1. Bei einem Grundstückskaufvertrag entsteht kein einkommensteuerpflichtiger Spekulationsgewinn, wenn die Kaufverträge über das Grundstück zwar innerhalb der Zweijahresfrist des § 23 EStG geschlossen werden, sich beim zeitlich später liegenden Vertrag eine Partei aber durch einen vollmachtlosen Vertreter verteten läßt dessen Willenserklärung erst nach Ablauf der Zweijahresfrist genehmigt wird. 2. In derartigen Fällen tritt die Bindung der Vertragspartner erst mit Erteilung der Genehmigung ein. 3. Die zivilrechtliche Rückwirkung der Genehmigung ist steuerlich nicht zu berücksichtigen.