Wie Sie vermeiden können, dass Ihren Mandanten auch noch die Ausgaben gestrichen werden.
Wissen Sie, wie viel Prozent des für Vermietungszwecke (sämtliche Wohn- und Gewerbezwecke) zur Verfügung stehenden umbauten Raumes in Deutschland derzeit leerstehen? Schätzungen liegen bei 15% - Tendenz steigend, natürlich ist das regional völlig unterschiedlich.
Potsdam hat da andere Probleme als München. Jedenfalls: schlimm genug, wenn Vermietungsobjekte Ihrer Mandantschaft monate- oder gar jahrelang leerstehen. Unterhaltungskosten fallen trotzdem an, zu allem Überfluss kommt bei Leerstand keinerlei Ertrag. Die Immobilie macht Minus, das einstige Investitionsobjekt wird zur Geldvernichtungsmaschine. Umso schlimmer, wenn dann das Finanzamt auch noch annimmt, Ihr Mandant würde gar nicht vermieten wollen. Dann werden auch noch alle Unterhaltskosten gestrichen. So helfen Sie Ihren Mandanten mit Hilfe eines Revisionsverfahrens.Hier der Fall aus der Praxis:
Im Fall (FG Köln 5 K 3607/04, Revision BFH IX R 1/07 noch laufend) wollte der Kläger für seine im ganzen Veranlagungszeitraum 1999 leerstehende Immobilie Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) berücksichtigen lassen. Erst im Dezember 2000 konnte das Objekt wieder vermietet werden – nach über drei Jahren Leerstand!
So stellten sich allein die Aufwendungen für 1999 dar:
| Schuldzinsen | |
| AfA | |
| Erhaltungsaufwendungen | |
| Grundsteuer | |
| Wasserversorgung | |
| Heizung | |
| Hausversicherungen | |
| Inserat Wohnung | |
| sonstige Kosten | |
Dabei hatte der Steuerpflichtige mit nahezu allen Mitteln versucht, Wohnungsinteressenten zu finden – so gut das bei seiner Dienstreisetätigkeit ging, denn er hatte auch noch anderes zu tun. Das wird wohl auch im Revisionsverfahren als unstreitig angesehen werden. Er hat unter anderem zahlreiche Vermietungsgespräche geführt und Wohnungsbesichtigungen mit den Interessenten vorgenommen. Er hatte auch ein Inserat geschaltet und Makler beauftragt. Leider jedoch lange Zeit vergebens, es kam 1999 und auch später nicht zum Abschluss eines Mietvertrages. Bis zum November 2000 stand die Immobilie völlig leer.
Clever war, dass der Steuerpflichtige Beweise für seine Bemühungen gesammelt hatte. Er hatte mindestens sieben Bestätigungsschreiben von Interessenten. Außerdem sprachen noch die Aussagen der vom Gericht vernommenen Zeugen für seine Bemühungen. Sie hatten bestätigt, dass die Immobilie von ihnen (als Mietinteressenten) besichtigt worden sei. Ein Kaufinteressent war sogar abgewiesen worden, weil der Kläger die Wohnung nur vermieten, nicht aber verkaufen wollte. Das Scheitern der Vermietungsbemühungen sei auf die Situation auf dem örtlichen Wohnungsmarkt sowie auf die große Wohnfläche des Objektes zurückzuführen. Fehlende Vermietungsabsicht sei dagegen nicht erkennbar gewesen, sagten die Zeugen aus.
Das Finanzamt hob darauf gar nicht ab. Es nahm vielmehr die Anzahl der Anzeigen unter die Lupe, und kam zu dem Ergebnis, dass jemand, der Vermietungsabsicht habe, doch viel mehr Anzeigen schalten würde. Wieviel, ist aus den veröffentlichten Daten nicht ersichtlich – was meint das Finanzamt? Soll man die Immobilie einmal monatlich schalten, oder gar einmal wöchentlich? Besteht da nicht gerade die Gefahr, dass der Markt die Immobilie dann irgendwann für „Sauerbier“ hält, und die Vermietungschancen noch weiter sinken? Und was spricht dagegen, bei entsprechenden Marktkontakten es lieber auf dem persönlichen Wege zu versuchen?
Es war Einspruch einzulegen und schließlich zu klagen.
