Bald kommen REITs mit Sitz im Inland

2007 sollen REITs auch in Deutschland eingeführt werden. Bis zum In-Kraft-Treten des Gesetzes gibt es aber bereits attraktive Immobilieninvestments.

Der vom BMF veröffentlichte Referentenentwurf zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Rahmengesetz) soll diesem international schon stark verbreiteten Immobilieninvestment auch in Deutschland zum Durchbruch verhelfen. Das Gesetz soll zum 1.1.2007 in Kraft treten. Heimische REITs müssen ihren erwirtschafteten Jahresgewinn zu mindestens 90 Prozent an die Anleger ausschütten. Dafür bleiben realisierte Gewinne durch den Verkauf von Gebäuden und unbebauten Grundstücken an einen REIT gemäß § 3 Nr. 70 EStG zur Hälfte steuerfrei.

Bis das Gesetz in Kraft tritt und die ersten deutschen Real Estate Investment Trusts über die Börse erwerbbar sind, wird noch reichlich Zeit verstreichen. Doch es gibt bereits heute eine Reihe von Immobilieninvestments abseits von der Direktanlage in ein Mietshaus. Neben ausländischen REITs sind das beispielsweise offene Immobilienfonds.

Eine Investition in Grundbesitz ist generell sinnvoll, sei es als Inflationsausgleich oder zur Risikoabsicherung eines Wertpapierdepots. Hierbei stehen Anlegern vor Einführung der Deutschen REITs mehrere Optionen offen.

• Ausländische REITs werden derzeit wie herkömmliche Aktien behandelt. Daher bleiben die üppigen Dividenden und realisierten Verkaufsgewinne binnen Jahresfrist zur Hälfte steuerfrei. Diese halbierte Einnahmeerfassung gilt grundsätzlich erst seit dem BMF-Fondserlass (BMF 2.6.2005, IV C 1 - S 1980 - 1 - 87/05, BStBl 2005 I S. 728), wonach börsennotierte Immobilienunternehmen nicht unter das InvStG fallen.
  
• Immobilien-Aktiengesellschaften werden steuerlich wie andere Industrieunternehmen behandelt, hier gelten die Regeln für den Aktienbesitz im privaten oder betrieblichen Bereich.
  
• Zertifikate, die sich auf einen Immobilienindex beziehen, werden steuerlich nur über § 23 EStG erfasst. Diese Derivate setzen aber auch auf Körbe verschiedener internationaler REITs oder Immobilienaktien.
  
• Offene Immobilienfonds gehören steuerlich zu den herkömmlichen Investmentfonds und unterliegen dem InvStG. Allerdings sind die innerhalb des Fonds realisierten Verkaufsgewinne anders als bei Aktien- oder Rentenfonds nicht generell steuerfrei. Besteht das Vermögen zum Großteil aus Auslandsimmobilien, werden die Erträge nur über den Progressionsvorbehalt erfasst.
  
• Geschlossene Immobilienfonds in Form von Personengesellschaften gibt es diesseits und jenseits der Grenze. Die Beteiligten erzielen anteilig Mieteinkünfte, bei Objekten im Ausland allerdings nur über den Progressionsvorbehalt. Die Zeiten der Verlustzuweisungen war spätestens am 11.11.2005 vorbei, seit § 15b EStG in Kraft getreten ist.

Der steuerliche Hintergrund

REITs

Real Estade Investment Trusts (REITs) wurden 1960 erstmals in den USA eingeführt und weisen dort zur Zeit eine Marktkapitalisierung von mehr als 200 Mrd. € auf. Mittlerweile sind die Vorzüge von REITs als Anlageform für Immobilien auch in Australien und Japan sowie diesseits des Atlantiks im Kommen und derzeit in 20 Staaten wie etwa Frankreich, Belgien und den Niederlanden verbreitet. Eine Reihe dieser REITs werden auch an deutschen Börsen gehandelt, so dass der Kauf problemlos möglich ist. Die zunehmende Beliebtheit der REITs resultiert vor allem aus der Tatsache, dass die Erträge weitestgehend dem Auszahlungsprofil eines Direktinvestments in Immobilien entsprechen.

Es handelt sich um börsennotierte Immobilienfonds in Form von Aktiengesellschaften, die insoweit von der Körperschaftsteuer befreit sind, als sie ihre Gewinne ausschütten. Lediglich auf Anlegerebene findet eine Ertragsbesteuerung statt. Um diese steuerlichen Privilegien nutzen zu können, muss der Trust je nach Sitzland zwischen 65% und 100% seiner Gewinne an die Anteilseigner ausschütten. In Deutschland ist die Einführung von G-REITs in 2007 geplant und wird von Immobilienunternehmen begrüßt. Sparer können aber auch auf Umwegen auf solche Trusts setzen:

• Reits-Fonds als herkömmliche Investmentfonds investieren in solche Gesellschaften.
  
• Zertifikate auf Indizes, die den Kursverlauf von REITs nachbilden.

Bei REITs erfolgt die Kursfestsetzung über Angebot und Nachfrage an der Börse, die Gesellschaften müssen keine Gelder für Rücknahmen und somit Liquidität bereit halten. Die Werthaltigkeit der gehaltenen Immobilien zeigt sich über den Börsenkurs und nicht wie bei Immobilienfonds über Gutachten. Gegenüber offenen Fonds besitzen REITs insbesondere den Vorteil, dass Mittelzu- und -abflüsse keinen direkten Einfluss auf die Anlagepolitik haben. Hohe Kapitalaufkommen führen bei ihnen deshalb nicht zum Anlagenotstand und damit verbunden dem Zwang, in wenig rentable Objekte zu investieren. Auf der anderen Seite entfällt die Gefahr, dass sich das Management zu einem ungünstigen Zeitpunkt von Immobilien trennen muss, nur weil Anleger ihr Geld zurückhaben wollen. Eine bessere Performance ist die Folge. Anleger können sich direkt an ausländischen REIT beteiligen, wenn sie am Erfolg dieses Immobilieninvestments teilhaben wollen. An der Börse München notieren 30 verschiedene US-REIT.

Diese ausländischen Immobilienaktien gelten nicht als Investmentfonds und umgehen daher die hohe Pauschbesteuerung nach § 6 InvStG (BMF 2.6.2005, IV C 1 - S 1980 - 1 - 87/05, BStBl 2005 I S. 728), sofern die Anteile der Immobilienunternehmen an einer Börse zugelassen sind und in ihrem Sitzstaat keiner Investmentaufsicht unterliegen. Dies hat den Vorteil, dass die hohe Ausschüttung sowie ein Spekulationsgewinn dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen, Gewinne nach einem Jahr steuerfrei bleiben. Es ergeben sich daher keine steuerlichen Besonderheiten im Vergleich zu herkömmlichen Aktien. Es handelt sich auch dann noch um Dividenden, wenn Mieterträge oder Gewinne aus Immobilienverkäufen ausgeschüttet werden. Allerdings fällt auf die Ausschüttungen auch Quellensteuer an. Nicht unter den Investmentbegriff fallen derzeit belgische REITs, die einer Investmentaufsicht in ihrem Sitzstaat unterliegen.

Fazit: Grundsätzlich sind REITs ein lukratives und konservatives Investment. Dieses Ergebnis wird sich allerdings erst dann herumsprechen, wenn die Rahmenbedingungen für German Real Estate Investment Trusts geschaffen sind und die ersten G-REITs an der Börse notieren.

Der Auszug ist dem Ratgeber „Kapitalanlage und Steuern“, Seite 333 entnommen
Hinweis:Zum Jahresendeerscheint die aktualisierte Ausgabe 2007