Investmentfonds werden bei der Systemumstellung 2009 generell eher benachteiligt. Das gilt aber nicht für die Fonds mit Grundbesitz im Vermögen.
Die Auswegstrategie zum Inflationsschutz und Steuersparen über Steine und Beton ist lukrativ, wird doch nur ein geringer Teil der Ausschüttungen oder im Fonds thesaurierten Erträge mit Abgaben belegt. Zudem lassen sich die Anteile börsentäglich handeln, und dies bereits mit geringem Geldeinsatz.
Nun bekommen die Fondsgesellschaften noch ein weiteres Werbeargument durch das beschlossene Gesetz zur Unternehmensteuerreform hinzu. Hiernach bleiben Auslandseinnahmen nicht nur weiterhin komplett steuerfrei, sondern sie unterliegen auch ab 2009 nicht mehr wie derzeit dem Progressionsvorbehalt. Damit erhöhen vom Fonds kassierte Mieten und realisierte Verkaufserlöse aus Objekten jenseits der Grenze nicht den Tarif für die heimischen Einkünfte im Steuerbescheid. Das deutsche Finanzamt interessiert sich für diese Einnahmen überhaupt nicht mehr.
Verkäufe inländischer Grundstücke bleiben nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei. Daran ändert sich auch 2009 nicht, während die Abgeltungsteuer generell Gewinne aus Börsengeschäften erfasst.
Der Überschuss der inländischen Mieten über die Werbungskosten wird künftig nur moderat mit 25 Prozent erfasst und belastet nicht mehr das übrige Einkommen des Fondsbesitzers.
Mieten von jenseits der Grenze bleiben im Inland steuerfrei, nur in wenigen Ländern gibt es abweichende DBA-Regelungen. Diese Erträge unterliegen auch künftig nicht der Abgeltungsteuer und können steuerfrei ausgeschüttet oder thesauriert werden.
Realisierte Gewinne im Ausland außerhalb der Spekulationsfrist werden im Inland generell nicht erfasst.
Realisierte Gewinne im Ausland innerhalb der Spekulationsfrist sind im Inland steuerfrei und unterliegen bis Ende 2008 dem Progressionsvorbehalt. Ab 2009 entfällt dieser Zuschlag für die übrigen Einkünfte (§ 4 Abs. 1 S. 2 EStG-E). Der Verzicht auf den Progressionsvorbehalt wahrt die Anonymität bei der Besteuerung von Kapitalerträgen und vermeidet eine Vielzahl von Veranlagungen.
Einen Nachteil müssen Besitzer von offenen Immobilienfonds aber dann doch hinnehmen: Die einjährige Spekulationsfrist entfällt für nach 2008 erworbene Anteile. Die im Kurs aufgelaufenen steuerpflichtigen Gewinne sind aber eher moderat, da hierin enthaltene Auslandserträge und inländische Verkäufe außerhalb der Zehn-Jahres-Frist abgezogen werden.
Hinweis: Diese steuerlichen Vorzüge haben die künftig auf den Markt kommenden REITs nicht vorzuweisen. Hier unterliegen realisierte Verkaufserlöse als gewerbliche Gewinne bei Ausschüttung in voller Höhe der Progression bzw. künftig der Abgeltungsteuer.
Der steuerliche Hintergrund
Die Welt der offenen Immobilienfonds präsentierte sich jahrelang rosarot. Ganz gleich, ob die Börsen einbrachen oder der Rentenmarkt von einem Zinstief ins nächste fiel, die Fonds meldeten permanent anständige Ergebnisse mit geringem steuerpflichtigen Anteil. In Zeiten fallender Aktienmärkte und mickriger Zinsen waren offene Immobilienfonds der große Renner. Zudem ist die geringe Korrelation mit Aktien und Renten eines der Hauptmotive von privaten Anlegern, in offene Immobilienfonds zu investieren. Hinzu kommen stabile Renditen, steuerlich vorteilhafte Eigenschaften, Inflationsschutz und die Liquidität der Fondsanteile. Die Gesellschaften gerieten aufgrund der hohen Mittelzuflüsse teilweise in Anlagenotstand, hierbei half schon der Verweis auf in der Vergangenheit stets positive Jahresergebnisse. Keine Gesellschaft geriet je in die roten Zahlen.