Und tatsächlich: entgegen der Ansicht des Finanzamtes spreche es nach Ansicht des Finanzgerichts erst einmal nicht gegen den Kläger, dass er nur eine vergleichsweise geringe Anzahl Vermietungsanzeigen geschaltet hatte. Vielmehr spreche für die Vermietungsabsicht gerade, dass der Kläger zusätzlich einen Makler eingeschaltet habe. Zudem spreche für die Vermietungsabsicht, dass die Wohnung in den Jahren 1998, 1999 und 2000 nicht verkauft worden sei. Es sei daher von einer auf Dauer angelegten Vermietung der Wohnung auszugehen, so dass die Einkunftserzielungsabsicht zu bejahen sei, wenn nicht andere Gründe vorlägen, die dagegen sprächen.
Da legte das Finanzamt noch mal nach.
Das Finanzamt hielt trotz allem die Vermietungsabsicht durch den Kläger weiterhin für nicht nachgewiesen. Es sei ja auch nicht ausgeschlossen, dass die Wohnung für eine weitere Eigennutzung vorgehalten worden sei. Die Tatsache, dass letztlich im Jahre 2000 ein Mietvertrag abgeschlossen worden sei, sei für 1999 nicht relevant. Ein recht tückisches Argument, eigentlich noch schlimmer als das starre Abstellen auf eine bestimmte, nur dem Finanzamt vorschwebende Zahl von zu schaltenden Anzeigen!
Das Gericht ist leider auch noch darauf eingestiegen. Der Kläger habe für das Streitjahr 1999 eine Vermietungsabsicht dem Gericht gegenüber trotz aller Zeugenaussagen und der Maklerbeauftragung nicht überzeugend dargelegt, so das FG Köln. Die Berücksichtigung von Werbungskosten setze das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen voraus. Werden daher Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht, so können derartige Aufwendungen nur dann - als vorab - entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt. Ist die Absicht zur Fremdvermietung aber nicht anhand objektiver Umstände feststellbar oder bestehe diesbezüglich Ungewissheit, entfalle der Werbungskostenabzug.
Wer eine Wohnung jahrelang (hier: über 3 Jahre) ohne Mieter lässt und damit keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, hat also eine trotzdem bestehende Vermietungsabsicht darzulegen und nachzuweisen. Der Kläger trägt somit bei allen verbleibenden Zweifeln die Beweis- und Feststellungslast. Die spätere Vermietung beruhe auf den Bemühungen des Klägers im Jahre 2000 und lässt nicht den Schluss auf eine Vermietungsabsicht in früheren Jahren zu.
Man fragt sich natürlich unwillkürlich, was ein Steuerpflichtiger noch alles vortragen soll, um seine Vermietungsabsicht zu beweisen. Vor allem, wenn man – wie hier auch Fall – auch noch andere Dinge im Leben zu tun hat. Der Kläger war unstreitig viel auf Dienstreisen gewesen und konnte sich nicht tagtäglich um die Vermietung seiner Immobilie kümmern. Deswegen hatte er nun auch einen Makler beauftragt. Das hielt das Gericht dem Kläger immerhin noch zugute. Geholfen hat ihm das aber auch nicht.
In diesem Fall ruhen jetzt alle Hoffnungen auf dem Revisionsverfahren – dort werden die allzu hochgeschraubten Anforderungen an die Vermietungsabsicht vermutlich fallen, wie aus wohlinformierten Kreisen verlautet.
In jedem Fall gilt für Ihre Mandantschaft (und für Sie selbst, falls Sie auch gleichzeitig Vermieter sind):
Dokumentieren Sie alle Ihre Vermietungsbemühungen, auch jeden noch so flüchtigen Kontakt. Bereiten Sie kleine Bestätigungsscheine vor, auf denen Ihnen die Interessenten die Besuche bestätigen. Heben Sie alle E-Mails auf, die mit Ihren Bemühungen zusammenhängen. Und natürlich alle Makleraufträge, Internetaufträge und Anzeigen, auch alle virtuellen wie Immobilenscout24 oder Immowelt. Gerade bei den virtuellen Vermittlern besteht später die Gefahr, dass nichts mehr nachgewiesen werden kann. Daher von jeder Anzeige und jedem Interessentenkontakt Ausdruck zur Objektakte! Das ist zwar nicht das vielgelobte papierlose Büro, kann aber die Werbungskosten verteidigen helfen – insbesondere, wenn das obige Revisionsverfahren zum Erfolg geführt hat.
Quelle: RA/FAStR Mathias Frenzel - Beitrag vom 27.02.08