Praxisfälle

Nichtunternehmerisch genutzte Gebäudeteile

Unternehmer U erwirbt im Mai 2021 ein Geschäftshaus, das von drei Unternehmern zu unternehmerischen Zwecken genutzt wird. U hat das gesamte Gebäude für 800.000 Euro netto zzgl. 152.000 Euro Umsatzsteuer erworben. Das Grundstück ist mit einem Erbbaurecht belastet, die jährlich von U zu entrichtenden Erbbauzinsen belaufen sich auf 3.900 Euro. U ordnet das Gebäude seinem Unternehmensvermögen zu und vermietet umsatzsteuerpflichtig an drei Mieter für deren unternehmerische Nutzung. Ende März 2023 läuft einer der Mietverträge aus. U nutzt diesen Gebäudeteil ab April 2023 zu eigenen Wohnzwecken und belässt diesen im Unternehmensvermögen. Die Anschaffungskosten für diesen Gebäudeteil betragen 240.000 Euro. Im Jahr 2023 belaufen sich die öffentlichen Grundbesitzabgaben (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr) für das gesamte Gebäude auf jährlich 12.000 Euro, die Verwaltungskosten einschließlich Gärtner und Schornsteinfeger auf jährlich 6.000 Euro inkl. Umsatzsteuer (957 Euro Vorsteuer geltend gemacht) und entfallen auf die drei Einheiten zu gleichen Anteilen. Bei den ertragsteuerlichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für das Jahr 2022 wurden Abschreibungsbeträge i.H.v. 2 % der gesamten Anschaffungskosten, d.h. 16.000 Euro, als Werbungskosten abgezogen.