Immobilienbesitzer tangiert die geplante Abgeltungsteuer kaum

In zwei Jahren fällt die Spekulationsfrist für Wertpapier- und Terminmarktgeschäfte weg. Der Verkauf von Grundstücken kann allerdings weiter nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei erfolgen.

Voraussichtlich ab Neujahr 2009 halten inländische Banken, Fondsgesellschaften und Bausparkassen von ausgezahlten Kapitalerträgen pauschal 25 Prozent Abgeltungsteuer ein, die sie ans Finanzamt abführen. Hinzu kommen noch der SolZ und ohne Nachweis des Austritts die Kirchensteuer. Damit liegt die Belastung bei rund 29 Prozent.

Das betrifft Zinsen, Dividenden, Einnahmen aus Finanzinnovationen, Erträge aus Investmentfonds sowie unabhängig von der Haltedauer Spekulationserträge mit Wertpapieren, sofern sie derzeit unter § 23 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 EStG innerhalb eines Jahres erfasst werden. Grundbesitz ist hingegen nicht betroffen, hier bleiben sowohl die Zehnjahresfrist als auch die Einstufung als Mieteinnahmen aus § 21 EStG.

Die Arbeitsgruppe zur Reform der Unternehmensteuer beschäftigt sich nicht nur mit den Eckpunkten der Gewinnbesteuerung ab 2008, sondern auch mit den konkreten Details der Abgeltungsteuer 2009. Für Hausbesitzer ergeben sich durchweg positive Nachrichten: Die Spekulationsfrist entfällt für Grundstücke im Gegensatz zu Wertpapieren nicht – abweichend von der ehemaligen Aussage im Koalitionsvertrag. Damit können Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren weiterhin steuerfrei verkauft werden, eine frohe Botschaft auch für Fondsinitiatoren und Anleger in Immobilienfonds. Dies hat nun im wesentlichen die folgenden sechs Konsequenzen für die Praxis:

1. Hausbesitzer dürfen Grund und Boden, Erbbaurechte oder Gebäude weiterhin nach zehn Jahren ohne Abgaben veräußern.
2. Geschlossene Immobilienfonds mit Grundbesitz im Inland müssen für den späteren Verkauf ihrer Objekte wie bislang keine Steuern und somit auch keine Minderung der Rendite einkalkulieren, wenn sie wie üblich mit Veräußerungen nach Ablauf der Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG planen.
3. Sofern Immobilienfonds ihre Objekte jenseits der Grenze nach mehr als zehn Jahren abstoßen, unterliegt der Gewinn nicht dem heimischen Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG.
4. Besitzer geschlossener Fonds können ihre Beteiligung nach zehn Jahren steuerfrei abstoßen oder Erlöse aus der Liquidierung vereinnahmen.
5. Offene Immobilienfonds können nach Ablauf der Spekulationsfrist realisierte Immobilienerlöse weiterhin steuerfrei an ihre Besitzer ausschütten.
6. Für Anleger offener Immobilienfonds entfällt hingegen die Steuerfreiheit. Realisierte Gewinne aus dem Verkauf ihrer Anteile unterliegen unabhängig von Haltefristen der geplanten Abgeltungsteuer. Das wirkt sich besonders negativ aus, wenn realisierte und eigentlich steuerfreie Verkaufserlöse noch nicht ausgeschüttet sind und sich somit noch im höheren Kurs widerspiegeln. Der wird dann vom Anleger als Kapitaleinnahme besteuert.

Für die Einnahmeseite sind folgende Auswirkungen zu erkennen:

• Mieten werden von der Abgeltungsteuer nicht erfasst, sie unterliegen weiterhin der individuellen Progression im Rahmen der Veranlagung. Das gilt auch für die gesondert festgestellten Überschüsse aus einer geschlossenen Fondsbeteiligung.
• Kosten für die Geldanlage sollen ab 2009 steuerlich nicht mehr zählen. Das gilt nicht im Rahmen des § 21 EStG.
• Ausgeschüttete oder thesaurierte Einnahmen von offenen Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungsteuer.

Der steuerliche Hintergrund

Immobilienfonds

In Beton zu investieren, ist grundsätzlich sinnvoll. Besonders bei größerem Vermögen ist eine Streuung in den Anlageformen wichtig und ein Teil der Gelder sollte immer in Gebäude fließen. Vorteil eines Immobilienfonds ist, dass sich der Anleger an größeren betrieblich genutzten Gebäudekomplexen beteiligen kann, was ihm aus finanziellen Gründen alleine nicht möglich wäre. Allerdings geht dafür ein gewisser Teil der Rendite für Gebühren drauf, was beim Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie wegfallen würde. Dafür muss sich der Anleger weder mit Mietern auseinandersetzen noch Verwaltungsaufgaben erledigen.