Doch die Zeiten hatten sich ab Herbst 2003 deutlich verschlechtert. Wirtschaftliche Schwierigkeiten sorgten zum Teil für Jahresrenditen unter 1 %. Einige Fonds konnten massive Anteilsrückgaben der Besitzer nur mit Mühe bewältigen. Drei offene Immobilienfonds wurden wegen ungewöhnlich hoher Abflüsse und damit verbundener Liquiditätsengpässe sogar geschlossen, so dass Anleger weder Papiere zurückgeben noch neue erwerben konnten.
Sie sind zwar zwischenzeitlich wieder geöffnet, so dass die Besitzer wieder an ihr Geld kommen können. Einige Fonds haben ihre Manager ausgetauscht, andere ihre Grundstücksbewertung realistischen Größen angepasst und einen Teil des Bestands verkauft. Diese aktuelle Marktbereinigung können Sparer nutzen, um antizyklisch in Immobilienfonds einzusteigen, die einen Großteil ihrer Gelder in heimische Objekte investiert haben. Denn im Gegensatz zu Bürokomplexen jenseits der Grenze waren besonders deutsche Gebäude von wirtschaftlichen Flauten getroffen. Hier könnte nunmehr eine Trendwende einsetzen. Aussichtsreich sind hier Gesellschaften, die viele neue Immobilien mit langen Mietverträgen im Portfolio haben.
Offene Immobilienfonds unterliegen im Gegensatz zu geschlossenen Modellen den gesetzlichen Regeln für herkömmliche Investmentfonds. Aktien- oder Rentenfonds weisen daher dieselben Anlagegrundsätze und Steuerkriterien auf. Die Manager investieren die Gelder in beliebig viele Grundstücksobjekte diesseits und jenseits der Grenze. Dafür gibt das ab 2004 geltende Investmentgesetz (InvG) die Grundsätze vor und löst das bisherige Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) ab.
Checkliste der Anlagegrundsätze laut InvG
- Eine Immobilie darf maximal 15 % des Fondsvermögens ausmachen.
- Eine breite Streuung ist einzuhalten, § 73. Immobilien, die mehr als 10 % am Vermögenswert ausmachen, dürfen insgesamt 50 % des Portfolios nicht überschreiten.
- Fonds dürfen auch in andere Immobiliengesellschaften investieren, § 68.
- Der Fremdwährungsanteil darf 30 % betragen, § 67.
- Der maximale Investitionsgrad für Geldmarktpapiere liegt bei 49 %.
- Täglich verfügbare Mittel von mindestens 5 % müssen vorgehalten werden, § 80.
- Reichen die liquiden Mittel nicht für die Rückzahlung aus, kann der zu zwei Jahre zurückstellen, § 81.
Die Fondsgesellschaft gibt laufend neue Anteile aus und nimmt diese auch wieder zurück. Bislang funktionierte dies reibungslos wie bei anderen Fonds auch. Der Kurs wird börsentäglich veröffentlicht. Mit offenen Immobilienfonds ist es auch für Kleinanleger möglich, sich am Grundbesitz im großen Stil zu beteiligen, wenn auch nur häppchenweise. Der Anteilsbesitzer ist Teilhaber am Fondsvermögen, nicht aber direkter Miteigentümer eines Fondsobjekts.
Der Auszug "Der steuerliche Hintergrund" ist dem 510 Seiten starken Ratgeber „Kapitalanlage und Steuern 2007“ entnommen.
Quelle: Dr. Axer - Beitrag vom 11.06.07