Die Beteiligten streiten über die zutreffende Bemessungsgrundlage bei der Vermietung und Verpachtung von gewerblichen Räumen.
Die Klägerin ist eine Bau- und Grundstücksgesellschaft. In den Streitjahren 1995 - 1997 vermietete sie Gewerberäume umsatzsteuerpflichtig an andere Unternehmer. Die Mietverträge enthielten folgende --standardisierte-- Kautionsvereinbarungen (vgl. § 23 Nr. 1 der Mietverträge über Gewerberäume):
"Der Mieter zahlt bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von DM ... Diese Kaution wird mit DM ... monatlich verzinst (ca. 2 % bzw. 1,5 % p. a.). Diese Zinsen werden von der Netto-Kaltmiete von DM ... in Abzug gebracht, so dass eine Miete von DM ... netto kalt verbleibt (...)."
Der Mietpreis wurde beispielhaft wie folgt berechnet (§ 5 der Mietverträge über Gewerberäume):
DM
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