Gemischt genutzte Betriebsgebäude
Sie oder Ihre Mandanten haben nach der Umstrukturierung Ihres Bürogebäudes/eines Betriebes Räumlichkeiten frei, die Sie – vielleicht nach Umbau mit entsprechenden Kosten – vermieten könnten? Oder vielleicht die Gelegenheit, ein Mietobjekt günstig für Ihr Betriebsvermögen zu erwerben, um damit außerordentliche Einkünfte (Mieteinkünfte) zu erzielen? So lohnt es sich auch umsatzsteuerlich.
Eine Frage an das steuerliche Fachpublikum: was hat ein kleines mittelständisches Unternehmen in Emden, das Betriebsgebäude zu gemischten Zwecken vermietet, mit der großen Deutschen Bank in Frankfurt am Main gemeinsam? Antwort: vielleicht sogar so einiges – aber in jedem Fall einen Vorsteueraufteilungsschlüssel. Zwar heißt dieses System bei den Bankhäusern „Bankenschlüssel“ – es ist dem Grunde nach aber das Gleiche, über das sich auch der Friese Gedanken machen muss. Ein umsatzsteuerliches System mit allen seinen Schwierigkeiten und europarechtlichen Bezügen – und zudem scharf beäugt vom Finanzamt.Gerade auch für Vermieter interessant: die Möglichkeit, sich Vorsteuerabzug zu erschaffen
Wenn zum Netto-Ertrag auch Umsatzsteuer hereinkommt, ist Vorsteuerabzug möglich. Das ist immer ein Liquiditätsvorteil – und in Verlustphasen kommt sogar ein Zufluss vom Finanzamt, der nicht im ertragsteuerlichen Verlustvortrag untergeht. In der Gründungsphase ist das besonders interessant, wenn das Objekt mit hohem (vorsteuerbelastetem) Aufwand saniert wurde. Aber wie kommt es eigentlich zur Umsatzsteuer?
An Gewerbliche etc. vermieten: Option zur USt nutzen!
Für Immobilien gilt regelmäßig folgender Grundsatz: Vermietung und Verpachtung sind umsatzsteuerbefreit. Das gilt insbesondere, wenn an Privatpersonen zu Wohnzwecken vermietet wird. Hier bleibt es auch bei der Umsatzsteuerfreiheit, der Gesetzgeber räumt Ihnen keine Möglichkeit ein, gegenüber diesen Mietern Umsatzsteuer auf den Mietzins zu rechnen. Anders ist es, wenn Sie an Unternehmer vermieten; Sie können dann zur Umsatzsteuer optieren, also dem Mieter 19 % Umsatzsteuer auf die Miete berechnen. Der Mieter muss nur selbst auch zu mindestens 95% vorsteuerabzugsberechtigt, also Unternehmer sein, der regelmäßig umsatzsteuerpflichtige Erlöse erzielt. Für ältere Gebäude gilt dieses Erfordernis unter Umständen nicht – hierauf wird weiter unten zurückgekommen.
… und dann Teile der Vorsteuer ziehen
Der Vorteil: Sie dürfen dann auch die Vorsteuer auf Ihre sämtlichen Immobilieneingangsleistungen geltend machen, die auf den optierten Mietanteil entfallen. Im Klartext also: auf Anschaffungen oder Leistungen, die die vermieteten Flächen betreffen.
Beispiele für solche vorsteuerbehafteten Anschaffungen/Leistungen gibt es reichlich: Umbaukosten, Renovierungskosten, Reinigungsdienste, Bewachungsdienste, Sanierungen, Anlage von Garten und Außenanlagen, Auflagenerfüllungen, Umsetzung der Anforderungen zur Erlangung des sog. Energiepasses, Heizanlagenerneuerung … die Aufzählung ist bei weitem nicht vollständig.
An die Option, d.h. die Wahl Ihre Mietern Umsatzsteuer auf die Miete zu berechnen, sind Sie bzw. Ihre Mandantschaft übrigens 10 Jahre gebunden. Dies darf bei der Planung nicht vergessen werden, bringt aber in der Praxis in den seltensten Fälle Schwierigkeiten. Wenn der Mieter die Vorsteuer auf seiner Miete plötzlich nicht mehr möchte, kann das nur daran liegen, dass er sie nicht mehr zu 100% abziehen kann – und dann ist einfach zu prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Option nicht entfallen sind. Ist das so, greift die Zehn-Jahres-Frist ab Wegfall nicht mehr.
Ausnahmen vom 95% - Erfordernis für ältere Gebäude
Bei Fertigstellung des Gebäudes
• für rein betriebliche Zwecke vor dem 01.01.1998
• sonstige nichtunternehmerische Zwecke vor dem 01.01.1986
• für Wohnzwecke vor dem 01.04.1985
gilt die genannte 95%-Regel bezüglich Ihres Mieters nicht. Der Bau der jeweiligen Gebäude muss im ersten Fall vor dem 11.11.1993 und in den übrigen Fällen vor dem 01.06.1984 begonnen worden sein. Bitte prüfen Sie – für Ihre Mandanten - das gründlich anhand der Gebäudeunterlagen. Bei Altgebäuden können Sie unter Umständen sogar an eine Bank oder einen Arzt mit Umsatzsteuer vermieten – auch wenn diese Mieter im Regelfall selber weniger als 95% Vorsteuerabzug haben. Bei neueren Gebäuden ginge das leider nicht mehr.
