Besonders notarielle Kaufverträge werden von Finanzbeamten ganz genau kontrolliert: Schließlich wird die Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis ausgehend von Grund und Boden sowie vom Gebäude festgesetzt.
Darüber hinaus geht den Finanzämtern vor allem um die Herkunft und Verwendung der jeweiligen Mittel sowie um das Aufspüren von Schwarzgeld.
Damit ist kein Geschäft transparenter als der Erwerb einer Immobilie. Sofort erhält das Finanzamt eine Kopie des Kaufvertrags und die Notare übermitteln zusätzlich alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen, etwa zu Treuhand, Baubetreuung oder Generalunternehmer. Vorrangig dient diese Kontrolle der zügigen Festsetzung der Grunderwerbsteuer, doch werden diese Informationen in vielen weiteren Bereichen genutzt.
Kontrollen beim Grundstückserwerb
Durch diese Reihe von Nachweisen schafft es die Finanzverwaltung die Grunderwerbsteuer zügig festzusetzen. Erst wenn diese Steuer bezahlt ist, lässt sich die Eigentumsübertragung auch im Grundbuch vornehmen. Der lückenlose Informationsfluss zahlen sich allein für das Grunderwerbsteueraufkommen aus, denn dieses ist mit rund 6,2 Milliarden € jährlich um 50 % höher als dasjenige aus der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- Notare sind verpflichtet einen Vertrag über einen Grundstückskauf anzuzeigen (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die Pflicht besteht auch für alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen, etwa zu Treuhand, Baubetreuung und -vertrag oder Generalunternehmer.
- Die Vertragspartner als Steuerschuldner müssen die Inhalte ihrer Vereinbarungen innerhalb von zwei Wochen anzeigen (§ 19 GrEStG). Das gilt insbesondere für notariell nicht beurkundete Abschlüsse wie etwa über den Werkvertrag für die Gebäudeerrichtung (BFH v. 30.10.1996 - II R 69/94, BStBl II 1997, 85). Die Verletzung der Anzeigepflicht der Beteiligten schiebt den Beginn der Festsetzungsfrist nach § 170 Abs. 2 Nr. 1 AO hinaus.
- Da die objektive Beweislast bei der Finanzverwaltung liegt, besorgen sich die Beamten Anhaltspunkte, die eine Bemessungsgrundlage auf das Gesamtobjekt belegen. Hierzu fordern sie vom Erwerber unbebauter Grundstücke in Baugebieten oder bei Hinweisen auf eine Bauabsicht frühzeitig Angaben zum geplanten Vorhaben über den Vordruck „816/9 Anfrage zur Bebauung” an.
- Informationen aus Anzeigen der örtlichen Zeitungen oder Bauschildern werden dahingehend gesammelt, ob ein einheitlicher Verkauf plus Bebauung geplant ist. Das ergibt sich, wenn im gleichen Bebauungsgebiet mehrere Grundstücke von demselben Eigentümer verkauft werden. Aus Ökonomiegründen wird für alle Erwerber eine einheitliche Besteuerung des Gesamtobjekts angestrebt.
Einheitliche Bemessungsgrundlage
Die einzelnen Bundesländer haben über das Föderalismusreform-Begleitgesetz das Recht erhalten, den Steuerersatz bei der Grunderwerbsteuer festzulegen. Berlin hat dies zum 01.01.2007 bereits für einen Anstieg auf 4,5 % genutzt; weitere Länder werden vermutlich folgen. Es handelt sich hierbei um eine reine Tariferhöhung, weil sich bezüglich der Bemessungsgrundlagen und Anwendungsregeln nichts ändert. In allen übrigen Bundesländern gilt noch der Steuersatz von 3,5 %.
In früheren Jahren konnten Bauherren gegenüber dem Finanzamt argumentieren, sie hätten ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude errichtet. Dann berechnete sich die Steuer nur auf den Grund und Boden und nicht vom Gesamtpreis für das fertige Objekt. Diese lukrative Trennung gelingt jetzt allerdings nur noch selten: Der BFH jüngst in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang ausgeht, was im Ergebnis zu mehr Grunderwerbsteuer führt.
So gibt es grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau, auch wenn getrennte Verträge abgeschlossen wurden (BFH v. 13.08.2003 - II R 52/01, BFH/NV 2004, 663). Ein einheitlicher Kauf liegt auch dann vor, wenn die Planung inhaltlich maßgebend vom Erwerber beeinflusst ist (BFH v. 21.09.2005, II R 49/04, BStBl II 2006, 269) oder verschiedene Unternehmer auf der Verkäuferseite aktiv werden (BFH v. 02.03.2006 - II R 47/04, BFH/NV 2006, 1509). Damit fällt die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk an, selbst wenn der Erwerber konkret in die Gestaltung des Wunschobjekts eingreift, einen eigenen Architekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringt oder an Dritte vergibt.
