Wann kann mit einem Gutachten ein niedrigerer Grundstückswerts für die Erbschaftsteuer nachgewiesen werden? Was gilt, wenn ein zeitnaher Kaufpreis höher ist? Der BFH hat klargestellt, dass eine pauschale Zurückweisung eines Gutachtens auch in diesem Fall unzulässig ist. Im finanzgerichtlichen Verfahren muss ein ordnungsgemäßes Gutachten detailliert auf seine Plausibilität geprüft werden.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 04.08.2026 (II B 87/25) entschieden, dass ein FG ein zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG vorgelegtes Sachverständigengutachten nicht allein unter Hinweis auf einen höheren, stichtagsnah erzielten Kaufpreis pauschal zurückweisen darf.
Lehnt ein Gericht das Gutachten vollständig ab, ohne sich mit den darin konkret festgestellten wertmindernden Umständen auseinanderzusetzen, verletzt es seine Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung und zur Berücksichtigung des Gesamtergebnisses des Verfahrens.
Sachlage im Streitfall
Der Kläger war Erbe des im Jahr 2020 verstorbenen Erblassers. Zu dessen Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke.
Zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG reichte der Kläger beim Finanzamt (FA) Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein, der die Grundbesitzwerte im Ertragswertverfahren auf 210.000 € bzw. 305.000 € bezifferte.
Rund sieben Monate nach dem Bewertungsstichtag veräußerte der Kläger den Grundbesitz zu einem Gesamtkaufpreis von 900.000 €, der sich im notariellen Kaufvertrag auf 380.000 € und 520.000 € für die beiden Grundstücke aufteilte.
Das FA berücksichtigte die eingereichten Gutachten nicht und setzte die im eigenen Ertragswertverfahren ermittelten, deutlich höheren Grundbesitzwerte fest, da der erzielte Kaufpreis über den gutachterlich ermittelten Werten liege. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
Selbst, wenn die Gutachten den Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten entsprächen, stehe der stichtagsnah erzielte Kaufpreis als sicherster Anhaltspunkt für den tatsächlichen Wert der Übernahme der Gutachtenwerte entgegen.
Der BFH gab der Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers statt, hob das Urteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das FG zurück.
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem typisierten Bewertungsverfahren ermittelte Wert, ist nach § 198 Abs. 1 BewG dieser niedrigere Wert anzusetzen.
Als Nachweis kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten eines hierfür bestellten oder zertifizierten Sachverständigen dienen, wenn es ordnungsgemäß erstellt wurde. Ob es den geforderten Nachweis tatsächlich erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung.
Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, es insgesamt unberücksichtigt zu lassen - einzelne, nicht hinreichend begründete Ansätze sind vielmehr gezielt zu korrigieren, und das Gericht muss sich mit der Auffassung des Sachverständigen auseinandersetzen, sofern es dieser nicht folgen will.
Daneben kann nach § 198 Abs. 3 BewG auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen, allerdings nach dem klaren Wortlaut der Vorschrift ausdrücklich nur zum Nachweis eines niedrigeren, nicht eines höheren Werts.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Der BFH beanstandet, dass das FG die eingereichten Gutachten pauschal unter Hinweis auf den höheren Kaufpreis verworfen hat, ohne sich mit den vom Sachverständigen konkret festgestellten Mängel- und Sanierungspositionen inhaltlich auseinanderzusetzen.
Ein bloßer Verweis auf einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten höheren Kaufpreis genügt hierfür nicht, da § 198 Abs. 3 BewG den Kaufpreis als Beweismittel ausdrücklich nur für den Nachweis eines niedrigeren, nicht für die Begründung eines höheren Werts vorsieht.
Das FG hätte die Gutachten stattdessen auf ihre Plausibilität und die Einhaltung der einschlägigen Bewertungsvorschriften prüfen und sich im Einzelnen mit den dort vorgenommenen Abschlägen befassen müssen.
Da das FG somit weder das Gesamtergebnis des Verfahrens angemessen berücksichtigt noch den Sachverhalt hinreichend aufgeklärt hat, liegt ein Verfahrensmangel vor, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Der BFH hat die Sache daher zur Nachholung der gebotenen inhaltlichen Auseinandersetzung mit den Gutachten an das FG zurückverwiesen, ohne die übrigen von der Beschwerde geltend gemachten Zulassungsgründe noch zu prüfen.
Praxishinweis
Die Entscheidung stärkt die Position von Steuerpflichtigen, die zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ein Sachverständigengutachten vorlegen: Ein später oder kurz zuvor erzielter höherer Kaufpreis berechtigt die Finanzbehörden und Gerichte nicht dazu, das Gutachten ohne inhaltliche Auseinandersetzung pauschal zu verwerfen.
In der Praxis sollte bei Abweichungen zwischen Gutachtenwert und Kaufpreis auf einer konkreten, einzelfallbezogenen Würdigung der im Gutachten dargelegten Wertansätze bestanden werden, statt eine schematische Vorrangstellung des Kaufpreises hinzunehmen.
BFH, Beschl. v. 04.08.2026 - II B 87/25