Der einfachste Fall: gesamtes Gebäude optiert vermietet
Kann das gesamte Gebäude optiert vermietet werden, bedarf es freilich keiner Vorsteueraufteilung. Sehr viel häufiger ist in der Praxis jedoch das gemischt genutzte Gebäude, das sowohl an vorsteuerabzugsberechtigte als auch an nicht abzugsberechtigte Parteien vermietet ist.
Gesamte Vorsteuer auf gemischtes Gebäude aufteilen
Das sogenannte gemischt genutzte Gebäude kommt dadurch zustande, dass Sie z.B. an mehrere Parteien vermieten, die nicht alle umsatzsteuerpflichtige Einnahmen erzielen (z.B. Private im Loft). Da stellt sich die Frage nach dem Aufteilungsmaßstab. Der Clou: Sie dürfen auch nach neuester Rechtslage (§ 15 Abs. 4 S.3 UStG, der im Übrigen von weiten Teilen für europarechtswidrig gehalten wird) Vorsteuer nicht mehr nur nach einem Flächenschlüssel, sondern auch nach dem Verhältnis Ihrer Mietumsätze geltend machen. Dagegen hatte sich die Finanzverwaltung lange gewehrt. Warum, sehen Sie im Rechenbeispiel. Auf wiederholte Entscheidung des Bundesfinanzhofs hat das BMF aber den Umsatzschlüssel aber anerkannt, BMF – Schreiben vom 24.11.2004, IV A 5 – S 7306 – 4 / 04.
Auch ein aktuelles BMF-Schreiben, das zunächst den Anschein erweckt, den Umsatzschlüssel wieder zurückdrängen zu wollen, ändert daran nichts: im letzten Satz wird das obige BMF-Schreiben aus 2004 ausdrücklich für weiter anwendbar erklärt (IV A 5 – S 7306/07/0003).
Umsatzschlüssel ist wirtschaftlich meist günstiger
Da gewerbliche Mieten im Regelfall höher sind als Mieten für Wohnraum, ist das nun Ihr Vorteil, da Sie ja insbesondere diese höheren Mieten optieren können.
Folgendes Beispiel zeigt den Unterschied:
Sie vermieten ein Haus flächenmäßig zu 50 % an Privat und zu 50% an einen Werbegrafiker. Die Privatmiete beträgt 1000 €, die optierte Miete des Grafikers 2000 €. Ihre Vorsteuer aus allen Eingangsrechnungen eines Jahres bezüglich des Objekts sei 1000 €. 100 € davon können Sie direkt der Renovierung des optierten Teiles (Grafiker) zuordnen. Diese Vorsteuer können Sie in jedem Fall durch sog. direkte Zuordnung zum Abzug bringen. Weitere 50 € entfallen auf den Privatteil. Diese können Sie nicht als Vorsteuer abziehen.
Bleiben 850 €, die Sie nach einem Schlüssel aufteilen müssen. Und so machen Sie es:
Nach dem Flächenschlüssel ist genau die Hälfte davon abzugsfähig, also 425 €.
Nach dem Umsatzschlüssel ist allerdings 2/3 von 850 abzugsfähig, da der (vorsteuergünstige) Grafiker die doppelte Miete zahlt (Verhältnis der Mieten ist 1/3 zu 2/3), also sind abziehbar 566, 67 €, aufgerundet 567 €.
Sie sehen: die Vermietung an den Grafiker bringt nicht nur höhere Mieteinnahmen. Mit dem Umsatzschlüssel können Sie sogar mehr Vorsteuer seinetwegen ziehen!
Übersicht: Vorsteueraufteilung Gegenüberstellung aus dem obigen
| | |
| | |
| | |
| | |
Mehr Vorsteuer durch den Umsatzschlüssel im Beispiel: € 151
So hilft Ihnen das EU-Recht beim Flächenschlüssel
Die 6. EU-Richtlinie, auf die Sie sich berufen dürfen, kennt in Art. 19 eine Rundungsregel auf den nächsten vollen Prozentpunkt. Beispiel: Sie haben in einem Gebäude 73% Fläche vorsteuergünstig vermietet. Sie geben noch eine kleine Abstellkammer dazu und kommen auf einen Flächenschlüssel von 74,1%. Sie runden nun auf volle Prozent auf und kommen auf einen Vorsteuerabzug von 75%. Lohnt bei Investitionen und wenn Sie den Umsatzschlüssel nicht nehmen wollen oder können.
Im Hinterkopf haben: bei Änderungen ggf. Vorsteuerberichtigung nach § 15 a UStG
Wenn sich die Vermietungsverhältnisse (z.B. UST-pflichtig zu UST-frei) innerhalb der optierten zehn Jahre ändern, ändert sich meistens auch der Vorsteuerabzug, es sei denn, Sie können Vorgängerzeiträume weiterführen und sind schon aus dem Schneider – das schreibt § 15 a UStG vor. Der ist leider ein bischen eine Wissenschaft für sich – und daher einem eigenen Artikel vorbehalten. Fürs Erste genügt es, den § 15 a UStG nicht zu vergessen. Die Alarmklingel muss bei Mieterwechsel schellen – für Sie als Berater ist ein neuer Beratungsansatz geboren.
Quelle: RA/FAStR Mathias Frenzel - Beitrag vom 10.03.08