Erbbauzins als Gegenleistung beim Erbbaurechtserwerb durch Grundstückseigentümer

Erwirbt der Eigentümer eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks das Erbbaurecht, gehört die Erbbauzinsreallast nicht zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einem bis zum 05.04.2039 laufenden Erbbaurecht belastet ist.
Im Jahr 1999 verkaufte die Erbbauberechtigte das Erbbaurecht an die Klägerin. Die Klägerin sollte in den Erbbauvertrag mit allen Rechten und Pflichten anstelle der bisherigen Erbbauberechtigten eintreten. Die Klägerin übernahm die in Abteilung II Nummer 1 und 6 des Erbbaugrundbuchs eingetragenen Belastungen, darunter den Erbbauzins, laut Vertrag ohne Anrechnung auf den Kaufpreis.

Das Finanzamt setzte für den Erwerb des Erbbaurechts Grunderwerbsteuer fest. In die Bemessungsgrundlage bezog das Finanzamt dabei neben dem Kaufpreis auch den Kapitalwert des Erbbauzinses ein.

Die Entscheidung des Gerichts
Der BFH stellte sich auf die Seite der Klägerin und stellte fest, das Finanzamt habe zu Unrecht angenommen, der Kapitalwert des Erbbauzinses gehöre zur Gegenleistung.

Wenn das Erbbaurecht durch den Eigentümer des Grundstücks, das mit dem Erbbaurecht belastet ist, erworben werde, gehe zwar die Erbbauzinsreallast auch in diesem Fall wie bei einem Erwerb durch einen Dritten kraft Gesetzes auf den Erwerber über, so dass § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG dem Wortlaut nach erfüllt sei. Ihr Ansatz bei der Bemessungsgrundlage sei jedoch unter Berücksichtigung des in § 8 Abs. 1 und § 9 GrEStG verwendeten Begriffs der "Gegenleistung" und nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Fiktion des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 GrEStG nicht geboten.

Zwar bleibe die als Reallast verdinglichte Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses in diesen Fällen bestehen und erlösche gemäß § 889 BGB nicht durch Konsolidation, d.h. durch Vereinigung von Recht und Verbindlichkeit beim erwerbenden Grundstückseigentümer; in dessen Person entsteht vielmehr eine Eigentümerreallast. Diese stellt aber keine Belastung für den das Erbbaurecht erwerbenden Grundstückseigentümer dar, weil keine Leistungspflicht einer anderen Person gegenüber gegeben sei.

Damit fehle dem Übergang der verdinglichten Verpflichtung zur Zahlung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer der Charakter einer Gegenleistung für den Erwerb des Erbbaurechts. 

BFH, Urt. v. 14.11.2007, II R 64/06
Erstellt von BFH