Besonders in der Anfangsphase der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung kommt es zu Verlusten und häufig zu Streitigkeiten mit dem Fi-nanzamt, ob diese Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Hierfür ist nämlich eine Überschusserzielungsabsicht erforderlich. Das heißt, die Einnahmen müssen auf Dauer gesehen die Ausgaben übersteigen.
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht das Finanzamt von einer Überschusserzielungsabsicht aus und erkennt die Verluste an. Dabei spricht allein die Befristung eines Mietvertrags nicht gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Anders ist es aber, wenn im Mietvertrag die Befristung mit einer ausdrücklich erklärten Selbstnutzungsabsicht oder einer Verkaufsabsicht verbunden wird. In diesen Fällen wird die Überschusserzielungsabsicht für den Zeitraum der Befristung durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben geprüft. Meistens ist das Ergebnis negativ, und die Verluste gehen steuerlich verloren.
Das Finanzgericht Hamburg hat jetzt die Überschusserzielungsabsicht bei einer von vornherein beabsichtigten Selbstnutzung eines Einfamilienhauses für den Zeitraum der befristeten Vermietung geprüft und leider verneint. Die Richter sahen es als unmaßgeblich an, dass das Haus während der Selbstnutzung renoviert wurde und im Anschluss unbefristet vermietet werden sollte. Erst ab dem Zeitpunkt der unbefristeten Vermietung sei grundsätzlich von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen. Sie wirke aber nicht auf den Zeitraum der befristeten Vermietung zurück. Die Hauseigentümer bezweifeln das und haben daher Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt.
Quelle: FG Hamburg - Urteil vom 04.11.05