Die höhere Bewertung für den Grundbesitz bei geschlossenen Fonds wird durch anziehende Freibeträge oft egalisiert.
Einen generellen Ansatz aller Vermögensarten auf Marktniveau sieht das Gesetz zur Reform der Erbschaftsteuer vor, das wahrscheinlich Mitte 2008 in Kraft treten wird. Obwohl das für Immobilien generell eine höhere Bewertung bedeutet, müssen Besitzer ihre geschlossenen Fondsanteile nicht zwingend noch vorher auf die Nachkommen übertragen.
Denn innerhalb des engeren Familienkreises machen deutlich aufgestockte Freibeträge die künftigen Preisaufschläge mehr als wett. Unter dem neuen Recht gilt für die von Fonds üblicherweise gehaltenen Miet- und Geschäftsgrundstücke ein neues Ertragswertverfahren, was im Schnitt auf rund 30 Prozent höhere Ergebnisse als derzeit hinaus läuft. Sollen die Immobilienfonds an Gatten, Kinder oder Enkel gehen, besteht wegen der kommenden höheren Freibeträge keine Grund für einen eiligen Besitzerwechsel.
Derzeit erfasst das Finanzamt Grundbesitz im Schnitt mit dem halben Verkehrswert und in günstigen Fällen sogar noch darunter. Diese Regelung gilt nach der aktuellen Rechsprechung des EuGH (17.1.2008, C-256/06) auch bei Objekten im Ausland. Künftig ist stets der Marktpreis anzusetzen, diesseits und jenseits der Grenze.
Unter dem neuen Recht gilt für die von Fonds üblicherweise gehaltenen Miet- und Geschäftsgrundstücke ein neues Ertragswertverfahren, wonach die Bemessungsgrundlage auf Grundlage des nachhaltig erzielbaren Profits ermittelt wird. Das läuft im Schnitt ohne Berücksichtigung der Fondsverbindlichkeiten auf rund 30 Prozent höhere Ergebnisse als derzeit hinaus. Sollen die Immobilienfonds an Gatten, Kinder oder Enkel gehen, besteht wegen der kommenden höheren Freibeträge keine Grund für einen eiligen Besitzerwechsel.
Diese Faustregel gilt aber nur für handelübliche Objekte. Lässt sich für Gebäude wie etwa bei Einkaufszentren oder besonders konstruierten Bauwerken keine Ertragswertrechnung vornehmen, kommt unter der Steuerreform ein neues Sachwertverfahren zur Geltung. Hier fließen dann die Summe aus Herstellungskosten aller auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen sowie der Bodenwert ein. Das bringt deutlich höhere Wertansätze als derzeit, vor allem bei üppiger Ausstattung und großen Außenflächen. Dann kostet der Besitzerwechsel selbst unter nahen Angehörigen mehr Erbschaftsteuer.
Für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude ist künftig ein Pauschalabschlag von zehn Prozent vorgesehen. Diese Vergünstigung ist bei Gewerbeimmobilien nicht verwendbar, in Frage kommen hier höchstens Fonds, die etwa in Seniorenwohn-heime investieren.
Bei dieser neuen Wertkalkulation sollte noch der Vorteil einbezogen werden, wonach im Fondsvermögen gehaltene Schulden bei einer Schenkung voll zählen, da der Grundbesitz ebenfalls mit dem Verkehrswert angesetzt wird. Derzeit zählen die Verbindlichkeiten nur mit rund der Hälfte. Besonders in der Investitionsphase kann dies dazu führen, dass der Nettowert des Fondsanteils nach altem und neuen Recht in etwa gleich bleibt. Die kommende Bewertung wirkt sich daher tendenziell erst mit zunehmender Fondslaufzeit negativ aus, wenn die Schulden sukzessive getilgt sind.
Hinweis: Gar keine Gedanken müssen sich Anleger in offene Immobilienfonds machen. Die gelten als Wertpapiere, hier sind derzeit und künftig der Rücknahmekurs maßgebend.
Hintergrundinfos
Dazu im Buch "Kapitalanlage und Steuern 2008": Seite 640, 10.2 Wertansatz Kapitalvermögen bis 642 vor Steuer-Hinweis
Quelle: Axer - Beitrag vom 12.03.08