Einkünfteerzielungsabsicht bei einer langfristigen Vermietung

Prüfung der Einkünfteerziehlungsabsicht

Im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ist die Einkünfteerzielungsabsicht bei einer langfristigen Vermietung ausnahmsweise zu prüfen, wenn der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten des Vermietungsobjekts sowie anfallende Schuldzinsen fremdfinanziert und somit Zinsen auflaufen lässt, ohne dass durch ein Finanzierungskonzept von vornherein deren Kompensation durch spätere positive Ergebnisse vorgesehen ist.

Zum Sachverhalt
Die Kläger hatten ein von ihnen für ca. 20 000 DM erworbenes Grundstück im Jahre 1981 bebaut. Die Herstellungskosten des Gebäudes in Höhe von 105 308 DM finanzierten sie in vollem Umfange fremd. Das Konto bei dem Kreditinstitut wurde wie ein Darlehenskonto mit variablen Zins- und Sondertilgungsmöglichkeiten geführt. Seit dem Jahr 1981 wurden Zinsen und Tilgung jeweils jährlich faktisch in ein neues Darlehen umgewandelt und dem jeweiligen Valutastand des Vorjahres zugerechnet. Die Einnahmen aus der Vermietung des Grundstücks betrugen in den Jahren 1985 bis 2002 70 676 € und die für diesen Zeitraum als Werbungskosten geltend gemachten Zinsen 332 309,33 €. Diese Zinsen resultieren aus der ursprünglichen Fremdfinanzierung der Anschaffungs- und Herstellungskosten (Schuldenstand Ende 2002: 336 190,63 €). Für das Streitjahr 2002 erklärten die Kläger Einnahmen in Höhe von 4 019 € und Zinsen in Höhe von 29 555 €. Das Finanzamt berücksichtigte die Schuldzinsen nicht.

Die Entscheidung des Gerichts
Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Jedoch gelten Ausnahmen von diesem Grundsatz, wenn „besondere Umstände“ gegen das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht sprechen. Ein krasses Missverhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den Schuldzinsen ist immer dann kein solcher „besonderer Umstand“, wenn die wegen der Refinanzierung von Zinsen zunächst hohen Schuldzinsen nach dem gewählten Finanzierungskonzept zum Ende der Laufzeit der Darlehen durch positive Ergebnisse kompensiert werden. Wird jedoch bei der Finanzierung eines Vermietungsobjektes von vornherein keine solche Kompensation eingeplant, so liegt ein krasses Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen vor und damit ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechender besonderer Umstand; denn bei einer solchen Fallgestaltung ist entgegen dem Regelfall gerade nicht davon auszugehen, dass die Vermietung letztlich zu positiven Einkünften führt. Im Rahmen der vorzunehmenden Überschussprognose ist daher festzustellen, ob in einem Zeitraum von 30 Jahren aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Bezogen auf diesen Zeitraum ergab sich im Streitfall kein Totalüberschuss.

Urteil im Volltext