Referentenentwurf zum Real Estate Invenstment Trust-Gesetz

Am 26.09.2006 hat das BMF den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (Real Estate Investment Trust-Gesetz) mit Stand 25.09.2006 bekanntgegeben. Die Eckpunkte des Entwurfs sind:

1. Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen:

• Rechtsform: Aktiengesellschaft mit Sitz in Deutschland; Bezeichnung als ,REIT-Aktiengesellschaft".
• Beschränkung des Unternehmensgegenstands auf immobilienspezifische unternehmerische Tätigkeiten; ein Handel mit Immobilien ist nicht zulässig.
• Das Grundkapital muss mindestens 15 Mio. € betragen.
• Nur die Ausgabe stimmberechtigter Stückaktien ist zulässig.
• Börsennotierung in einem Mitgliedstaat der EU oder des EWR.
• 25 % der Aktien müssen sich im Zeitpunkt der Börsenzulassung im Streubesitz (< 3 % der Aktien in einer Hand) befinden. Dauerhaft müssen 15 % der Aktien im Streubesitz bleiben.
• Kein Anleger darf mehr als 10 % der Aktien direkt halten.
• Das Vermögen muss zu 75 % aus Immobilien bestehen.
• Mindestens 75 % der Brutto-Erträge müssen aus Vermietung, Leasing, Verpachtung und Veräußerung von Immobilien bestehen.
• Immobiliennahe Nebentätigkeiten für Dritte sind nur zu 20 % (der Erträge bzw. nur 20 % des Vermögens als Anteile an REIT-Dienstleistungsgesellschaften) zulässig.

2. Steuerrechtliche Beurteilung:

• Unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige REIT-Aktiengesellschaften sind von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer befreit. Bei Verstößen gegen den REIT-Status sind Strafzahlungen bzw. die Aberkennung der Steuerbefreiung vorgesehen.
• Ausschüttung von mindestens 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns (Besonderheiten für Veräußerungsgewinn).
• Eine Besteuerung ist nur beim Anteilseigner vorgesehen (Einkünfte i.S.d. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG ohne Halbeinkünfteverfahren).
• Zur Sicherung der Besteuerung (insbesondere bei ausländischen Anteilseignern) ist eine Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % bei den Ausschüttungen einzubehalten.
• Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung von Immobilien an eine REIT-AG sind für einen Übergangszeitraum von drei Jahren zur Hälfte steuerbefreit.