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AfA bei Gebäuden: Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises

Mit einer Arbeitshilfe in Form einer Excel-Tabelle gibt das BMF Beratern und Steuerpflichtigen die Möglichkeit, den Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstücks auf den jeweiligen Anteil für das Grundstück und das Gebäude aufzuteilen. So kann die Bemessungsgrundlage für die absetzbaren Abnutzungen des Gebäudeanteils ermittelt werden. Wer eine hiervon abweichende  Aufteilung des Kaufpreises vornehmen will, kommt allerdings an einem Sachverständigengutachten in aller Regel nicht vorbei.

Bei dem Erwerb bebauter Grundstücke, die als Wirtschaftsgüter zur Erzielung von Einkünften genutzt werden, stellt sich die Frage, wie der Gesamtkaufpreis jeweils auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufzuteilen ist. Dies ist deshalb von entscheidender Bedeutung, weil die Anschaffungskosten für ein Gebäude über dessen Nutzungsdauer (regelmäßig 33, 40 oder 50 Jahre) verteilt abgeschrieben werden, während sich der auf den Grund und Boden entfallende Teil der Anschaffungskosten erst beim Verkauf der Immobilie im Rahmen des Veräußerungsergebnisses auswirkt. So ist es zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung (AfA) bei Gebäuden notwendig, den Gesamtkaufpreis auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie auf das (nicht abnutzbare) Grundstück aufzuteilen.

Deshalb liegt es im Interesse des Steuerpflichtigen, dass ein möglichst großer Anteil der Anschaffungskosten dem Gebäude zugeordnet wird. Nach der Rechtsprechung des BFH ist ein solcher Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufzuteilen (BFH, Urt. v. 10.10.2000). Diese Aufteilungsmethode hat das BMF in einer vier Seiten umfassenden Anleitung zur Arbeitshilfe mit zahlreichen Hinweisen zu den Werten und Daten, die dabei zu berücksichtigen sind, näher erläutert.

Mit der vom BMF zur Verfügung gestellten Arbeitshilfe können in einem typisierten Verfahren die Aufteilung des Gesamtkaufpreises ermittelt oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung überprüft werden. Bei der Kaufpreisaufteilung bezieht sich die Arbeitshilfe auf die Vorschriften der Verkehrswertermittlung nach den Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB). Allerdings ergibt die Summe der dabei ermittelten Einzelwerte (vorläufige Sachwerte) nicht ohne Weiteres den Verkehrswert. Die Arbeitshilfe ermöglicht also lediglich eine qualifizierte Schätzung, die durch ein Sachverständigengutachten widerlegt werden kann.



In dieser Arbeitshilfe müssen insgesamt 14 Felder ausgefüllt werden, um die Aufteilung des Gesamtkaufpreises zu ermitteln. Wie die einzelnen Felder (z.B. Lage des Grundstücks, Baujahr, Bodenrichtwert) auszufüllen sind, wird in der Anleitung des BMF kurz, aber insgesamt verständlich erläutert.

Mit der Berechnungshilfe und der Anleitung kann die Aufteilung des Gesamtkaufpreises plausibel gemacht werden, so dass der Steuerpflichtige und sein Berater bereits bei der Anfertigung der Steuererklärung überprüfen können, wie das zuständige Finanzamt den Gesamtkaufpreis vermutlich aufteilen wird. Die vom BMF veröffentlichte Arbeitshilfe kann also dazu beitragen, einen Streit mit den Finanzbehörden über die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises zu vermeiden.

Allerdings sollten die Steuerpflichtigen und ihre steuerlichen Berater den mit Hilfe dieser Arbeitshilfe ermittelten Wert nicht einfach unkritisch übernehmen. Denn die Werte werden aufgrund der Normalherstellungskosten mit Stand 2010 in einem vereinfachten Verfahren ermittelt, das naheliegenderweise nicht allen Besonderheiten des Einzelfalles gerecht werden kann. Dennoch bietet die Arbeitshilfe einen ersten Anhaltspunkt, welche Wertaufteilung das Finanzamt akzeptieren wird.

Praxishinweis

Es bleibt abzuwarten, inwieweit die Finanzbehörden bereit sein werden, von den mit dieser Arbeitshilfe berechneten Werten abweichende Aufteilungen bei der Veranlagung zu akzeptieren. Trotzdem sollte jeder steuerliche Berater selbst ermittelte Werte bei der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises mit dieser Arbeitshilfe überprüfen. So können lange Diskussionen mit dem Finanzamt im Vorfeld vermieden werden. Dies gilt auch, wenn ein Sachverständigengutachten vorgelegt werden soll. Denn allein über ein solches Sachverständigengutachten ist die „qualifizierte Schätzung“, die sich aus der Arbeitshilfe ergibt, widerlegbar. Auf jeden Fall sollten beim Erwerb bebauter Grundstücke aber schon möglichst im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung vorgenommen und die Gründe und Umstände der Aufteilung genau dokumentiert werden.

BMF, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück und Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises v. 11.04.2014


BFH, Urt. v. 10.10.2000 - IX R 86/97, BStBl 2001 II 183

Quelle: StB und Fachanwalt für Steuerrecht Scholz

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