10.20 Das Mietverhältnis in der Grundstücksveräußerung

Autoren: Mettler/Özdemir

10.20.1 Beratungssituation

Ein Mandant möchte ein vermietetes Hausgrundstück erwerben und fragt, wie sich der Erwerb auf bestehende Mietverhältnisse auswirken würde.

10.20.2 Rechtliche Einordnung

Übergang des Mietverhältnisses bei Veräußerung

Das Mietverhältnis bei einer Grundstücksveräußerung ist ein komplexes Thema im deutschen Mietrecht, das sowohl für Vermieter und Mieter als auch für Erwerber von großer Bedeutung ist. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" spielt hierbei eine zentrale Rolle.

Die wichtigste Regelung findet sich in §  566 BGB. Mit der Eintragung ins Grundbuch tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein.

Dies dient dem Schutz des Mieters, der unabhängig von einem Eigentümerwechsel in der Immobilie bleiben kann, sowie dem Interesse des Erwerbers, der oft gerade wegen der Mieteinnahmen das Grundstück erwirbt. Grundsätzlich ist der Erwerber damit an alle mit dem Mieter getroffene Vereinbarungen gebunden. Vor dem Erwerb eines vermieteten Grundstücks sollten daher etwaig bestehende Mietverträge eingehend geprüft werden.

Der Abschluss eines neuen Mietvertrags zwischen dem Erwerber und dem Mieter ist nicht erforderlich und kann auch nur im Einvernehmen erfolgen, also bei Mitwirkung des Mieters. Ein Rechtsanspruch des Erwerbers auf Abschluss eines neuen Mietvertrags besteht nicht.