Eine Falle lauert dabei in der Umsatzsteuer
Es geschieht leider täglich in Deutschland: Unternehmer werden insolvent, ihr ehemaliges Betriebsvermögen wird versteigert. Für den Ersteher sind hier lukrative Geschäfte möglich – insbesondere, wenn aus dem Gebotspreis auch die Vorsteuer gezogen werden kann. Doch dafür muss der Vorbesitzer mitgespielt haben.
Der folgende Fall ist ein typisches Beispiel. Ein Autohändler ersteigert ein an sein Betriebsgrundstück angrenzendes Grundstück mit Gewerbehalle. Über Umsatzsteuer hat er sich dabei keine Gedanken gemacht. Er sprach sein Gebot aus – und erhielt schließlich den Zuschlag. Umsatzsteuer wies der Rechtspfleger freilich nicht aus.Da er die Gewerbehalle für den Verkauf seiner Fahrzeuge zunächst nicht brauchte, vermietete er sie an einen anderen Unternehmer – mit Ausweis der Umsatzsteuer. Durch diesen Ausweis von Umsatzsteuer hat er also zur Umsatzsteuer optiert – ohne diese Option zur Umsatzsteuer würden die Mieten gem. § 4 Abs. 12 a) UStG nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Miete ist demgemäß zwar steuerbar, aber steuerbefreit – es sei denn, sie ist zur Umsatzsteuer optiert. Das geht allerdings bei neueren Gebäuden nur bei Mietern, die selbst zu mindestens 95% zum Vorsteuerabzug berechtigt sind – nur hier ist die Miete ein Kostenfaktor innerhalb der von der Umsatzsteuer besonders geschützten Unternehmerkette.
Privater Wohnraum ist ein auch vom Grundgesetz besonders geschütztes Gut (siehe z.B. Art. 13 GG). Auch steuerlich musste dem Verfassungsauftrag Rechnung getragen werden. Daher soll die Miete der Privatpersonen nicht auch noch mit Umsatzsteuer belastet sein. So wurde die Steuerbefreiung des § 4 Abs. 12 a) UStG eingeführt. Bei einer Vermietung von Unternehmern an Unternehmer ist das aber genau unerwünscht: wenn keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden kann, kann auch keine Vorsteuer aus den Ausgaben gezogen werden, die auf der Immobilie lasten. Das fängt beim Kaufpreis an, setzt sich bei den Instandhaltungskosten fort und gilt natürlich auch für die Dienstleistungen, die für die Immobilie erbracht werden: Bewachung, Schneeräumung, Rechts- und Steuerberatung …
Die Optionsmöglichkeit bietet hier Lösung des Dilemmas: vermietet ein Unternehmer an eine anderen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer, kann er die Miete unter den Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Das Gesetz spricht davon, auf die Steuerbefreiung zu verzichten – gemeint ist das Gleiche. Die Formulierung „ausschließlich“ legt zwar nahe, dass der Mieter die Immobilie zu 100% für Zwecke verwendet, die nicht vom Vorsteuerabzug ausschließen. Das hat die Finanzverwaltung aber durch eine Bagatellgrenze abgemildert: laut UStR 148 a Abs. 3 stehen bis zu 5% vorsteuerschädliche Umsätze des Mieters der Option nicht entgegen.
Durch die Option zur Umsatzsteuer wird die Neutralität der Umsatzsteuer in der Unternehmerkette sichergestellt. Wer zu 95% und mehr zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, ist in diesem Sinne ein „guter“ Mieter: ihm gegenüber kann optiert werden. Das tut dem Mieter nicht weh, denn er kann die auf der Miete lastende Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Dem Vermieter ist es besonders angenehm: Er kann sämtliche Vorsteuern ziehen, die auf dem Kaufpreis und auf Aufwendungen für die entsprechend optierte Immobilie lasten.
Aber zurück zum Fall: um Vorsteuer zu ziehen, muss sie natürlich korrekt ausgewiesen sein. Und das ist bei Zwangsversteigerungen nicht so einfach, da der ursprüngliche Eigentümer (= der Vollstreckungsschuldner) natürlich weder eine Rechnung stellen kann noch darf. Das Problem regelt – scheinbar - § 9 Abs. 3 UStG: der Vollstreckungsschuldner kann dem Ersteher den Verzicht auf die Steuerbefreiung an den Ersteher bis zur Abgabe von Geboten im Versteigerungstermin erklären. Das ist ein Widerspruch in sich. Vor Anfang des Bietens steht schließlich nicht fest, wer der Ersteher sein wird. Steht aber fest, wer der Ersteher sein wird, ist es zu spät zum Optieren, denn dann ist logischerweise längst geboten worden.
In der Praxis löst sich der Fall dadurch, dass der Vollstreckungsschuldner die Option nicht dem Ersteher, sondern dem Gericht gegenüber erklärt. Damit sind dann auch alle abgegebenen Gebote Nettobeträge. Zwar wird der die Versteigerung leitende Rechtspfleger darauf hinweisen. Der Bietinteressent sollte das aber auch stets im Hinterkopf behalten.
Hier liegt das umsatzsteuerliche Problem des obigen Falles: der Autohändler hat nicht an die Umsatzsteuer gedacht. Er hat geboten. Damit waren seine Gebote Bruttogebote – und da es an der Optionserklärung fehlt, ist die Vorsteuer aus diesem Betrag auch nicht mehr herauslösbar. Folge: der gesamte Betrag ist Abschreibungsgrundlage. Vorsteuerabzug aus dem Kauf gibt es für den Autohändler nicht. Vor allem: die Angelegenheit ist auch leider nicht heilbar.
Im Zusammenhang mit § 9 Abs. 2 und 3 UStG dürfen Sie als Berater den § 27 UStG nicht übersehen. Diese etwas sperrig geratene Norm enthält bestimmte Ausnahmen für ältere Gebäude und besondere Nutzungszwecke.
Ferner ist in der Beratung ein Hinweis auf § 15 a UStG unerlässlich. Optiert der Vollstreckungsschuldner, kann der Ersteher dessen 10-Jahres-Zeitraum unter den Voraussetzungen des § 15 a Abs. 9 und 10 UStG fortführen. Das ist ein erheblicher Vorteil. Ansonsten würde mit der Ersteigerung ein neuer 10-Jahres-Zeitraum beginnen, in dem bei vorsteuerschädlichen Nutzungsänderungen eine Vorsteuerkorrektur zwingend würde.
Erlangen Sie als Berater also Kenntnis davon, dass Ihr Mandant eine Immobilie ersteigern möchte, die er später in der Unternehmerkette einsetzen möchte, müssen Sie ihn auf die Optionsmöglichkeit des Vollstreckungsschuldners hinweisen. Oftmals sind Vollstreckungsschuldner aus den verschiedensten Gründen an einer Mitwirkung interessiert – es ist keineswegs so, dass diese Personen sich stets in Verbitterung verschließen. Es empfiehlt sich also durchaus, etwas zur Vorgeschichte der Versteigerung in Erfahrung zu bringen. Der Vollstreckungsschuldner hat durch die Option jedenfalls keine Nachteile – kann sich aber mit seinem Eigentums-Nachfolger gut stellen. Insbesondere in inszenierten Zwangsversteigerungen, die nur das Grundbuch reinwaschen sollen, sind entsprechende Verhandlungen und Vereinbarungen gut möglich. Auch das ist tagtägliche Praxis in Deutschland.
Quelle: RA/FAStR Mathias Frenzel - Beitrag vom 12.11.07