Für Immobilienbeteiligungen spricht auch der ab 2007 geminderte Sparerfreibetrag, denn die Anteile gewähren steuerliche Vorteile. Hierbei ist zwischen den offenen und den geschlossenen Fonds zu unterscheiden.

• Die geschlossenen Immobilienfonds verwenden das eingesammelte Vermögen gezielt für ein oder einige wenige Bauvorhaben (etwa Shopping-Center oder Bürohochhaus) und ziehen die Erträge nur aus diesen Vorhaben. Nach Ablauf der Zeichnungsfrist und Platzierung der Anteile kann man – im Gegensatz zu offenen Fonds – nicht täglich weiteres Kapital einzahlen. Wenn das für das Immobilienvorhaben erforderliche Kapital aufgebracht ist, werden von der Fondsgesellschaft keine Anteile mehr ausgegeben. Der Fonds ist geschlossen. Die Anleger werden meist Personen-Gesellschafter, da die geschlossenen Immobilienfonds als KG, GmbH & Co KG oder GbR strukturiert sind. Die Kommanditisten haften nur im Rahmen ihrer Einlage, der Gesellschafter einer GBR hingegen auch mit seinem Privatvermögen. Die als Steuersparmodell bezeichneten Immobilienfonds verschieben die steuerliche Belastung in eine spätere Phase; zu einer Steuerersparnis kommt es durch den § 15b EStG (Þ Steuerstundungsmodell) in den Anfangsjahren mit Verlusten aber nicht mehr. Dafür ist die Belastung während der gesamten Laufzeit eher moderat.
• Auslandsimmobilienfonds haben in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Jenseits der Grenze locken für deutsche Anleger oft vergleichsweise attraktive Objektrenditen, Steuerfreibeträge sowie niedrige Eingangssteuersätze. Weiterer Vorteil: Seit Einführung des Euro ist das Wechselkursrisiko in vielen Ländern entfallen. Die Besonderheit bei Auslandsimmobilienfonds ist, dass ein Anleger innerhalb bestimmter Grenzen die im Ausland mit dem Fonds erzielten Erträge nahezu steuerfrei erwirtschaften kann. Denn laut DBA gilt das Belegenheitsprinzip: Der Staat, in dem die Immobilie liegt, hat das Besteuerungsrecht. Und in den Ländern, in die Fondsgesellschaften hauptsächlich investieren, gelten meist hohe Steuerfreibeträge und niedrige Eingangssteuersätze. Die im Ausland bereits versteuerten Beträge, selbst wenn sie auf Grund der ausländischen Steuerfreibeträge steuerfrei bleiben, werden im Inland nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. Verkaufsgewinne werden in der Regel überhaupt nicht erfasst.
• Offene Immobilienfonds unterliegen im Gegensatz zu geschlossenen Modellen denselben steuerlichen Regeln wie herkömmliche Investmentfonds. Die Manager investieren die Anlagegelder in beliebig viele Grundstücksobjekte. Offene Immobilienfonds waren in Zeiten fallender Aktienmärkte der große Renner, da vor allem auf in der Vergangenheit stets positive Jahresergebnisse verwiesen werden konnte. Die Fondsgesellschaft gibt laufend neue Anteile aus und nimmt diese auch wieder zurück. Die Konstruktion ist mit der herkömmlicher Investmentfonds vergleichbar, der Kurs wird täglich veröffentlicht. Mit offenen Immobilienfonds ist es auch für Kleinanleger möglich, sich an Immobilien im großen Stil zu beteiligen, wenn auch nur häppchenweise. Der Anteilsinhaber ist Teilhaber am Fondsvermögen, nicht aber direkter Miteigentümer eines oder mehrerer Objekte des Fonds.

Fazit: Immobilienfonds lassen sich nicht generell bewerten. Je nach Sitz der Gesellschaft sind ausländische geschlossene Fonds aus steuerlichen Gesichtspunkten zu bevorzugen. Allerdings müssen Initiator und Grundstückslage hervorragend sein. Die offene Variante war zuletzt nicht mehr erste Wahl, durch einige gesundere Bereinigungseffekte kann der Einstieg aber nun wieder günstig sein. Generell bietet eine Anlage in Immobilienfonds einen langfristigen Inflationsschutz. Ein Aspekt, der in Zeiten von geringen Zinsen zu Unrecht vernachlässigt wird.

Der Auszug ist dem 510 Seiten starken Ratgeber „Kapitalanlage und Steuern 2007“ entnommen