Durch diese Rechtsprechung haben Finanzbeamte nunmehr gute Argumente, den Hauskauf vom Bauträger immer als schlüsselfertiges Werk zu besteuern, das unverändert und ohne Abstriche übernommen wird. Auch eine Aufspaltung in mehrere Verträge nützt nichts, das Finanzamt vermutet auch hier einen einheitlichen Vorgang und setzt generell auf „alles“ Grunderwerbsteuer fest. Das gilt dann neben den Baukosten und Grundstückspreis auch für Makler-, Vermessungs-, Erschließungsgebühren und Sonderwünsche des Bauherren. Ein Erbbaurecht bringt ebenso keine Vorteile, der vereinbarte Zins wird über die Laufzeit kapitalisiert angesetzt. Diese für Bauherren verschärfte Sichtweise kann erheblichen finanziellen Einfluss auf das gesamte Bauvorhaben nehmen, wenn plötzlich fünfstellige Zusatzbeträge anfallen. Die können Vermieter auch nicht sofort als Werbungskosten absetzen, sondern müssen sie über 50 Jahre verteilt abschreiben.
Rückschlüsse aus den Meldungen
Mit den automatisch eingehenden Mitteilungen lassen sich weitere finanzielle Rückschlüsse über die Einkommensverhältnisse der früheren Besitzer und Erwerber ziehen. Denn die Inhalte von Notarverträgen sind meist umfangreich und enthalten viele kleine Detailregeln zwischen den Geschäftspartnern. Aus diesem Grund weist die OFD Hannover (v. 28.11.2007 - S 4548 - 32 - StO 261, StEd 2008, 62) darauf hin, dass fleißig Kontrollmitteilungen über die von den Notaren zugesendeten Mitteilungen auszustellen sind. Dies soll generell bei Beträgen ab 125.000 € erfolgen. Besonders wichtig sind hierbei die Informationen über Nutzungsart der Immobilie sowie Höhe und Zusammensetzung des Kaufpreises. Erfragt wird dann aufgrund dieses Informationsaustauschs unter Kollegen regelmäßig, woher die Mittel für den Hauskauf stammen und was der Veräußerer mit seinem erhaltenen Geld anstellt. Ganz besonders soll die Veranlagungsstelle auf Fälle achten, in denen
- die Gegenleistung 500.000 € übersteigt,
- Umsatzsteuer ausgewiesen ist oder
- es sich um Grundstücksverkäufe durch ausländische Briefkastengesellschaften handelt.
Sofern der Erwerber bislang unversteuerte Konten oder geschenktes Kapital für den Hauskauf einsetzt, fällt dies sofort auf. Denn die Finanzbeamten haken ganz genau nach und wollen eine Auflistung über die Eigen- und Darlehensmittel. Ohne exakte Nachweise geben sie sich nicht zufrieden. Bei diesen Aussichten ist es unmöglich, nennenswerte Schwarzgelder für einen Hauserwerb in Deutschland einzusetzen. Zudem wird darauf geachtet, ob der neue Besitzer Mieteinnahmen erklärt und seine Abschreibungen auf die Immobilie nicht zu üppig berechnet.
Auf Seiten des Verkäufers sind vorrangig zwei Informationen relevant:
- Da das Finanzamt auch über das Anschaffungsdatum informiert ist, kann es leicht feststellen, ob der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG erfolgt ist und somit der Gewinn zu versteuern ist. Abgabenfrei bleibt das Geschäft nur, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde oder der Zehnjahres-Zeitraum abgelaufen ist.
- Anschließend interessiert die Behörde noch, ob die Gelder ertragbringend bei Banken angelegt werden und somit künftig steuerpflichtige Kapitaleinnahmen zu erwarten sind.
Über diesen Weg bleiben Hausgeschäfte jenseits der Grenze unentdeckt. Doch hier gibt es andere Ansatzpunkte, die Steuereinnahmen des Staates zu sichern. Auf Grund der automatischen Vorlage von Testamenten erfährt die Finanzbehörde auch von sonstigen Vermögensgegenständen, etwa vom Zweitwohnsitz in der Toskana. Dort erzielte Mieteinnahmen bleiben im Inland meist steuerfrei, interessanter sind da schon die für den ehemaligen Hauskauf eingesetzten Gelder. Stammen die aus Mitteln der Familie, kann auch noch Schenkungsteuer für graue Vorzeiten anfallen. Denn Schenkungsteuer verjährt nicht, solange das Finanzamt diese Präsente noch nicht kennt.
Quelle: Robert Kracht - Beitrag vom 27.04.08