.
Bei Veräußerungsvorgängen werden die REITs beim Finanzamt nicht begünstigt. Ausgeschüttete Verkaufsgewinne sind voll steuerpflichtige Kapitaleinnahmen, unabhängig von der Besitzdauer. Hier kann das Management auch nur wenig jonglieren, da die realisierten Verkaufserlöse nur zum Teil und dann auch noch zügig in neue Investments gesteckt werden dürfen. Stößt der Anleger seine Titel ab, muss er ein realisiertes Kursplus binnen Jahresfrist in voller Höhe versteuern und beim Erwerb ab 2009 generell der Abgeltungsteuer unterwerfen. Hier punkten Immobilienfonds, da die zehnjährige Spekulationsfrist auch über 2008 hinaus Bestand hat. Werden Auslandsobjekte früher verkauft, bleiben auch die steuerfrei und belasten nur minimal über den Progressionsvorbehalt die übrigen Einkünfte. Auch die Mieterträge aus Objekten jenseits der Grenze unterliegen bei den Fonds nur dem Progressionsvorbehalt.
Bei REITs mit Auslandsbesitztümern hält ebenfalls nur das dortige Finanzamt die Hand auf. Die hiernach verbleibenden Nettoerträge müssen aber anschließend an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Die haben dann in voller Höhe Kapitaleinnahmen, auch in Hinsicht auf die Auslandseinkünfte. Damit kommt es zu einer echten Doppelbesteuerung. Kein Argument für Auslandsinvestments, sofern der Gesetzgeber hier nicht noch deutlich nachbessert. Bis dahin sind Immobilienfonds in Punkto Steuern und Auslandsinvestments deutlich attraktiver und zudem auch generell flexibler in ihrer Geschäftspolitik.
Besser sieht es hingegen auf der Einkaufsseite aus. Wird Grundbesitz an einen heimischen REIT verkauft, bleiben die hierbei gehobenen stillen Reserven unter bestimmten Voraussetzungen gem. § 3 Nr. 70 EStG zur Hälfte steuerfrei. Beim Angebot an einen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds müssen die Veräußerungsgewinne hingegen voll versteuert werden. Aufgrund dieser Exit-Tax-Regelung werden es sich Unternehmen in den kommenden Jahren gut überlegen, an wen sie ihre Betriebsgebäude abstoßen. Da bringt das Angebot an einen REIT unter Verkehrswert nach Steuern mehr als der Verkauf zum Marktpreis an einen Fonds.
Hinweis: Alles zu den steuerlichen Besonderheiten von einzelnen Immobilieninvestments erfahren Sie aus dem Jahrbuch „Kapitalanlage und Steuern 2007“. Auf mehr als 500 Seiten werden die Vor- und Nachteile sämtlicher Anlageprodukte dargestellt.
Quelle: Robert Kracht - Beitrag vom 21.06.07