Stellungnahme zu den Rechtsfolgen der Verlustverrechnungsbeschränkung
Das vorliegende BMF-Schreiben nimmt zu den Anwendungsvoraussetzungen des § 15b EStG (modellhafte Gestaltung, vorgefertigtes Konzept, gleichgerichtete Leistungsbeziehungen, steuerliche Vorteile, prognostizierte Verluste/10-%-Grenze, Anfangsphase), zu den Rechtsfolgen der Verlustverrechnungsbeschränkung und der Übergangsregelung des § 52 Abs. 33a EStG Stellung.
Die Neuregelung erfasst auch modellhafte Anlage- und Investitionstätigkeiten einzelner Steuerpflichtiger außerhalb einer Gesellschaft oder Gemeinschaft. Es ist nicht erforderlich, dass mehrere Steuerpflichtige im Hinblick auf die Einkünfteerzielung im weitesten Sinne gemeinsam tätig werden. Es sind demnach auch Investitionen mit modellhaftem Charakter von Einzelpersonen betroffen. Erwähnt wird hierzu von der Verwaltung ausdrücklich die mit Darlehen gekoppelte Lebens- oder Rentenversicherung gegen Einmalbetrag.
Die Verlustverrechnungsbeschränkung gilt auch für Verluste bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Von der Regelung sind insbesondere geschlossene Immobilienfonds betroffen. Interessant sind hier die Verwaltungsgrundsätze für den Erwerb einer Immobilie von einem Bauträger:
Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger zum Zweck der Vermietung stellt grundsätzlich keine schädliche modellhafte Gestaltung dar, die zur Einschränkung der Verlustverrechnung führt. Eine steuerschädliche modellhafte Gestaltung kann jedoch vorliegen, wenn der Anleger modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen (z.B. Vermietungsgarantien)
- vom Bauträger selbst,
- von dem Bauträger nahestehenden Personen sowie von Gesellschaften, an denen der Bauträger selbst oder diesem nahestehende Personen beteiligt sind, oder
- auf Vermittlung des Bauträgers von Dritten
in Anspruch nimmt, die den Steuerstundungseffekt ermöglichen sollen. Zur Annahme einer Modellhaftigkeit ist es nicht erforderlich, dass der Anleger mehrere Nebenleistungen in Anspruch nimmt. Bereits die Inanspruchnahme einer einzigen Nebenleistung (wie z.B. Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfinanzierung) führt daher zur Modellhaftigkeit der Anlage. Unschädlich sind jedoch die Vereinbarungen über Gegenleistungen, welche die Bewirtschaftung und Verwaltung des Objekts betreffen (z.B. Aufwendungen für die Hausverwaltung, Vereinbarung über den Abschluss eines Mietpools, Tätigkeit als WEG-Verwalter), soweit es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als zwölf Monate handelt.
Keine schädliche modellhafte Gestaltung liegt vor, wenn der Bauträger mit dem Erwerber zugleich die Modernisierung des Objekts ohne weitere modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen vereinbart. Dies gilt insbesondere für Objekte in Sanierungsgebieten und Baudenkmale, für die erhöhte Absetzungen geltend gemacht werden können und bei denen die Objekte vor Beginn der Sanierung an Erwerber außerhalb einer Fondskonstruktion veräußert werden.
Quelle: BMF - Schreiben vom 17.07.07