Verkauft der Eigentümer eines MFH innerhalb von 5 Jahren mehr als drei ETW und beruht der Verkauf nach dem Gesamtbild der Verhältnisse maßgeblich auf dem Druck der finanzierenden Bank, so fehlt es an einer Veräußerungsabsicht des Eigentümers für den gewerblichen Grundstückshandel.
Zum Sachverhalt:
Die Kläger sind Eheleute, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Der Kläger erzielt als Einzelunternehmer mit seinem Installationsgeschäft für Heizung, Sanitär und Wasser Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Klägerin war in den Streitjahren als kaufmännische Angestellte im Unternehmen ihres Ehemannes tätig. 1992 erwarb die Klägerin ein Grundstück. Zwischen 1992 und 1995 errichteten die Kläger auf diesem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen. Die Herstellungskosten wurden in vollem Umfang durch eine Bank finanziert. Die Wohnungen wurden nach Fertigstellung zunächst auf unbestimmte Dauer vermietet. Im Jahr 1995 erfolgte die Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum. Zwischen 1997 und 2000 veräußerte die Klägerin sechs Wohnungen. Das Finanzamt wertete die Verkäufe als gewerblichen Grundstückshandel und erließ entsprechende geänderte Einkommensteuerbescheide.
Mit ihrer hiergegen erhobenen Klage trugen die Kläger vor, dass das ursprüngliche Finanzierungskonzept, das auch Grundlage für die Kreditgewährung durch die Bank gewesen sei, von einem bestimmten jährlichen Gewinn aus dem Einzelunternehmen des Klägers ausgegangen sei. Dieses Konzept habe wegen der rückläufigen und niedrigeren Einkünfte aus dem Installationsgeschäft, unerwartet höherer Baukosten sowie unerwartet geringerer Mieteinnahmen nicht eingehalten werden können. Angesichts dieser Liquiditätsschwierigkeiten habe die Bank die Klägerin zum Verkauf der Wohnungen gedrängt. Den Entschluss, das Objekt in einzelne Wohnungen aufzuteilen, habe die Klägerin erst nach Fertigstellung des Mehrfamilienhauses in 1995 auf den starken Druck der Bank und nur aufgrund der Finanzierungsschwierigkeiten gefasst.
Entscheidung des Gerichts:
Das Finanzgericht kam zu der Entscheidung, dass ein gewerblicher Grundstückshandel nicht vorgelegen habe. Im Interesse der Rechtssicherheit habe der BFH zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung die sog. Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Danach ist der Bereich der privaten Vermögensverwaltung in der Regel erst verlassen, wenn der Steuerpflichtige mehr als drei "Objekte" veräußert und zwischen dem Kauf bzw. der Errichtung des Objekts und dem Verkauf ein enger zeitlicher Zusammenhang von in der Regel nicht mehr als fünf Jahren besteht (z.B. BFH-Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, 291). Die Zahl der Objekte und der zeitliche Abstand der maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung und Verkauf der Grundstücke) hat für die Beurteilung, ob eine gewerbliche Betätigung gegeben ist oder nicht, eine indizielle Bedeutung. Auf die vorgenannten Indizien kommt es allerdings nach der Rechtsprechung des BFH nicht an, wenn sich bereits aus anderen - ganz besonderen - Umständen im Rahmen einer Gesamtschau zweifelsfrei eine von Anfang an bestehende oder aber fehlende Veräußerungsabsicht ergibt (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001, a.a.O.; BFH-Urteil vom 19.09.2002 - X R 160/97, BFH/NV 2003, 890).
Im Streitfall stand zur Überzeugung des Finanzgerichts nach Würdigung aller Umstände fest, dass die Veräußerungen der sechs Wohnungen in den Jahren 1997, 1999 und 2000 gerade nicht aus freien Stücken, sondern auf den vehementen Druck der finanzierenden Bank auf die Klägerin erfolgten, um einer Zwangsversteigerung des gesamten Objektes zu entgehen.
Hinweis: Die Klägerin hat mit der Veräußerung der sechs Wohnungen in den Streitjahren private Veräußerungsgeschäfte im Sinne der §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG getätigt. Denn zu den privaten Veräußerungsgeschäften zählen gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG auch Veräußerungen von innerhalb des zehnjährigen Spekulationszeitraumes zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks errichteten Gebäuden und Eigentumswohnungen.
Quelle: FG Köln - Urteil vom 26.10.06