Vorsteuerabzug bei Erwerb und Umbau eines gemischt genutzten Gebäudes

BFH hält an seiner Rechtsprechung fest

Der BFH hält für den Umfang des Vorsteuerabzugs bei Erwerb und erheblichem Umbau eines Gebäudes, das anschließend vom Erwerber für steuerpflichtige und steuerfreie Verwendungsumsätze vorgesehen ist, an seiner Rechtsprechung im Urteil vom 28.11.2006 V R 43/03 (BFHE 215, 335, BStBl II 2007, 417) fest.

Zum Sachverhalt
Die Klägerin, eine Grundstücksgemeinschaft, erwarb in 1995 ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück. Gegenstand der Klägerin ist die Vermietung des erworbenen Hauses zu Wohn- und Gewerbezwecken. Dazu waren diverse Um- und Ausbauten notwendig. Der Klägerin entstanden dadurch in den Jahren 1996 und 1997 (Streitjahre) Baukosten in Höhe von ca. 1,5 Mio. DM. Mit dem Bauunternehmen hatte die Klägerin eine Festpreisvereinbarung getroffen, so dass die Abrechnungen nicht entsprechend der einzelnen Gewerke erfolgten, sondern nach Baufortschritt.

Nach der Fertigstellung des Gebäudes vermietete die Klägerin ab September 1997 das Keller- und das Erdgeschoss mit einer Fläche von insgesamt 186,71 qm an gewerblich tätige Unternehmer umsatzsteuerpflichtig. Die im Obergeschoss und im Dachgeschoss befindlichen vier Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 250,61 qm vermietete sie umsatzsteuerfrei zu Wohnzwecken. Bezogen auf die erzielte Gesamtmiete betrugen der Anteil der umsatzsteuerpflichtigen Umsätze aus der Vermietung der Gewerbeflächen 59,07 % und der Anteil der umsatzsteuerfreien Umsätze aus der Vermietung der Wohnungen 40,93 %.

In den Umsatzsteuererklärungen 1996 und 1997 machte die Klägerin Vorsteuerbeträge mit einer Aufteilung der insgesamt angefallenen Vorsteuerbeträge entsprechend dem Verhältnis der umsatzsteuerpflichtigen Mietumsätze (59,07 %) zu den umsatzsteuerfreien Mietumsätzen (40,93 %) geltend.

Das Finanzamt vertrat die Auffassung, die Vorsteuerbeträge seien auf der Grundlage des Verhältnisses der Grundflächen aufzuteilen. Dem entsprechend wurden nur 43,64 % - statt 59,07 % - der Vorsteuerbeträge als abziehbar berücksichtigt

Die Entscheidung des Gerichts
Der BFH bestätigte seine bisherige Rechtsprechung zum Vorsteuerabzug bei Erwerb und erheblichem Umbau eines gemischt genutzten Gebäudes (Urteil vom 28.11.2006, V R 43/03) und lehnte damit die Auffassung des BMF in dessen Schreiben vom 22. Mai 2007 (Nichtanwendungserlass) ab.

Nach der Rechtsprechung des BFH gelten für den Vorsteuerabzug bei Erwerb und erheblichem Umbau eines gemischt genutzten Gebäudes folgende Grundsätze:

• Vorgreiflich ist zu entscheiden, ob es sich bei den Umbaumaßnahmen nur um Erhaltungsaufwand am Gebäude oder um anschaffungsnahen Aufwand zur Gebäudeanschaffung handelt oder ob insgesamt die Herstellung eines neuen Gebäudes anzunehmen ist.


• Gesondert zu beurteilen sind Vorsteuerbeträge, die den Gegenstand selbst (Gebäude) und Vorsteuerbeträge, die die Erhaltung, Nutzung oder Gebrauch des Gegenstandes betreffen.


• Handelt es sich insgesamt um Aufwendungen für das Gebäude selbst, kommt nur eine Aufteilung der gesamten Vorsteuerbeträge nach einem sachgerechten Aufteilungsmaßstab in Betracht (§ 15 Abs. 4 UStG). Dieser kann ein Flächenschlüssel oder ein Umsatzschlüssel sein. Ein sog. Investitionsschlüssel ist nicht zulässig.


• Beziehen sich die Vorsteuerbeträge auf sog. Erhaltungsaufwendungen an dem Gebäude, richtet sich deren Abziehbarkeit danach, für welchen Nutzungsbereich des gemischt genutzten Gebäudes die Aufwendungen vorgenommen werden.

Im entschiedenen Streitfall hob der BFH die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück, um zu prüfen, ob es sich im Streitfall um Aufwendungen für das Gebäude selbst oder um (bloße) Erhaltungsaufwendungen gehandelt habe.

BFH, Urt. v. 22.11.2007, V R 43/06

Erstellt von BFH